На черную зарплату и без четкого плана: как купить свою первую квартиру в Москве

В начале 2015 года я более-менее уверовал в идею остаться в Москве и вывел деньги из всех своих финансовых авантюр.

Я понял, что если не обзаведусь собственным жильем, то со своим образом жизни однажды окажусь выкинутым на мороз. Тем более недельный опыт жизни в состоянии бездомного у меня к этому времени уже был. Перед моим лицом встал большой, венистый и пульсирующий вопрос: «А что же мне купить?» Я решил пойти от противного и, чтобы внятно сформулировать свои желания, начал отсекать все неприемлемые варианты.

Первыми отпали варианты, которые находятся снаружи Мкада. У меня был опыт жизни в Сергиевом Посаде, Балашихе, Долгопрудном, и я искренне пытался полюбить подмосковные города, но нам было не суждено быть вместе. Ужасная транспортная доступность, отвратительная планировка, мириады машин с бесконечными парковками и пробками делали эту идею обреченной на провал.

Я также отмел предложения в ЦАО по самой наибанальнейшей причине: я не могу позволить себе купить даже 30-метровую хрущевку в этом месте. На тот момент они стоили от 15 млн рублей.

Что получилось в сухом остатке. Нужна небольшая квартира рядом с метро, внутри Мкада и снаружи ТТК, чем ближе к центру, тем лучше.

Примерный бюджет. 6 млн рублей. На тот момент у меня было примерно 500 тысяч на руках. Каждый месяц я зарабатывал 150—220 тысяч, но вчерную. У меня не было внятного плана, потому что я не до конца понимал, как функционирует ипотека и рынок недвижимости, но понимание пришло, когда я углубился в процесс.

Я четко дал себе установку не влезать в авантюры, в которые до этого я очень любил влезать, а просто взять и купить квартиру. У меня на глазах «выгорел» коллега — большой профессионал, который зарабатывал больше 300 тысяч рублей. Он отправился в свой родной моногород, так как банально не смог выжить в Москве. Я решил, что у меня должна быть такая сумма инвестиций, которая гарантировала бы физическое выживание в случае проблем плюс была бы защищена от постепенного проматывания. Накопительный счет и акции не подходили, и на тот момент недвижимость показалась очевидным выбором.

Я подобрал примерно 15 объектов, которые мне нравились, — больше половины из них только строились. Мне стало очевидно, что за 6 млн рублей можно купить только откровенно второсортную вторичку в старом фонде, поэтому я отмел пять подобных вариантов и стал изучать манящий и загадочный рынок московского строящегося жилья. Примерно тогда же я впервые услышал слово «апартаменты», смысла которого я тогда не понял.

Прозванивая объекты, я осознал, что все застройщики предлагают примерно одинаковую сделку:

1. Я должен взять ипотеку на всю сумму покупки и отнести ее застройщику.
2. Пару лет с замиранием сердца наблюдать, как из дыры в земле рождается дом.
3. Начинать каждый день с молитвы за здравие застройщика, потому что его банкротство оставило бы меня один на один с пустотой в сердце и огромными долгами.

И тут вскрылась суровая правда жизни: ни один банк не даст мне ипотеку, так как на тот момент цвет моих доходов — весьма неплохих — был #000000, поэтому сделка становилась неосуществимой.

Я впал в небольшую депрессию, пока мне не пришло письмо от десятого застройщика — «Интеко». Меня позвали в офис, чтобы обсудить весь ужас моего текущего положения и предложить сделку, от которой я не смогу отказаться. Это давало надежду, но немного смущало примечание в конце письма: «Когда приедете, позвоните и поднимитесь в самолет».

В офисе мне рассказали о новом проекте компании — ЖК «Лайнер». Он расположен относительно близко к центру, а квартиру площадью 31,5 м² с потолками 3,2 м в шестнадцатиэтажном доме можно было купить за смешные 5,5 млн рублей.

Жилой комплекс находится в районе Ходынского поля, который мне очень понравился. Соседнее здание — огромный торговый центр «Авиапарк». До метро «Аэропорт» 15 минут пешком, столько же до МЦК и строящейся рядом станции второй кольцевой линии — теперь это станция «ЦСКА». В 20 метрах от дома огромный парк. Во дворе нет машин — только подземная парковка.

В то время цены на жилые квартиры такого же метража в других домах в этом же районе стартовали от 8 млн рублей, так что я даже начал ощущать себя белым человеком. Особенно радовал почти гарантированный рост стоимости недвижимости и арендной платы. Смущало лишь иногда звучащее слово «апартаменты». Риелтор утверждал, что это абсолютно то же самое, что и жилая квартира, только без постоянной регистрации и с чуть большими налогами. Но я решил самостоятельно проверить все сказанное.

Также застройщик озвучил, что готов заменить ипотеку рассрочкой. Я так обрадовался, что был готов подарить ему самого себя целиком, но, может, кроме парочки интимных мест. Кроме того, мне объяснили, что жилой комплекс является апарт-отелем — чем-то вроде гостиницы, в которой у номеров есть собственники. Поэтому у меня будет возможность передать свою квартиру в распоряжение управляющей компании, чтобы она сдавала ее как гостиничный номер.

Если максимально упрощать, то апартаменты — это нежилые помещения, которые используются в качестве жилых. Так как застройщик не заморачивается с социальной инфраструктурой и остальными требованиями для жилых помещений, он может:

1. Продавать объекты дешевле.
2. Строить ЖК в разнообразных интересных местах, даже на небольших клочках земли.
3. Придумывать нестандартные решения.

Но за все хорошее приходится платить. Застройщик, возводящий апартаменты, не обязан строить детские сады, гаражи, парковки, школы и больницы. Да и, в общем-то, в России очень высокие требования к тому, что можно считать жильем. Чаще всего в апартаментах забивают на нормы инсоляции, расположение «мокрых зон», нормы отопления и стандарты планировки.

Сама стройка защищена федеральным законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, но ваши дальнейшие взаимоотношения с управляющей компанией не попадают под действие жилищного кодекса. Налог на имущество считается совсем по другой ставке, которая зависит от типа апартаментов и воли мэрии, — от 0,5 до 2%. Да и с регистрацией, даже временной, ничего не выйдет: московское правительство однозначно дает понять, что в сфере недвижимости будет больше порядка. Очевидно, что нельзя давать людям регистрацию в объекте, который строился без вложений в социальную инфраструктуру и не подразумевает постоянного проживания. Срабатывает древнее правило студенческой свадьбы «невеста не пьет, потому что не скидывалась».

Россказни риелторов о скором переводе апартаментов в жилой фонд или о возможности регистрации — это рекламная замануха. Такие случаи — редкие исключения из правил, не стоит на них полагаться. А чтобы понять, по каким условиям будет работать УК, лучше поспрашивать об этом жильцов других апартаментов от того же застройщика.

Также в апартаментах очень часто строят заведомо малое количество машино-мест, чтобы потом продавать их с наибольшей наценкой. Стоимость места для автомобиля больше миллиона рублей — обычная практика. Например, в моем ЖК есть только 209 подземных машино-мест на более чем две тысячи квартир. Другая особенность апартаментов заключается в том, что первые этажи часто оказываются коммерческими. Всегда есть шанс, что управляющая компания сдаст их под ночной клуб, хотя подобное постепенно уходит с рынка, или ресторан индийской кухни, поэтому не стоит брать этаж, примыкающий к коммерческим помещениям.

Более-менее поняв условия сделки, я осознал, что готов смириться с недостатками, и пошел выяснять условия рассрочки. Стоимость жилья — 5,5 млн рублей. Я плачу 980 тысяч в качестве первого взноса и вношу 19 ежемесячных платежей по 55,2 тысячи, так как стройка к этому времени закончится. После плачу оставшуюся сумму в размере 3,86 млн. В итоге получается 5,9 млн рублей: сумма больше, так как застройщик начисляет 5% годовых, ведь это рассрочка. Ее тоже можно погасить досрочно, и тогда сумма переплаты уменьшится.

Главный плюс рассрочки — большую часть суммы можно оплатить уже после сдачи дома. Так что вы более-менее защищены от ситуации «ни квартиры, ни денег». Хотя вопрос, каким образом погашать последний платеж, остался подвешенным в воздухе, ведь цвет доходов все так же был похож на цвет Принцессы Луны.

Я был уверен, что планы строят только трусы, и дал себе четкую установку — платить каждый месяц по 150 тысяч рублей при доходе 180—200 тысяч. Первый взнос я планировал профинансировать за счет сбережений — 500 тысяч рублей, беспроцентного обналичивания кредитки — 300 тысяч (я не буду писать, как это делать), и небольшого займа у друга — 200 тысяч.

В итоге я купил строящиеся апартаменты с неясным статусом, оплатив первый взнос кредиткой и постоянно повторяя себе, что это самый последний раз и больше никаких авантюр в моей жизни не будет. «Все-таки ты мозг, Антон, — говорил я сам себе. — Видимо, ты не умрешь на улице».

Люди, которые общались со мной в этот занимательный период жизни, говорили, что я напоминаю чихуахуа: 50% ненависти, 50% страха. Но план платежей удалось даже перевыполнить. Ради уважения к читателям я не буду писать про выживание в Москве на 30 тысяч рублей в месяц, включая аренду. Опишу лишь так: еда по списку, никаких кафе, ресторанов и кинотеатров в течение полутора лет. Можно выискивать в такой жизни положительные стороны, только их не особо много, если честно.

Стройка шла более-менее по плану, за исключением того, что застройщик дважды уводил всех рабочих на другие проекты, вызывая панику и добавляя будущим лендлордам седых волос даже в самых труднодоступных местах. Ближе к концу стройки, сразу после госприемки, пришли ошарашивающие новости: регистрации не будет даже временной, имущественный налог рассчитывается по максимальной ставке 1,5%—1,8% от кадастровой стоимости — около 30 тысяч рублей в год. Сама стройка задержалась примерно на четыре месяца.

Благодаря моим стараниям — автозамена усиленно рекомендует слово «страдания», — на момент последнего платежа общий долг перед застройщиком составил 1 550 000 ₽, эту сумму мне удалось взять в ипотеку в банке ВТБ под 10,5%, так как один из моих заказчиков согласился взять меня на работу. Выплатил все примерно за год.

Из особенностей приемки могу только сказать, что квартира фактически оказалась на полметра больше, чем в договоре. В таких случаях договор подразумевает увеличение стоимости, но так как ребята не сдали все в срок, они согласились на взаимозачет: они отдают эти полметра бесплатно, а я не иду в суд по поводу компенсации за задержку.

Апартаменты чаще всего сдаются без отделки с голыми стенами, поэтому сразу после выдачи ключей возникла проблема с ремонтом. Мне сделали его в течение 27 дней за 390 тысяч рублей, включая электрику. В то время я попал под сильное влияние Сергея Смирнова, который советовал делать ремонт в квартирах под сдачу максимально похожим на тот, что делают в европейских гостиницах «три звезды». Все было максимально практично: ламинат, персиковая краска на стенах, плитка, «Икея».

Тогда же я познакомился с управляющей компанией, которая запретила менять окна без согласования. В договоре было прописано, что фасад дома принадлежит им и его нельзя менять. В целом других проблем с ними не было, цены на коммуналку тоже оказались в пределах разумного.

Сразу после окончания ремонта мне позвонили из управляющей компании, предлагая передать им помещение в управление за 54 тысячи рублей в месяц. Осознав, что теперь я гордый квартировладелец, я понял, что потеряю 54 тысячи, которые мог бы получить за счет аренды, и принялся думать, как отбить эти деньги. Я пробовал сдавать квартиру посуточно: вышло 85 тысяч рублей в месяц, но было довольно трудно.

Если занимаешься посуточной сдачей сам, то нужно как-то совмещать все с основной работой. Если привлекаешь кого-то для помощи, а объект всего один — доход начинает стремиться к стоимости обычной долгосрочной аренды. Все мои знакомые, которые реально занимаются посуточной арендой более 20 объектов, говорят, что лучше подходит стратегия арендовать квартиры на долгий срок и сдавать посуточно, а не выкупать их. У самих же в собственности по одному-два объекта. Я рассматриваю вариант посуточной аренды, когда у меня будет два-три апартамента и не будет желания работать. Но пока отложил идею в долгий ящик.

За длительную аренду предлагали примерно такие же деньги, как и управляющая компания, но случилось неизбежное: мне очень понравился район. Огромный торговый центр и такой же огромный парк, полупустое метро даже в час пик и приличные люди вокруг. Я решил жить в апартаментах, параллельно выискивая способы, как их можно использовать.

В ходе случайного разговора с бывшим коллегой по консалтингу он предложил сдавать эту студию в то время, пока меня там нет. Сначала я отбросил эту идиотскую идею, но миазмы жадности не позволили просто взять и забыть эту беседу. В итоге за полгода я сменил трех арендаторов, пока не нашел четвертого, с которым сотрудничаю до сих пор.

Сначала была одна милая женщина. Через месяц выяснилось, что она занимается эскортом индивидуально. Я к этому спокойно отношусь, но светить помещение таким образом не хотел, и тем более это не обговаривалось при аренде. Следующие два жильца спустя пару месяцев, как по команде, начинали заниматься субарендой, что меня абсолютно не устраивало.

Теперь в квартире живу я, а в интервале с 9:30 до 18:30 с понедельника по субботу в ней работает знакомый тренер, который проводит индивидуальные занятия физиотерапией. Это приносит мне 20 тысяч рублей в месяц, убранное к приходу помещение и экономию двух часов в неделю, так как фитнес-зал теперь у меня прямо дома. Хотя тренажер немного мешается, конечно, но зато он профессиональный.

Все кредиты за апартаменты давно выплачены. Сейчас минимальная стоимость апартаментов в этом жилом комплексе стартует с 8,4 млн рублей, судя по данным «Циана». Но я вместо продажи решил оставить квартиру в качестве жемчужины моей будущей империи недвижимости и просто купить еще несколько объектов, о которых напишу, если публика проявит интерес.