Онлайн-площадки исключат неофициальные предложения аренды жилья для туристов: кого это коснется
1 сентября 2025 года закончился срок, когда все туристские средства размещения должны пройти классификацию, как это делают обычные гостиницы.
Такое требование прописано в новом законе, но апартаментов и квартир оно не коснется. Расскажу, что делать владельцам апартаментов, если им предлагают пройти классификацию за деньги, и правда ли, что государство крепко взялось за таких собственников.
Почему испугались владельцы апартаментов
Поводом стали изменения в законе об основах туристской деятельности, которые приняли в 2024 году.
Новые нормы говорят, что все средства размещения, то есть места, где останавливаются туристы, должны были попасть в единый реестр до 1 марта 2025 года, а до 1 сентября этого же года — пройти классификацию и получить класс. Речь идет не о присвоении звезд, как в случае гостиниц, а об оценке на электронной платформе «Гостеприимство». Такую оценку проходят сами владельцы средств размещения — по сути, это просто онлайн-тест с автоматическим подсчетом баллов.
Когда классификация пройдена, владелец средства размещения обязан сообщать свой номер в реестре туристам. Для этого нужно изготовить табличку высотой 400 мм и шириной 500 мм с реестровым номером и повесить ее на видном месте.
Средства размещения, которых нет в реестре, не смогут работать с агрегаторами бронирования, то есть люди не смогут снять такое помещение онлайн. Не важно, отель это или небольшой кемпинг.
Что говорят новые требования
Закон не меняет список средств размещения. Классификации подлежат всего четыре типа:
- Гостиницы.
- Санатории.
- Базы отдыха.
- Кемпинги.
Апартаментов в этом списке нет.
Есть нюанс: в ряде регионов классифицировать как средства размещения надо также и гостевые дома. Закон об этом вступает в действие тоже 1 сентября 2025 года, а пройти классификацию владельцы домов должны до 1 января 2026 года. Так все будет работать, например, на Алтае, в Дагестане, Краснодарском, Приморском и Ставропольском краях. Но апартаментов это тоже не касается.
Глава правовой службы Российского союза туриндустрии, РСТ, Николай Литаренко подтверждает, что апартаменты остаются за пределами туристического законодательства: «Никакая классификация или реестровая модель к ним неприменима. Это не значит, что на этом рынке нет проблем. Мы их как раз видим: это и социальная напряженность с соседями, и создание дискриминационных условий на рынке, и вопросы безопасности, и качество сервиса. Не случайно во многих туристически развитых странах тема туржилья уже урегулирована. И мы к этому придем. Но на данный момент изменений нет. Хотите сдавать квартиру посуточно — вам никто не может это запретить».
Литаренко добавляет, что блогеры и риелторы, которые пишут, что сдача квартир подпадет под запрет и они знают пути обхода законодательства, просто привлекают клиентов.
Евгений Ким
серийный предприниматель, владелец комплекса апартаментов
«Рынок апартаментов развивается именно потому, что нет правил»
Апартаменты в России остаются в уникальном положении: они не жилье, так как в них нельзя прописаться и пользоваться социальными гарантиями, но и не гостиницы, ведь большинство собственников использует их для постоянного проживания. По сути, это огромный рынок, существующий между двумя мирами.
Для застройщиков апартаменты стали удобным инструментом: меньше бюрократии, быстрее согласования, возможность строить там, где жилье возводить сложнее. На апартаменты не распространяются социальные обязательства: не нужно строить дороги, школы, детские сады и больницы. Потому у этого сегмента есть сильное строительное лобби.
Гостиничный бизнес выступает против апартаментов, так как они оттягивают у него спрос, но не соблюдают те же стандарты.
Налоговые органы смотрят на вопрос с позиции выгоды. Если признать апартаменты жильем, придется применять льготные ставки. Если гостиницами — можно собирать больше налогов, но упадет спрос.
В результате ни одна из сторон не готова уступить, и регулирование постоянно откладывается. Но долго игнорировать проблему не получится: рынок огромен, особенно в Москве, где доля апартаментов продолжает расти.
Для города это и плюс, и минус. С одной стороны, апартаменты обеспечили предложение там, где квартиры слишком дорогие. С другой — создали социальное напряжение: люди годами живут в них, но не могут прикрепить ребенка к школе или оформить постоянную регистрацию.
Выходом могло бы стать введение отдельного статуса. Это дало бы прозрачность и предсказуемость: собственники получили бы понятные правила эксплуатации и налогообложения, снизились риски инвесторов, повысилась ликвидность объектов. В перспективе возможен частичный доступ к социальным благам: школам, садам, ипотеке.
Но у регулирования есть и обратная сторона. Если апартаменты приравняют к гостиницам, собственникам и управляющим компаниям придется выполнять дополнительные требования — от пожарных норм до коммунальных тарифов. Это снизит доходность и приведет к росту цен, что ударит по покупателям. Часть проектов станет экономически невыгодной. Для Москвы эффект будет особенно заметен: здесь апартаменты уже превратились в массовый формат и фактически заменили доступное жилье у метро и деловых центров.
Жесткие правила приведут к росту цен и на квартиры, и на апартаменты, что ударит по конечному потребителю. Поэтому регулирование должно быть тонким и компромиссным. Вероятнее всего, появится гибридный статус: часть требований, такие как санитарные, пожарные нормы, единый подход к налогам, возьмут от гостиниц, часть — от жилья, например прописку, доступ к инфраструктуре. Но процесс будет долгим и болезненным. Ранее 2026 года вряд ли стоит ждать окончательных решений: у государства есть более приоритетные задачи.
Сегодня рынок развивается именно потому, что в нем нет правил. Это серая зона, где высокий спрос рождает новые проекты, но одновременно усиливает тревожность: инвесторы опасаются ограничений, а покупатели — падения стоимости. Государство должно найти баланс между прозрачностью и доступностью. Чрезмерное регулирование разрушит рынок апартаментов в его нынешнем виде, а мягкое и взвешенное сделает его полноценной частью городской инфраструктуры.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
