Стоит ли покупать микроквартиру площадью 16 м²?

Нужен совет! Живу на съёме более 10 лет, в московской области последний год, у нас в новом ЖК продаются студии на первом этаже 16 м2 за 2.7 млн в черновой. Зарабатываю немного в найме манагером в среднем выходит 60к/мес, с учетом премий удалось накопить на первоначальный взнос 500к, но это ничтожно мало для приобретения квартир 35-40 м2 стоит 4,5 млн в бетоне и 6-7 с ремонтом. Переплата в последних двух случаях огромная и превышает стоимость аренды 25к+ коммуналка. Вот я и думаю может взять эту микро и пожить лет 5, например. Мой расчет прост: сумма переплаты в разы меньше и это уже капитал, а не «чужому дяде». Условно если откладывать еще 1,5 года и накопить 1 млн затем взять за 6 млн с ремонтом сумма ежемесячного платежа будет 67к по ставке 10% на 15 лет. Сумма переплаты за период составит 7.2 млн и это ужасно. В то время если жить в микро уже хватает на ПВ и платеж составит 54 к/мес, переплата 1.08 млн за 5 лет. Получается в год переплата меньше в два раза. Вопрос остаётся только с ремонтом.

Еще нюанс: есть помещение, которое я сдаю за 25 к/мес; его рыночная стоимость составляет примерно 2,5 млн на сегодня. Продавать его не хотелось бы потому что это пассивный источник дохода и часть моего капитала. Конечно проще всего было продать помещение и купить за 6 млн квартиру чтобы жить с минимальным платежом 49 к/мес на 15 лет но!!! Я рассматриваю все варианты.