Как жить в квартире в Германии

В Германии большинство людей снимают жилье — и не арендатор выбирает квартиру, а его выбирают хозяева.

В 2018 году я приехала в Германию по программе студенческого обмена, а в 2021 перебралась в страну окончательно. За это время успела пожить в пяти немецких городах и выяснить, что такое досье арендатора, почему важно здороваться с соседями и правильно сортировать мусор.

Расскажу про особенности жилья в Германии и поделюсь своим опытом.

Квартиры в многоквартирных домах. По ощущениям, большинство домов в стране — максимум пятиэтажные. Высотки от девяти этажей тоже есть, но встречаются реже и обычно не в центре города.

Многоквартирные дома хорошо обустроены. Есть кладовые, места для колясок, хранилища для велосипедов и свои прачечные, так как люди часто переезжают и не хотят покупать стиральные машины. Они располагаются в подвале, но бывает, что их нет, и тогда остается купить свою машинку или ходить в прачечную поблизости.

Разброс цен на квартиры большой. Стоимость аренды зависит от региона, размера жилья и его обустроенности. Однокомнатная квартира в крупном городе, например в Берлине или Кельне, обойдется минимум в 700⁠—⁠800 €⁣ (66 182⁠—⁠75 636 ₽)  ​в месяц. А в среднем по величине городе, например в Мангейме, — в 550⁠—⁠600 €⁣ (52 000⁠—⁠56 727 ₽) в месяц без учета коммунальных услуг.

В 2025 году дороже всего снимать квартиру в Мюнхене: 23 €⁣ (2 174 ₽) за м². Следом идут Франкфурт, Берлин и Гамбург: 18⁠—⁠20 €⁣ (1 701⁠—⁠1 890 ₽) за м². В целом арендовать жилье дорого по всей стране, за исключением Восточной Германии — там чуть дешевле.

Частные дома. Это здания на одну семью или таунхаусы на несколько. В последнем случае дома не обязательно делятся между семьями «по вертикали», как часто бывает в России. К примеру, мои знакомые взяли второй этаж дома, а первый выкупила другая семья.

Как правило, у частных домов есть сад и гараж. Аренда на окраине города среднего размера вроде Бонна или Билефельда обойдется в 1 700⁠—⁠2 000 €⁣ (160 727⁠—⁠189 091 ₽), в крупном вроде Берлина — от 3 000 €⁣ (283 637 ₽) без учета коммунальных платежей.

Коммуналки. В Германии их называют WG — Wohngemeinschaft — совместная аренда квартиры несколькими людьми, где у каждого своя комната. Очень распространено среди молодежи, но в последнее время я слышу, что появились коммуналки и для пенсионеров.

Основная особенность коммуналок — общие для всех кухни и санузлы. Арендную плату жильцы делят на всех. Порядок этого раздела регулирует специальный договор, то есть плата может быть разной для каждого арендатора.

Аренда комнаты в коммуналке — самый бюджетный вариант. Например, в Кельне она стоит от 350 €⁣ (33 091 ₽), в небольших городах вроде Мюнстера или Билефельда — минимум 300 €⁣ (28 363 ₽), а в крупных вроде Гамбурга — от 450 €⁣ (42 545 ₽). Так же, как и с квартирами, разброс цен на аренду коммуналок бывает большой — это зависит от удаленности от центра, размера комнаты и города.

300 €

минимальная цена аренды коммуналки в Германии

Социальное жилье предназначено для людей с низким доходом. Чтобы претендовать на него, получают справку — Wohnberechtigungsschein, WBS. Она подтверждает, что доход не превышает установленный порог и человек вправе снимать жилье по сниженной цене.

Предельный уровень дохода для получения WBS  ​составляет 12 000 €⁣ (1 134 549 ₽) в год для одного человека и 18 000 €⁣ (1 701 824 ₽) в год для двоих. В 2025 году это примерно 92 000 ₽ и 137 000 ₽ в месяц соответственно. За каждого дополнительного взрослого к допустимому годовому доходу прибавляется еще 4 100 €⁣ (387 637 ₽), а за каждого ребенка — 500 €⁣ (47 272 ₽).

Выдают WBS в жилищном ведомстве — Wohnungsamt — по месту жительства. Срок действия справки обычно год. Заявление подают онлайн или лично, приложив документы о доходах и составе семьи. Такую справку запрашивают не все арендодатели, но без нее нельзя снять квартиру, если она относится к социальному жилому фонду. Также социальное жилье предоставляют некоторые фирмы-застройщики, например Dawonia в Баварии или BGW Bielefelder в Билефельде.

Соцфонд стоит дешевле коммерческого: в 2025 году в Нюрнберге двухкомнатную квартиру можно снять за 500 €⁣ (47 272 ₽) без учета коммуналки. А в небольшом городе в Баварии реально найти большую трехкомнатную квартиру за 300 €⁣ (28 363 ₽) без ЖКУ. Соцжилье спасает многих, так как аренда квартир в стране в обычных домах довольно дорогая.

В основном на двух популярных сайтах — ImmoScout24 и Immowelt. Еще есть раздел недвижимости на доске объявлений Kleinanzeigen. Комнаты смотрят на WG-Gesucht, а жилье в краткосрочную аренду — на Airbnb. Поиск на всех ресурсах бесплатный.

В Германии стоимость на сайтах указывают по-разному. Иногда пишут только цену аренды без коммунальных услуг — Kaltmiete, иногда вместе с ними — Warmmiete. Еще могут прописать обе суммы или указать коммуналку отдельно как Nebenkosten. При этом электричество и интернет в любом случае обычно оплачивают сверху — об этом ниже.

На сайтах встречаются обманки, например объявления по адресу, который не существует. Я слышала, как на таких мошенников попали студенты, которые, будучи в России, искали квартиру в Германии перед переездом. У них не было возможности приехать на просмотр, они доверились и заплатили заранее. Когда приехали на учебу, оказалось, что адреса просто нет, а мошенники перестали выходить на связь.

В крупных городах на одну квартиру могут претендовать десятки людей. Иногда запросов так много, что у хозяев просто нет возможности ответить каждому заявителю.

Важна хорошая презентация арендатора: досье с документами, сопроводительным письмом о себе, рекомендациями и фото. Также важно быстро реагировать на объявления: писать сразу же, как их публикуют. Тогда есть шанс хотя бы получить ответ.

Такой конкурс случается даже при поиске комнаты — в этом случае соседи могут организовать что-то вроде кастинга с потенциальными кандидатами: вместе приготовить блюдо или просто пообщаться. По итогу выберут того, с кем комфортнее жить.

Единственный способ избежать конкуренции — найти жилье через знакомых. В Германии большую роль при поиске жилья играет так называемый витамин B — от слова Bekanntschaften, то есть «знакомства». Если у человека широкий круг общения, знакомые часто рекомендуют его арендодателям, и тогда квартиру можно найти быстрее.

Владельцы жилья обычно просят у арендаторов следующие документы.

Резюме — небольшое письмо с общей информацией. Например, есть ли дети и домашние животные, желаемая дата заезда. На сайтах с объявлениями обычно заполняют соответствующий раздел в личном профиле — это и будет резюме.

Сопроводительное письмо, по-немецки — Bewerbungsschreiben. Это короткое письмо, которое прикладывают к заявке, чтобы произвести хорошее впечатление на арендодателя и выделиться среди конкурентов. В нем указывают, кто кандидат, чем занимается, почему ищет жилье и почему он надежный арендатор.

Подтверждение доходов. Документ запрашивают у работодателя. Он называется «зарплатный листок», Lohnabrechnung. Для самозанятых подойдет подтверждение о том, что подана налоговая декларация. Если не было работы в Германии, подойдут другие финансовые документы, например выписки со счетов.

Некоторые сайты, в том числе ImmoScout24, предлагают предоставить их сервису доступ к банковским данным через мобильное приложение банка. Так станет видно, что регулярно поступает зарплата, а предыдущему арендодателю своевременно платили.

Выписка из кредитной истории — Schufa-Auskunft. В ней содержится информация о том, насколько человек финансово надежен: есть ли долги, просроченные платежи, кредиты или лизинг. Заказать справку можно онлайн, услуга стоит 29,95 €⁣ (2 831 ₽). Если обнаружится, что у человека долги или плохая кредитная история, в аренде, вероятно, откажут.

Если арендатор не жил раньше в Германии, такой справки может не быть, и заявку на жилье подают без нее, но шансов найти хороший вариант становится меньше.

Регистрация по предыдущему месту жительства — Wohnsitzanmeldung. Любой иностранец, который проживает в Германии дольше шести месяцев, должен зарегистрироваться. Для этого берут подписанный договор аренды и в течение двух недель идут в городскую ратушу. Услуга бесплатная и, как правило, оказывается сразу — на месте выдают что-то вроде справки о проживании по определенному адресу.

При переезде предыдущая регистрация потребуется, чтобы сделать новую, поэтому документ сохраняют.

Иногда арендодатель кроме договора просит подготовить дополнительные документы, например расписку о том, что обязуетесь выехать после истечения срока аренды.

За что платят. Есть два варианта, как пишут цену в объявлениях:

1. Kaltmiete, или «холодная аренда», — без ЖКУ.
2. Warmmiete, или «теплая аренда», — с учетом коммуналки.

Во втором случае формула для расчета полной стоимости квартиры такова: Kaltmiete + Nebenkosten, коммунальные расходы, = Warmmiete. При этом «теплая аренда» включает в себя не все привычные нам платежи. В ее стоимость обычно входят:

1. Расходы на отопление, его эксплуатацию и обслуживание. В Германии нет единой системы отопления: используют газ, электричество или приборы на основе возобновляемых источников энергии.
2. Стоимость горячей воды, обслуживание и эксплуатация системы горячего водоснабжения.
3. Расходы на холодную воду — водоснабжение и водоотведение.
4. Вывоз мусора.
5. Уборка мест общего пользования, например лестничных клеток и коридоров.
6. Уход за садом и придомовой территорией.
7. Электричество для освещения мест общего пользования, например лестничной клетки и подвала.
8. Расходы на консьержа или смотрителя дома, включая его зарплату и рабочие материалы.
9. Страхование здания.
10. Расходы на чистку и осмотр дымоходов.
11. Обслуживание лифта.
12. Уборка территории и зимнее обслуживание. Иногда жильцы предпочитают сэкономить на уборке и сами по очереди моют подъезд и подметают двор.
13. Уборка подъездных путей и дорог, а также зимние работы — уборка снега, посыпка солью.
14. Общественная антенна или кабельное телевидение.
15. Эксплуатация прачечной.
16. Расходы на эксплуатацию и обслуживание общих туалетов.
17. Прочие эксплуатационные расходы, которые отдельно указаны в договоре.

Кроме Warmmiete жильцы отдельно платят:

1. За электричество — почти всегда напрямую поставщику, по личному счетчику.
2. За интернет и телефон провайдерам.
3. Лицензионный сбор за СМИ, Rundfunkbeitrag, — 18,36 €⁣ (1 735 ₽) в месяц на квартиру. Он обязателен, даже если в доме нет ни радио, ни телевизора. Сбор фиксированный по всей Германии.

Сколько выходят ЖКУ в разных квартирах. Цены зависят от региона, площади и типа отопления, но в среднем это такие цифры:

1. Базовые коммунальные услуги, Warmmiete: 2,50⁠—⁠4,50 €⁣ (236⁠—⁠425 ₽) с 1 м² в месяц. Для квартиры 50 м² это 125⁠—⁠225 €⁣ (11 818⁠—⁠21 272 ₽).
2. Электричество: от 30⁠—⁠60 €⁣ (2 836⁠—⁠5 672 ₽) в месяц для одного человека. Если отопление электрическое, счет обычно выше — около 120 €⁣ (11 345 ₽) в месяц.
3. Интернет: 25⁠—⁠50 €⁣ (2 363⁠—⁠4 727 ₽) в месяц. Я плачу 25 €⁣ (2 363 ₽) за скорость 50 Мбит/с.

В старых домах счета бывают заметно выше из-за расходов на отопление. В новых энергоэффективных зданиях ЖКУ ниже, но выше стоимость аренды.

В немецких квартирах не бывает так тепло, как в российских, и зимой немцы ходят дома в теплых штанах и кофтах. Если «жарить» так, как в России, никаких денег на коммуналку не хватит.

Как платить за коммуналку. Как правило, за нее каждый месяц переводят хозяину фиксированную сумму вместе с платежом за аренду. Раз в год он делает перерасчет — Nebenkostenabrechnung — по фактическому потреблению. Если уплачено больше — вернет, если меньше — требуется доплатить. Счетчики собственник смотрит раз в год при перерасчете, поэтому ежемесячно передавать показания не нужно.

У арендатора по закону есть 12 месяцев на возражения по поводу перерасчета. Если доплата высокая, случаются конфликты. Есть право потребовать у арендодателя счета от поставщиков услуг.

У немцев есть привычка экономить. Обычно местные жители делают так:

1. В холода уменьшают температуру в помещении до +17…21 °C, когда никого нет дома. Каждый градус снижает расходы на отопление на 6%. Некоторые помещения немцы не отапливают совсем, просто закрывают туда двери на зиму. Но полное отключение отопления может привести к тому, что появится плесень.
2. На ночь закрывают шторы и ставни, чтобы не терять тепло.
3. Ставят экономичные душевые лейки и смесители. Также многие предпочитают принимать душ, а не ванну.
4. Стирают на температурах +30…40 °C.
5. Используют энергосберегающие приборы и LED-лампочки. Также вынимают из розеток вилки приборов, которые не используют, или ставят розетки с выключателем.
6. Меняют провайдера электричества, если находят тариф выгоднее. Предложения сравнивают на сайте Check24, там же смотрят тарифы на интернет, мобильную связь и подобные.

Еще рекомендую смотреть на энергоэффективность домов. Она оценивается по девяти классам от А+ до Н (сайт недоступен из РФ), как, например, для бытовой техники. Если дом находится в зеленой зоне, как правило, расходы на коммунальные услуги там ниже.

У каждого дома также должен быть энергетический сертификат, Energieausweis, где указан класс и потребление энергии. Можно попросить арендодателя или риелтора его показать.

Дома, как правило, обустроены с комфортом. Обычно предусмотрены парковочные места, отдельные парковочные зоны или гаражи — часто с системой контроля доступа.

Придомовая территория обычно хорошо озеленена, газон ухожен, в некоторых домах есть сады, а поблизости всегда парки или небольшие скверы. В крупных городах недалеко от дома есть вся инфраструктура: супермаркеты, аптеки, врачебные кабинеты и остановки общественного транспорта. Во многих дворах установлены игровые комплексы для детей.

В жилых комплексах, бывает, устраивают совместные мероприятия — праздники и ярмарки, — что помогает жителям лучше познакомиться.

В Германии квартиры часто сдают без встроенной кухни и мебели, то есть фактически пустыми. Это связано с особенностями местного законодательства: если бы в квартире стояла мебель или техника и что-то сломалось, ремонтировать обязан был бы арендодатель  . Чтобы избежать этих затрат и споров, большинство владельцев предпочитают сдавать жилье без мебели. Поскольку большинство квартир сдаются пустыми, обустройство дома — важный этап.

На первое время можно приобрести подержанные вещи. Их продают на доске объявлений Kleinanzeigen. Там можно найти работающую технику и мебель в хорошем состоянии, часто даже бесплатно.

Многие вещи продают в интернет-магазинах Amazon и Ebay, что тоже удобно. Еще популярны сайты для сравнения цен, например check24.de или idealo.de. Там смотрят цены на технику или услуги ремонтников и строителей.

Сложно сказать, сколько денег закладывать на обустройство. Приведу примеры знакомых. Молодая пара вложила в жилье 6 000 €⁣ (567 274 ₽) — это с кухней, но также с учетом того, что часть мебели им досталась от родителей. Мелкий ремонт вроде покраски стен и монтажа техники они делали сами.

Другая знакомая пара потратила на обустройство 12 000 €⁣ (1 134 549 ₽). Они оплачивали услуги мастеров по укладке ламината и установке кухни, а мебель и технику покупали новую, но в бюджетных магазинах вроде IKEA и Action.

С соседями лучше подружиться. После переезда стоит сразу со всеми познакомиться и представиться, не забывать здороваться. Многие соседи помогают друг другу: принимают посылки или присматривают за растениями и домашними животными во время отпуска хозяев.

В договоре аренды прописывают правила дома — Hausordnung. Обычно там есть следующее:

1. Тихие часы — Ruhezeiten. Как правило, с 22:00 до 06:00, а также с 13:00 до 15:00. В это время нельзя шуметь, сверлить или громко слушать музыку. Также особо не шумят по воскресеньям. Соседи сделают предупреждение, а при сильном и регулярном шуме вызовут полицию. Она вправе назначить штраф от 50 €⁣ (4 727 ₽) до 5 000 €⁣ (472 729 ₽), a в выходные — даже до 50 000 €⁣ (4 727 290 ₽).
2. Чистота общих зон: подъезда, лестницы и подвала. Обычно нельзя оставлять вещи перед входной дверью.
3. Разделение мусора: некоторые соседи строго следят за сортировкой, и ошибки их раздражают.

Если соседям что-то не понравится, как правило, сначала они просто говорят о своем недовольстве. Потом пишут жалобу управляющему дома. Если последуют штрафы, их могут переложить на весь дом, то есть разделить на всех жильцов. Например, штраф за неправильную сортировку мусора — до 2 500 €⁣ (236 364 ₽). Либо будут искать по камерам наблюдения конкретного виноватого. В любом случае подобные вещи немцы воспринимают как неуважение, и любая мелочь вроде оставленной коробки в подъезде легко вызовет скандал.

Все жалобы фиксируются, и за несколько нарушений арендодатель вправе расторгнуть договор. Повод — систематические нарушения правил дома. Придется съехать.

Лучше с самого начала выстраивать хорошие отношения с арендодателем. Есть несколько тем, по которым возникают споры.

Владелец хочет поднять арендную плату. В Германии арендодатель не вправе сделать это когда захочет. Повышение возможно только в определенных случаях  . Вот они:

1. До уровня сравнимой арендной платы, Mietspiegel. Арендодатель может повысить плату, если она заметно ниже рыночной. В каждом городе или регионе высчитывается средняя плата. Повышение возможно максимум на 15—20% за три года.
2. После модернизации дома. Если арендодатель сделал ремонт, который повышает качество жилья или снижает энергозатраты, например утеплил фасад или поставил новые окна, он имеет право переложить ежегодно 8% от стоимости модернизации на арендатора.
3. В связи с повышением коммунальных расходов. Если услуги поставщиков подорожали, например вода, аренда, отопление, допустимо, что вырастет и аренда.

Собственник должен письменно уведомить о повышении аренды и обосновать его со ссылкой на закон. В любом случае арендодатель не должен повышать аренду чаще чем раз в 15 месяцев  .

Когда арендатор получит уведомление о повышении, он должен в течение двух месяцев ответить на него: согласен или съезжает. Есть и третий вариант: добиваться, чтобы плата осталась прежней. В Германии есть союз арендаторов, Mieterverband, у которого 300 отделений по всей стране. Он защищает интересы нанимателей. Еще споры решают через суд: вопросы аренды регулирует Гражданский кодекс, BGB.

Арендатор завел без спроса домашних животных. Вообще, немцы дружелюбны к животным, но что касается собак и кошек, то шум, запах и агрессивное поведение питомцев могут нарушать правила дома и мешать соседям. Чтобы избежать таких проблем, собственники нередко отказывают арендаторам с домашними животными еще на этапе просмотра жилья, а также прописывают в договорах запрет на содержание питомцев.

Но включать такой пункт в контракт незаконно, потому что это считается ущемлением прав арендатора  . Его можно оспорить в суде, и тогда хозяин жилья должен мотивировать свой отказ. Например, если питомец шумит и ущемляет право соседей на тишину. То есть нельзя запретить заводить домашних животных в принципе, но поведение конкретного питомца может стать основанием для расторжения договора, если он мешает другим.

Арендатор не предупредил заранее, что съезжает. О желании съехать из съемного жилья обычно сообщают за месяц. Это прописывают в графе контракта «Условия расторжения договора», Kündigung. Залог могут не вернуть, если уведомить позже положенного срока.

Выяснилось, что имущество испорчено. Если что-то пострадало во время аренды, депозит не вернут. Часто возникают споры, что и как испорчено и испорчено ли на самом деле.

Избежать этих конфликтов помогает протокол приема-передачи квартиры — Übergabeprotokoll. Этот документ подписывают при въезде и выезде, в нем описывают состояние квартиры, показания счетчиков и количество переданных ключей. Перед подписанием нужно самостоятельно все проверить, сделать фото и отметить в протоколе недостатки и повреждения.

Еще на этапе поиска квартиры иногда просят полис страхования ответственности, Haftpflichtversicherung, он стоит 30⁠—⁠50 €⁣ (2 836⁠—⁠4 727 ₽) в год. Такая страховка покрывает ущерб, если арендатор испортил чужое имущество.

Начну с плюсов.

✅ Квартиры сдают в приличном виде. В большинстве договоров аренды прописано, что при выезде арендатор обязуется оставить квартиру в том состоянии, в котором ее получил. То есть предыдущие жильцы либо арендодатель делают уборку и при необходимости — косметический ремонт. Будут чистые стены, не будет хлама и обоев в цветочек.

✅ Стабильное отопление и горячая вода. Обычно все работает четко, перебои случаются крайне редко. Также здесь не отключают летом воду, как это до сих пор происходит в России.

✅ Четкие правила и защита прав жильцов. Арендаторов сложно выселить без веских причин, а все условия прописаны в договоре.

✅ Развитая инфраструктура. Даже в спальных районах рядом обычно есть магазины, транспорт, парки, школы и врачи.

✅ Можно снять жилье в красивом историческом здании. Как правило, такие дома находятся в центре города, так что у таких квартир всегда отличное расположение, высокие потолки и элегантная атмосфера. Но у исторических зданий есть и обратная сторона: ветхая сантехника и проводка, нет современных удобств вроде лифта. Все равно оставлю этот пункт в плюсах.

А минусы следующие.

❌ Квартиры сдаются без мебели. Частая история, что в жилье нет вообще ничего, даже лампочек. Это значит, что для переезда нужно заложить еще бюджет как минимум на покупку кухни и мебели.

❌ Крупный залог — Kaution. Как минимум в размере двух-трех арендных плат.

❌ Надо собрать много документов, а еще утомительно участвовать в конкурсах арендаторов.

❌ Множество правил. Часть из них прописаны в самом договоре, в разделе Hausordnung, — вплоть до того, как правильно проветривать квартиру. Некоторые правила кажутся забавными. Например, запрещают сушить белье на балконе, так как это портит вид. Большинство россиян узнают о некоторых правилах, когда сами их нарушат. В лучшем случае намекнет сосед или хозяин, в худшем — будет обидный штраф.

❌ Странности с ключами. В Германии нельзя просто так сделать дубликат ключей — в мастерскую должен прийти владелец жилья с документами о собственности. Как правило, ключ от квартиры подходит и к входной двери многоквартирного дома, и я слышала о ситуациях, когда при утере одного ключа приходилось менять ключи всем жильцам дома.

Есть даже специальная программа страхования ответственности Haftpflichtversicherung, которая включает риск потери и кражи ключей, — Schlüsselversicherung. Полис стоит около 30 €⁣ (2 836 ₽) в год. В Германии большинство дверей захлопываются автоматически — в этом случае такая страховка тоже выручит. Она покрывает вызов слесаря и изготовление новых ключей.

1. В Германии разнообразный жилой фонд. Есть многоквартирные и частные дома, коммуналки и социальное жилье. Приличная часть зданий — старой постройки, но встречаются и новые дома, особенно в спальных районах.
2. Поиск жилья в Германии — конкурентный и небыстрый процесс. К заявке лучше отнестись серьезно, а реагировать на объявления — максимально быстро.
3. Квартиры часто сдаются без мебели, а залог большой, обычно две-три месячные оплаты. Это стоит учитывать при планировании бюджета на переезд.
4. Коммунальные услуги часто оплачивают отдельно от аренды, за электричество и интернет также приходят свои счета. Расходы на ЖКУ можно сократить, если выбрать жилье в доме с высоким классом энергоэффективности.

Еще статьи о жилье в других странах:

1. Грузии.
2. Турции.
3. Великобритании.