Мы купили апарта­менты в Петербурге и вместо прибыли ушли в минус

Наши апартаменты застройщик сдал на четыре месяца позже, а потом еще несколько месяцев разбирался с недостатками.

Вместо декабря 2022 года мы получили готовое жилье лишь в июне 2023 года. Все это время платили за ипотеку и ЖКУ, что совсем не входило в наши планы. Мы хотели сдавать апартаменты посуточно и получать прибыль, но вышло так, что начали с убытков — ими же и продолжили.

В статье расскажу, как мы все же подготовили апартаменты к сдаче, разобрались с налогами, наладили стабильный поток гостей и придумали план, как выйти хотя бы на нулевую окупаемость.

Для удобства дальше я буду называть апартаменты также квартирой, хотя юридически это не так.

Мы купили однокомнатные апартаменты площадью 37 м² с отделкой. Ванная комната была обустроена и готова, а другие помещения предстояло меблировать.

Застройщик апарт-отеля предлагал полную меблировку за 1 180 000 ₽. В эту стоимость входила также бытовая техника и даже текстиль и посуда, но мы отказались от предложения и самостоятельно купили минимум мебели, которая нужна для сдачи посуточно.

Начали с кухни. Проект придумали вместе с мамой в мебельном салоне. Если бы решили обратиться к дизайнеру интерьера, заплатили бы еще около 30 000 ₽.

Сдавать квартиру можно было и без мебели, только с кухонным гарнитуром, но тогда цену пришлось бы сильно снизить. И без мебели можно сдавать только на долгосрок.

После кухни купили мебель и технику в другие комнаты. Когда выбирали, опирались на свои предположения о том, что базово нужно для жизни. Понимали, например, что без кровати и холодильника не обойтись.

Список дополнительного оснащения взяли в одном из тематических телеграм-каналов. Перечень включал около 70 позиций на общую сумму 50 000 ₽: ложки, вилки, посуда, постельное белье, полотенца и прочие мелочи. Из неочевидного там был коврик для сушки посуды, урна с педалью в ванную, крючок для полотенца на кухню и органайзер для ватных дисков.

Мы хотели сделать как можно больше спальных мест, поэтому купили двуспальную кровать и диван, где могут разместиться два-три человека. Максимальное количество гостей в наших апартаментах — пять, включая ребенка.

Так как бюджет был ограничен, мебель выбирали в основном по цене. Покупали не самое дешевое, а среднее. Стиральную машину, например, купили с функцией сушки, поскольку это бонус, который можно подсветить в описании апартаментов и привлекать так гостей.

В квартире пока нет рабочего места, прикроватных тумбочек, светильников в спальне, большого зеркала в ванной. Когда купим все это, станет уютнее и мы сможем поднять стоимость проживания.

Сдавать посуточно мы решили только в сезон. В Петербурге он начинается примерно с апреля и заканчивается в сентябре. А потом есть еще два месяца зимой — до и после новогодних каникул. В межсезонье — либо сдавать в долгосрок, либо жить самостоятельно, пока не решили.

Мы понимали, что в первый год много не заработаем, потому что в апартаментах не так много мебели, нет отзывов на сайтах, а еще рядом много конкурентов. Вот что мы сделали.

Проанализировали рынок. Наш апарт-отель — у метро «Купчино» в Санкт-Петербурге. В отеле чуть больше 1000 номеров. Большую часть апартаментов летом сдают посуточно.

Во всем районе Купчино в начале августа 2024 года было больше двух тысяч объявлений о посуточной аренде, но к началу учебного года их стало меньше.

Посчитали ежемесячные расходы и прикинули доход. На первое время решили, что нужно получать от аренды сумму, равную обязательным расходам на месяц, и еще 10%.

Уборку и управляющего, который будет заниматься поиском и заселением постояльцев, мы запланировали на будущее. Пока решили заниматься этими вопросами сами, но расходы учитывать, будто они уже есть. Согласно нашей формуле, минимальный доход в месяц: 87 070 ₽ + 10% = 95 777 ₽.

Определили стоимость суток. Мы выбрали три сценария загрузки апартаментов:

1. Идеальный — заняты все дни месяца.
2. Реалистичный — больше половины месяца.
3. Грустный — загрузка меньше 15 дней.

Учитывали дни не подряд, а в сумме, так как может быть, что две недели от гостей отбоя нет, а потом — простой.

От этих сценариев отталкивались при выборе цены аренды. Чем больше дней бронируют постояльцы, тем ниже стоимость.

Считали так: наш идеальный доход 95 777 ₽ делили на 30, 25 или 15 дней. Цифры очень условные, но они были нужны, чтобы хоть на что-то опереться при выборе стоимости.

Квартиры без отзывов и рейтингов не привлекают гостей, поэтому мы решили демпинговать — давать объявления с ценой ниже нашего минимального ожидания, осознавая, что полной загрузки не будет, а значит, мы не будем зарабатывать первое время. К тому же мы не понимали, сможем ли конкурировать в районе.

Действовали больше наобум, начали с 3500 ₽ за сутки, а потом постепенно снижали стоимость. Минимальная стоимость, за которую сдавали апартаменты, — 2450 ₽.

План такой: заработать хорошие отзывы, подождать, пока включится сарафанное радио, а потом поднимать стоимость.

Сделали привлекательные фотографии для сайтов. Первую съемку мы провели на телефон еще до того, как купили мебель. Но понимали, что успеха ждать не приходится, ведь в объявлениях конкурентов были в основном профессиональные фотографии.

Поэтому вскоре наняли знакомого фотографа, и он снял квартиру, а потом отретушировал снимки — добавил голубых тонов, чтобы картинка стала более яркой и привлекательной. За профессиональные снимки мы заплатили 1500 ₽ — это по знакомству.

Как только разместили профессиональные фотографии, квартиру стали чаще смотреть. Звонили и писали до двух-трех раз в день. За месяц мы собрали броней на все лето до 28 августа.

Продумали фишки, чтобы отстроиться от конкурентов. Мы понимали, что на агрегаторах много похожих объявлений, и от других арендодателей нужно было отстраиваться.

Решили привлекать клиентов так:

1. Разрешили жить с животными — мы знаем, как сложно найти квартиру, куда пускают с питомцем.
2. Ввели скидку на повторное заселение — 10% от стоимости суток.
3. Старались быстро отвечать на сообщения и звонки.

Составили текст объявления. Уточнили только важные детали: про местоположение, мебель, условия заселения. О минусах апартаментов не упоминали. Например, в квартире только одно зеркало в спальне и нет посудомойки.

Плюс — близость к метро — вынесли в самое начало.

Нам было страшно сдавать: переживали, что жильцы что-то сломают или украдут. Как принято, мы брали с гостей обеспечительный платеж, который в народе называют задатком или депозитом, — 3000 ₽, но первое время возвращали его не глядя.

Первыми гостями в апартаментах была семейная пара с двумя детьми. Они оставили порядок после себя, а вот дальше наши опасения стали оправдываться.

Вторыми гостями в апартаментах оказалась группа спортсменов. После их отъезда мы увидели огромное пятно на диване — пришлось вызывать клининг и заплатить 1500 ₽.

Следующие гости испачкали постельное белье, новый комплект обошелся в 1300 ₽.

Потом гости сломали диван на кухне. Мы заметили это, когда сели на него. Поломка была незначительная, за починку заплатили 700 ₽ за свой счет, так как депозит уже вернули.

Еще через два месяца жильцы сломали ручку окна — мы снова заметили поломку поздно, уже после того, как вернули депозит. Ремонт стоил около 1500 ₽.

За первые два месяца аренды мы потратили 5000 ₽ на ремонт поломанных вещей. Стали внимательнее относиться к сдаче номера: сначала проверяем, а потом возвращаем гостям депозит.

Мы остановились на двух площадках — «Авито» и «Суточно-ру». На других площадках наше объявление тоже есть, но с момента публикации мы туда не заходили, так как хватает загрузки с двух агрегаторов.

Вот некоторые особенности работы площадок на лето 2024 года. Условия постоянно меняются: например, на «Авито» раньше нужно было платить за продвижение фиксированную сумму, а теперь — процент.

«Авито». Площадка берет комиссию 15% от стоимости бронирования. Можно обойтись и без нее, но тогда объявление будет в нижних строчках поисковой выдачи. А можно заплатить площадке больше — тогда объявление увидит больше людей.

Чаще всего мы ставим комиссию 15 + 7%, чтобы объявление чаще просматривали. В сумме 22%.

«Суточно-ру». Эта площадка берет 20% стоимости бронирования. Но эти деньги остаются у нас на балансе. Мы можем оплатить ими продвижение на площадке, которое стоит 1000 ₽ в сутки. Или потратить часть суммы на собственные бронирования, если будем снимать жилье.

Вот статистика: за июнь 2024 года мы заплатили комиссий двум агрегаторам на 14 072 ₽.

Сдача апартаментов в посуточную аренду — это полноценная работа, если нет управляющего. В среднем за неделю мы ездим в апартаменты три-четыре раза, чтобы заселять и выселять гостей, проверять, все ли хорошо с мебелью, убирать, носить белье в химчистку, обновлять расходники.

Иногда люди выезжают и заезжают в один день — нужно успевать подготавливать квартиру к новым гостям.

Мы собрали чек-лист, что нужно сделать:

• помыть полы;
• постирать и погладить постельное белье;
• помыть посуду;
• протереть все поверхности;
• помыть холодильник;
• помыть душевую, унитаз;
• протереть дверные ручки;
• протереть зеркала;
• протереть стекла окон, подоконники;
• проверить наличие чая, кофе, сахара, соли, воды.

В среднем на уборку квартиры у нас уходило три часа. Первый месяц мы намучились и решили, что проще нанимать клининг. Сейчас тратим на него 700 ₽ за час. Клинеру часа хватает, чтобы убрать весь номер.

Оплата и заселение происходят так. Сначала гости оставляют предоплату на сайте — 20% на «Суточно-ру» и 30% на «Авито». Остаток платят при заселении — наличными или переводом на банковский счет.

Ключи передаем по-разному. Иногда встречаем гостей и отдаем лично, иногда оставляем в тайном месте и пишем инструкцию, как и где забрать. Хотим купить сейф на дверь для бесконтактного заселения.

Апартаменты — это коммерческая, а не жилая недвижимость. Сдача апартаментов в аренду — бизнес, поэтому нужно выбрать одну из организационно-правовых форм его ведения и платить налоги. Мы рассматривали ООО, ИП и сдачу квартиры в качестве физлица.

От ООО мы отказались сразу, потому что пришлось бы обязательно нанимать сотрудников и вести сложный учет.

Получается, нам надо было зарегистрировать ИП и выбрать из трех вариантов налогообложения:

1. Патентная система, ПСН. Патент могут получить предприниматели, которые занимаются определенными видами деятельности  и имеют в штате до 15 сотрудников. ИП на ПСН может сдавать нежилую недвижимость общей площадью до 500 м², то есть нам такой вид налогообложения подходил. Но платить 6% надо с потенциального, а не реального дохода, сколько именно — можно посчитать на калькуляторе ФНС. Так как мы не были уверены в регулярности заработков, от патента отказались.
2. Упрощенная система налогообложения, УСН, по системе «6% с любых доходов».
3. УСН, где налог 15% от прибыли — положительной разницы между доходами и затратами на бизнес. Еще эту схему называют «Доходы минус расходы».

Мы остановились на ИП с УСН: это относительно просто и не надо сдавать горы отчетности. Вариант с налогом 15% нам понравился больше, так как есть важный момент: если расходы больше доходов, ИП на УСН «Доходы минус расходы» платит налог 1%, а не 15%. Мы понимали, что на старте, скорее всего, будем вкладывать больше, чем получать. С патентной системой и УСН 6% с любых доходов такое не пройдет: ставка фиксированная и не зависит от того, рентабелен ли бизнес.

ИП обязаны платить за себя ежегодные страховые взносы  . В 2024 году — 49 500 ₽. Есть еще и дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход больше 300 000 ₽ в год, — 1% от суммы превышения.

Мы сдаем апартаменты меньше года, поэтому пока можем только прогнозировать налог. Скорее всего, наши расходы превысят доходы, а значит, платить придется лишь 1% от дохода. Но доход будет выше 300 000 ₽, то есть возникнет дополнительный страховой взнос.

С помощью онлайн-калькулятора на сайте ФНС мы посчитали, что в конце года будем должны 44 874 ₽ страховых взносов. Расчет примерный, поскольку мы не знаем загрузки квартиры.

Стараемся обеспечить личный контакт. Это важно первое время, чтобы у людей сложилось положительное мнение о нас, а еще это помогает собирать обратную связь и дорабатывать квартиру.

Например, когда только опубликовали объявление, несколько человек сказали, что очень неудобно жить без микроволновки и жалюзи на кухне. Жильцы даже вешали плед на окно в кухне, чтобы закрыться от солнца. После этих отзывов мы сразу купили микроволновку и шторы.

Несколько гостей отказались от заселения, потому что в апартаментах нет телевизора. А мы думали, что людей будет смущать отсутствие зеркала. Но про зеркало до сих пор никто не спрашивал, а телевизор, наверное, придется докупить.

Мы встречаем и провожаем гостей, отвечаем на их вопросы почти в любое время, покупаем в апартаменты цветы, угощения и фрукты. Хотим, чтобы люди чувствовали себя как можно комфортнее.

Быстро реагируем на новые бронирования. Мы заметили, что люди часто бронируют понравившиеся квартиры на площадке, чтобы кто-то другой не успел занять жилье на интересующие даты.

Также могут написать вопрос до бронирования, и, если ответить позже конкурента, гость уйдет к нему. Или могут забронировать, написать вопрос, а если мы не успеваем ответить или хотя бы скинуть приветственное сообщение, убрать бронь и найти другое жилье.

Оперативно решаем проблемы. В квартире может случиться пожар, прорвать трубу, или гость потеряет ключ. Во всех этих случаях люди обращаются к арендодателю, поэтому важно быть на связи в любое время суток.

На сдаче апартаментов мы пока не зарабатываем, а уходим в минус — из-за того, что заранее не учли много всего. Например, не запланировали расходы на маркетинг, страховые взносы ИП, клининг, не знали, что принято покупать для гостей кофе, воду и подобные мелочи. Оказалось, что ремонт мебели нужен чаще, чем мы думали, и депозиты не всегда спасают.

Предположительные убытки в конце года — 114 722 ₽ вместе с расходами на ИП. Ипотека у нас на 18 лет со ставкой 7,9%. Должны еще 5,6 млн рублей, а ежемесячный платеж — 48 670 ₽. Аренда приносит около 62 000 ₽ в месяц, этого хватает на ипотеку и платежи за ЖКУ. На химчистку — 1290 ₽, клининг — 700 ₽, расходники — 2000 ₽ и прочие мелочи денег уже не остается. На новую технику приходится копить.

Тем, кто планирует заняться посуточной сдачей, советуем просчитать расходы по максимуму, хотя учесть все вряд ли получится. Возможно, стоит передать апартаменты в управление, чтобы не заниматься всем самому, а просто получать деньги. Например, управляющая компания нашего отеля может искать и встречать гостей, делать клининг и решать текущие вопросы. За это она берет 30% от цены съема — дорого, но, может быть, для кого-то это вариант. При такой схеме гости регистрируются на ресепшене, как в гостинице.

Мы понимали, что в любом бизнесе сначала больше тратят, чем зарабатывают. Догадывались и о том, что сдавать апартаменты посуточно — это нелегко. Но когда столкнулись с этим на деле, узнали, что подводных камней и дополнительных сложностей слишком много. За три месяца мы не смогли наладить процесс и начать выходить в плюс.

После окончания летнего сезона мы остановили сдачу посуточно. Рассматриваем в том числе возможно сдавать в краткосрок или долгосрок. В первом случае доходы будут превышать ипотечные взносы, во втором мы, скорее всего, будем мало зарабатывать, зато не будет столько суеты, не понадобится управляющий, и амортизация квартиры будет меньше. Платежи за аренду в этом случае перекрывали бы ипотечные взносы, а за коммунальные услуги будут платить арендаторы.

Насчет выбора формы налогообложения мы тоже не уверены — возможно, позже закроем ИП и будем сдавать квартиру в статусе физлица. Так будет меньше взносов и не нужно заниматься отчетностью.

Главный вывод для нас: сдача апартаментов в посуточную аренду — полноценный бизнес. Надеемся, что начнем зарабатывать с опытом и когда появится хороший рейтинг на агрегаторах. Но если не получится в следующем году выйти в прибыль, будем сдавать в долгосрок, закрывать ипотеку, коммунальные платежи и получать небольшой доход.