Как не дать нейросетям обмануть вас при поиске квартиры: разбираем на примерах
Редакция недвижимости
консультировалась у экспертов
Больше не нужно быть профессиональным риелтором, чтобы создавать красивое описание жилья и привлекательные фото, это за секунды делает ИИ.
Площадки для продажи жилья, покупатели и агенты столкнулись с тем, с чем раньше не приходилось: с помощью нейросетей любой может дешево сделать из снимков пыльной двушки в хрущевке изображение чистенькой квартиры с улучшениями и выложить объявление.
Пока все это не регулируется законом, а морально-этические подходы в отношении такого применения ИИ каждый понимает по-своему. Разбираемся, что происходит, как реагирует рынок и будут ли с этим бороться.
Проверяем ваше чутье
В чем проблема с ИИ-объявлениями
До сих пор фотографии квартир для продажи улучшали с помощью фоторедакторов типа Adobe Photoshop. Там корректировали баланс белого, свет, повышали четкость и обрезали картинку. Еще многие корректировали изображения прямо в телефоне, накладывая фильтры или стирая «волшебным ластиком» лишние вещи.
Если хотелось действительно хороших фотографий, работали над самим помещением и делали его привлекательнее. Например, подбирали мебель, технику, удачный свет, обновляли обои, убирали лишние вещи, чтобы не было визуального шума, в ванной меняли сантехнику, чтобы все выглядело чисто и опрятно. Родилась даже отдельная профессия — хоумстейджер. Это человек, который готовит жилье для продажи, нивелирует его минусы, подчеркивает плюсы и меняет интерьер.
Затем профессиональный фотограф снимал квартиру, выстраивая разные сценарии, выставляя правильно свет, кадр, чтобы создать эмоции при просмотре. Кадры проходили цветокоррекцию и кадрирование. В Т—Ж была статья о том, как эксперты рекомендуют делать съемку квартиры.
Сейчас можно обойтись без таких сложностей. Новые модели для генерации и редактирования изображений с помощью ИИ сделали виртуальный хоумстейджинг доступным для любого и без финансовых вложений. Нейросети позволяют как просто улучшить существующее фото, то есть сделать работу фоторедактора, так и изменить обстановку: убрать или добавить предметы, поместить на фото людей и животных.
Так как нейросетевые фото все сложнее отличить от реальных, получается, что создатель таких картинок уже не просто улучшает представление объекта недвижимости, а фактически подменяет его. В реальности продается одна квартира, а на фотографиях — она же, но другая.
Никто не знает, что с этим делать. В конце 2025 года власти Нью-Йорка, вероятно, первыми в мире выпустили предупреждение об использовании ИИ в объявлениях о продаже недвижимости. За злоупотребление нейросетями риелторам пригрозили лишением лицензии, а еще сказали участникам рынка, что, если пользователь распознает обман, риелтор и объявление лишатся доверия и будет меньше шансов найти покупателя.
В России пока это никак не регулируется. На некоторых порталах есть кнопка «Фотографии в объявлении соответствуют реальному объекту», где можно пожаловаться, если квартира явно отличается от той, что на снимках. Но зачастую цель объявления — заманить покупателя на просмотр, и несоответствие выявляется уже на месте, когда потрачены время и силы на дорогу.
Как на деле выглядит обман покупателя с помощью ИИ
Корректное использование ИИ — улучшение фото без искажения реальных характеристик объекта. По сути, это просто изменение освещения и, может быть, удаление «мусорных» предметов.
Посмотрим, как это работает, на примере квартиры в хрущевке, которую мы изменим с помощью модели Nano Banana Pro (сайт недоступен из РФ). Эта модель — часть экосистемы Google, и там есть бесплатные кредиты для тестирования.
В качестве исходного фото возьмем реальное изображение весьма захламленной кухни с детскими принадлежностями и введем такой запрос к нейросети: «Улучши фото этой кухни, чтобы его можно было выставить в объявлении о продаже. Убери детские вещи и полку. Добавь резкость и убери шум».
Точно некорректное использование ИИ — это добавление элементов, которых в квартире не существует, например панорамных окон. Или, наоборот, устранение на фото невыгодных с точки зрения продажной привлекательности деталей, когда на деле их удалить невозможно.
Продолжим эксперименты с нашей кухней и очистим ее от невыгодных деталей: торчащей балки на стене слева и старого радиатора, прикрытого решеткой. Балку уберем вовсе, а радиатор заменим на современный. Добавим премиальности интерьеру: «Выровняй стену слева (убери балку сверху), замени стулья и стол на более дорогие. Поменяй батарею на биметаллическую».
Что предпринимают площадки для продажи недвижимости
Т—Ж опросил крупнейшие площадки: «Циан», «Яндекс Аренду» и «Авито». Несмотря на разные бизнес-модели, эксперты сходятся в оценке рисков и перспектив ИИ. Все участники опроса подтверждают следующее:
- Самый массовый и востребованный сценарий использования нейросетей — генерация описаний к объявлениям. В этом нет ничего страшного, даже наоборот — всем только легче.
- Платформы работают над собственными моделями для проверки контента: где-то против ИИ используют другой ИИ, а где-то самостоятельно делают снимки жилья, отправляя фотографа на объект, и это утверждают как единственный возможный вариант съемки.
- За злоупотребление нейросетями вводят санкции: недостоверные объявления блокируют, а разместивших их агентов или продавцов пессимизируют в поисковой выдаче, а то и вовсе закрывают им доступ к площадке.
Александр Капыш
технический руководитель направления «Модерация» «Циана»
«Мы видим попытки сделать привлекательные, но оторванные от реальности рендеры виртуальной квартиры»
На «Циане» пользователь может сам с помощью LLM сформировать описание к объявлению. Нейросеть подсветит плюсы локации, обозначит основные якоря в округе и подчеркнет преимущества выставляемого варианта. По нашим оценкам, это востребованная фича, ею пользуются около 20% посетителей.
Многие агентства недвижимости, поставляющие информацию через фиды тоже используют ИИ-описания объявлений. Эти описания имеют определенную стилистику, их просто отличить. Мы не поощряем искажение фактов, например каких-либо значимых параметров объявления, с помощью ИИ и стараемся тщательно за этим следить.
Использовать ИИ для создания продающего объявления можно. Такое описание нередко полнее и детальнее сделанного вручную и помогает клиенту быстрее решиться на контакт.
Мы часто видим признаки использования ИИ и при генерации изображений, но в основном пока это лоты с сомнительной репутацией, требующие дополнительной проверки. К сожалению, это попытки сделать привлекательные, но оторванные от реальности рендеры виртуальной квартиры.
Размещение рендеров или сгенерированных изображений на нашей площадке разрешено только в разделе первички от проверенных застройщиков. Такие объявления мы как минимум скрываем из выдачи, а в случае злоупотребления ИИ агент может получить пессимизацию в выдаче всех своих объектов.
Роман Жуков
руководитель сервиса «Яндекс Аренда»
«Тенденция применения нейросетей в объявлениях не массовая, но уже заметная»
По нашим наблюдениям, использование нейросетей для создания изображений, текстовых описаний и 3D-туров в объявлениях о недвижимости пока не носит массового характера, но тенденция уже заметна. Мы отслеживаем активность подобного рода на рынке и видим отдельные примеры применения ИИ.
Например, нейросети могут помочь в том, чтобы убрать лишние предметы из кадра, которые собственник не планирует оставлять в квартире, позволяют настроить яркость, выровнять баланс белого. Это обычные графические инструменты, которые раньше использовали для редактирования изображений.
Мы верифицируем все объекты не только с помощью документов на квартиру от собственника, но и с помощью собственной фотосъемки и создания виртуального тура — это наша гарантия достоверности. В «Яндекс Аренде» все объявления проверены. Фотографии и 3D-туры делаются строго сотрудниками и проверенными партнерами. Благодаря этому в сервисе представлены только реальные объекты. Загрузка несуществующей квартиры невозможна, так как собственник не может выложить квартиру самостоятельно.
Искусственный интеллект может упростить процесс поиска жилья, при этом важно, чтобы он не искажал реальность, а лишь помогал объективно представить объект аренды.
Сергей Еремкин
управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости»
«Мы развиваем собственные ИИ-решения, чтобы не допускать размещения неправдоподобных фотографий и описаний»
В первую очередь нейросети сегодня используют для формирования описаний в объявлениях, что упрощает работу риелторов и собственников и делает объявления более понятными для потенциальных покупателей. Также ИИ применяют для улучшения качества фотографий и создания видео — в основном для корректировки света, ракурсов и фокуса, чтобы объекты выглядели так, как после профессиональной фото- или видеосъемки.
В большинстве случаев речь идет именно об улучшении качества визуального контента, а не о создании фейковых объектов. Тем не менее иногда встречаются неправдоподобные, подозрительные объявления. Такие случаи мы выявляем с помощью собственных технологий искусственного интеллекта, которые анализируют данные, фотографии и отзывы пользователей. Дополнительно все подобные объявления проходят проверку с привлечением специалистов компании.
Такие объявления не проходят модерацию. «Авито» активно инвестирует в развитие собственных ИИ-решений, чтобы обеспечить безопасность пользователей и не допускать размещения неправдоподобных фотографий и описаний.
На площадке также действует система отслеживания репутации — оценка уровня сервиса продавцов. Пользователи с высоким и нормальным уровнем сервиса получают доступ к дополнительным возможностям, например бейдж «Надежный партнер», который выделяет профиль и вызывает больше доверия. Продавцы, у которых в сервисе есть серьезные недочеты и, как следствие, низкий уровень рейтинга, временно теряют бейдж. Такие объявления опустятся в поиске и исчезнут из подборок.
Авторы получают уведомления о нарушении правил, их объявления также могут быть удалены. При регулярных нарушениях аккаунт может быть заблокирован — как у агентов и риелторов, так и у собственников.
Можно ли распознать нейросетевое фото квартиры самостоятельно
Есть несколько основных признаков.
Маркировка. Некоторые нейросети маркируют свои картинки видимыми визуальными метками. Например, у Google Gemini это ромбик в правом нижнем углу. Но таких сервисов мало, да и убираются вотермарки за секунду другими ИИ-сервисами.
Цифровая метка может быть вшита в само изображение. У Google технология называется SynthID: метка внедряется прямо в пиксели. Знак сохраняется, даже если картинку обрезать, изменить ее размер, наложить фильтры или сильно сжать качество. Обязанности маркировать ИИ-контент в 2026 году ни у кого нет, универсального стандарта знаков тоже не существует, хотя в России хотят разработать свою систему невидимой маркировки.
Технические ошибки генерации. Главное правило — вглядываться в детали. Там ИИ-изображение могут выдать артефакты, ошибки генерации. Вот на что стоит обращать внимание:
- Общий ИИ-вайб — огрехи, которые распространяются на всю картинку. Некачественные нейросети, например, выявляются по «плоскому» изображению. А фото от ChatGPT по умолчанию желтит.
- Смазанные текстуры. Крупные всегда прорисованы хорошо, а вот мелкие объекты слипаются в кашу. Смотрите на клавиатуру компьютера, пульт телевизора на диване, столовые приборы.
- Текст. Современные нейросети его хорошо генерируют даже на русском языке. Но это касается крупных надписей. Поэтому смотрите на плакаты, изображение на телевизоре, плашки брендов на бытовой технике.
- Освещение и отражения. Картинку могут выдать странные тени или их отсутствие, несоответствие окружения и его отражения, неожиданные лучи света.
- Ошибки «шестого пальца» — мелкие артефакты генерации людей, животных и объектов. Чаще всего можно увидеть несоответствие пальцев на руках, лишние ножки у стола, различающийся паттерн на обоях.
- Неконсистентность. Обычно при сдаче делают много фотографий квартиры. И нейросети могут сделать несколько ИИ-снимков одного и того же пространства. Но чем больше картинок, тем больше шанс, что детали на них будут различаться: то подушка поменяет цвет, то кресло переедет.
Логические несоответствия. Нейросети все еще плохо понимают контекст реального мира. И даже если они сгенерировали все правильно, их могут выдать инородные объекты. Например, вся комната может быть увешана одинаковыми картинами, балкон окажется без двери, на потолке — сразу две люстры. Тут все зависит от насмотренности и внутреннего ощущения, что так быть не должно.
Фото не совпадает с видео. На некоторых площадках к снимкам прикладывают видеотур, благодаря этому можно сравнить фотографии с видео. Присматривайтесь к деталям — вещам, плинтусам, мебели и прочему: обычно именно они выдают сгенерированные изображения. Нейросеть старается избегать лишних ошибок второго плана, поэтому детали могут быть размытыми или абстрактными.
Также, чтобы определить сгенерированное фото, можно использовать детекторы ИИ-контента. Главная проблема в том, что самые технически совершенные детекторы либо платные, либо используются компаниями в закрытом режиме без доступа для обычных людей. Поэтому «Пинтерест», например, может помечать ИИ в своей ленте. Бесплатные альтернативы же недотягивают по качеству. Есть три относительно нормальных варианта:
- SynthID Detector. Он может распознать изображение с меткой SynthID, то есть все ИИ-картинки от Google. Работает так: запускаете чат с Gemini, прикрепляете фото и спрашиваете, есть ли там SynthID.
- ZeroGPT. Функция у популярного детектора ИИ-текста. Отличит базовые сгенерированные изображения, но может пропустить мелкие правки на настоящем фото.
- Image Whisperer. Инструмент для журналистов-расследователей. Не просто дает результат, но и пытается изложить аргументы.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
