«Не рекомендую вкладывать в недвижимость»: 8 вопросов о маткапитале

Если в недвижимость вложены средства господдержки и выделены доли детям, ее можно продать только с согласия органов опеки.

Кроме того, при продаже такой недвижимости может обнаружиться еще множество нюансов. Юрист Вадим Шабалин неделю отвечал на вопросы читателей: как выделить доли и что будет, если этого не сделать, можно ли сдавать жилье, купленное на маткапитал, в аренду. Собрали ответы на восемь самых популярных вопросов.

Существует три способа возврата маткапитала после того, как люди вложили его в покупку недвижимости.

Через суд. Самый сложный вариант. В иске указывают в качестве основания ст. 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения».

Дальше доказывают, что распорядитель маткапитала — обычно это мама — получил деньги под влиянием добросовестного заблуждения, которое имеет существенное значение. Для таких дел обязательно требуется адвокат или судебный юрист, их услуги стоят от 100 000 ₽. По времени это занимает три-четыре месяца.

Это невыгодно. Во-первых, все-таки 100 000 ₽ — немалые деньги. Во-вторых, любой нормальный покупатель, желающий приобрести квартиру, не будет ждать судебного решения и уйдет. Так что, если действовать через суд, нужно начинать заранее — минимум за полгода до возможной продажи.

Когда маткапитал вернется в бюджет, право на него у мамы восстановится. Этот процесс можно сравнить с расприватизацией квартиры, когда приватизированная недвижимость возвращается в государственную или муниципальную собственность, а владелец из хозяина превращается в арендатора по договору социального найма.

Через управление федерального казначейства. Но тут есть проблема: для возврата нужен соответствующий код бюджетной классификации, КБК, по которому Социальный фонд — бывший ПФР — может принять деньги назад. Но законом № 259-ФЗ такая процедура не предусмотрена, и кода нет.

И если деньги отправить на счет фонда, то через две-три недели они возвращаются. Когда это произошло, мама может пойти в Управление федерального казначейства, УФК, и написать заявление. В Москве можно обратиться в УФК, где создано «единое окно», в том числе и для решения таких вопросов. Адрес: улица Большая Марьинская, дом 9, строение 1, второй этаж.

Но на практике, когда мамы туда приходили, им отказывали. И дальше помогает только настойчивость. Можно записаться на прием к начальнику управления или его заместителю — в Москве они принимают по понедельникам в вечернее время. Добиваться, чтобы вопрос был решен положительно. Посредники тут никак не помогут.

Если принимается положительное решение, маткапитал перечисляется в Соцфонд. Весь процесс занимает полтора месяца: три недели деньги возвращаются, поскольку нет КБК, а потом еще нужно время для записи на прием.

Главное — в этом варианте мама утрачивает право использовать маткапитал повторно. Причина — деньги были возвращены государству административным путем.

Через депозит нотариуса. Если деньги уже отправляли в Соцфонд и они вернулись, мама помещает сумму, равную маткапиталу, на депозит нотариуса. Нотариус — не госслужащий и не должностное лицо. Он обращается в Соцфонд и просит принять с депозита деньги.

Считается, что, поместив деньги на депозит, мама свои обязательства исполнила. То, что государство не может принять их назад, — это уже не проблемы мамы, и к ней претензий нет. У мамы должен остаться на руках документ от нотариуса, что деньги приняты на депозит, с указанием суммы, цели и конечного получателя.

Если когда-нибудь Соцфонд найдет способ забрать эти деньги с депозита нотариуса, право на маткапитал восстановится. Пока деньги на депозите, считается, что женщина использовала свое право на получение маткапитала.

Если вернуть маткапитал таким способом, это не сильно облегчит продажу. Большинство покупателей на сделку с такими документами не пойдут. Если покупатель придет с риелтором или юристом, вероятнее всего, они отговорят от такой сделки. По факту это испорченный титул. Если же покупателю будет по каким-то причинам все-таки интересна эта квартира, он станет сбивать цену.

Рассчитывать стоимость выделяемых долей нужно от цены квартиры по договору купли-продажи. Если мама с папой состоят в зарегистрированном браке, нужно выделять доли, равные сумме вложенного маткапитала. Кроме детей доля выделяется и мужу.

Если у родителей совместная собственность, доли можно выделить в простой письменной форме. А когда долевая — обязателен нотариус. В документах указывают именно доли, а не метры — например, 1/72. Округлять в большую сторону не обязательно, можно посчитать и так.

Когда дети вырастут и станут совершеннолетними, по закону вас наказать не смогут. Ни в кодексе административных правонарушений, ни в уголовном кодексе нет таких статей.

Но у выросших детей будет право подать иск о том, что их не наделили долями. Подобное сейчас существует для тех, кого обошли при приватизации. Например, при покупке приватизированной недвижимости всегда проверяется, кто был в ней прописан на момент оформления этого статуса жилья. Если ребенок, то он обязательно должен был участвовать в приватизации. Если он не участвовал, у него есть право позже это оспорить.

Выделить доли в новой квартире без риска для покупателя старой можно, если одновременно соблюдать следующие условия:

1. Новое жилье больше по площади.
2. Доли в нем больше положенных микродолей в старой квартире.
3. Обе квартиры находятся в одном регионе: например, если одна из них в Москве, а вторая в Московской области — это нежелательно.
4. Сделка проводится одним пакетом, альтернатива не разорвана.

Тогда у проверяющих из прокуратуры замечаний не будет.

То, что доли не выделили, может выявить только прокурорская проверка отделения ПФР — сейчас Соцфонда. Соцфонд или опека оспариванием сделок не занимаются. Обычно это делает прокуратура, причем выборочно — в среднем два-три дела из десяти.

Если они установят, что детей не наделили долями, прокуратура получит право оспаривать сделку по старой квартире. В Москве и Московской области такие вопросы решаются точечно — этим занимаются помощники прокурора по вопросам материнства и детства.

Соглашение о долях делается в простой письменной форме. Оформить его можно и без выезда в другой регион. Это делается в соответствующем флагманском МФЦ, который есть в каждом субъекте Российской Федерации. В Т⁠—⁠Ж есть материал о том, как выделить доли без нотариуса.

Так делать вообще не стоит. Подразумевается, что инвестиционное жилье — это то, от которого можно срочно избавиться в подходящий момент. А как это можно сделать, если туда вложен маткапитал и есть детские доли? Быстро это провернуть невозможно — одно только получение разрешения опеки на продажу такого жилья занимает две недели.

Причем сумма маткапитала для недвижимости не самая большая. Профессиональные инвесторы предпочитают в таком случае взять потребкредит, но при этом иметь возможность распоряжаться жильем на свое усмотрение и ни с кем ничего не согласовывать. Инвестировать с маткапиталом — грубая ошибка.

Использование маткапитала — это всегда испорченный титул: покупатели отказываются или просят большую скидку. Я не рекомендую вкладывать маткапитал в недвижимость, потому что в дальнейшем это оборачивается проблемами для семьи. Если есть возможность, вложите маткапитал в образование или что-то другое.

Формально разрешение опеки нужно. А если квартира в ипотеке — то еще и разрешение банка. Но на практике так никто не делает.

Обычно оформляется дарение. Но на практике были случаи, когда выросший ребенок отказывался это делать или требовал с родителей немалую сумму.

Что касается налогов, то по микродолям, которые выделены с использованием маткапитала, они незначительны, даже если и есть.