Как я сдала апартаменты в Москве в мертвый сезон аренды

В 2018 году я купила в ипотеку апартаменты в центре Москвы рядом с метро «Павелецкая».

Это была новая евродвушка площадью 70 м² с отделкой. Она находилась в доме бизнес-класса и стоила 13,5 млн рублей. Ипотека с ежемесячным платежом 60 000 ₽ была рассчитана на 13 лет, но я погасила ее уже через три с половиной года — за счет текущего заработка и аренды.

Для квартиры мне дважды пришлось искать арендаторов. В 2020 году повезло: я быстро и легко сдала апартаменты девушке-блогеру за 110 000 ₽ в месяц. Но в феврале 2022 года она уехала за границу, поэтому мне пришлось искать новых жильцов именно тогда, когда рынок аренды замер. Весной 2022 года многие россияне уезжали за границу, а спрос на жилье снизился.

Я заказывала фотосессию, размещала платные объявления, обращалась в агентства, но только спустя два месяца сдала апартаменты за 120 000 ₽. В статье расскажу об этом подробнее.

Мои апартаменты находятся в Даниловском районе Москвы, через дорогу начинается Замоскворечье, а рядом — набережная Москвы-реки. До метро «Павелецкая» — 15 минут спокойным шагом.

Исторически наш район был промышленным, но для меня это плюс: заводское наследие можно использовать как фишку. К примеру, у «Белорусской» раньше тоже были заводские улицы возле железнодорожных путей. А сейчас это привлекательный район с жилыми домами, офисами и культурными и гастрономическими пространствами. Там находятся бизнес-центр «Белая площадь» и фудкорт «Депо».

Так что надеюсь, скоро преобразится и Даниловский район. Уже сейчас многие заводские цеха переоборудуют под современные офисы. А какие-то здания сносят и на их месте строят дома.

Наш дом бизнес-класса, с дорогой отделкой. В нем красивые холлы и дорогие лифты, есть видеонаблюдение, домофоны, подземный паркинг. Из паркинга можно подняться на лифте прямо на свой этаж.

Первый этаж занят коммерческими помещениями, в том числе там есть небольшое кафе и магазин винила. Внутренний двор маленький, но удобный, с большим количеством зелени и детской площадкой. Над его благоустройством работали ландшафтные дизайнеры.

Соседи адекватные, я никогда не видела в общедомовом чате неконструктивных разговоров. Еще один плюс дома — управляющая компания с приемлемым уровнем сервиса.

Минус только в дефиците парковочных мест. Те жители, у кого нет машино-места в паркинге, паркуются на придомовой территории, а там мест всем не хватает. Вокруг много офисов, так что даже городская парковка, как правило, занята.

Мои апартаменты тихие: они расположены в той части дома, которая удалена от дороги. Окна выходят на соседнее офисное здание и на подстанцию «Россетей». Соседство в плане тишины хорошее, хотя, думаю, санпин, снипы и ПУЭ не допустили бы близкого соседства мощной электроподстанции с жилыми помещениями. В том числе поэтому у нашего дома статус нежилого помещения.

Апартаменты продавались с отделкой от застройщика:

1. Стены в комнатах были оклеены обоями и покрашены.
2. На полу лежала инженерная доска — древесное покрытие на основании из фанеры.
3. Натяжные потолки с точечными светильниками.
4. Санузлы отделаны керамогранитом.
5. Установлены межкомнатные двери, кондиционер, а из сантехники — все, кроме раковин и полотенцесушителя.

Качеством отделки я была довольна. Слышала, что скрытые коммуникации в доме сделаны из дешевых материалов и некачественно, но за два года они меня не подводили.

Мне оставалось купить только мебель, технику и сантехнику. Я решила не покупать все самое дешевое из «Икеи», как делали многие арендодатели. Но тратиться на дизайнерские решения тоже не хотела. В итоге выбрала проверенную мебель, которую покупала и для квартиры, где живу сама.

Я составила примерную смету и заложила на все миллион рублей. Но после первых крупных покупок стало ясно, что уйдет больше. Самые большие траты пришлись на кухню, встроенный гардероб и бытовую технику — больше половины бюджета. В итоге вся мебель, сантехника, бытовая техника и услуги по установке обошлись мне в 1,3 млн рублей. При этом кое-что мне собрали и установили муж и папа.

К июню 2020 года апартаменты были готовы принять первого арендатора.

Я рассчитывала сдать апартаменты за 100 000 ₽ в месяц. Но поиск на «Циане» показал, что подобные квартиры сдаются дороже и можно повысить цену на 10 000—20 000 ₽.

Я разместила объявления на «Циане», «Авито» и «Яндекс-недвижимости». Фото сделала на телефон, но позже добавила видеотур, который мне бесплатно сняли знакомые. На «Циане» и «Авито» оплатила продвижение: мои объявления стали выделяться на фоне остальных, я надеялась на дополнительные просмотры. Потратила около 1500 ₽.

После публикации мне звонили многие риелторы и предлагали свои услуги. Они настаивали на том, что из-за пандемии в моем ценовом сегменте будет сложно найти арендатора. В итоге я обратилась в одно агентство, чтобы, возможно, найти арендатора среди юридических лиц. Но оно даже не успело прислать фотографа: арендатор нашлась сама — меньше чем через две недели и после пяти просмотров.

Арендатором оказалась приятная девушка-блогер. Мы заключили типовой договор аренды, и вместе с первым платежом я получила залог в размере одной арендной платы.

Параллельно с подготовкой договора я открыла ИП, так как вовремя выяснила, что сдавать апартаменты в статусе самозанятой нельзя.

С июля 2020 года апартаменты приносили моему ИП 110 000 ₽ в месяц. Правда, из этой суммы нужно вычесть оплату ЖКУ — в среднем 22 500 ₽. И налог 6% с дохода, то есть 6600 ₽ в месяц.

Позже я поняла, что в 2020 году мне действительно повезло так быстро найти адекватного арендатора. Но в марте 2022 года она уехала за границу, поэтому мне пришлось искать новых жильцов. Поиски затянулись даже несмотря на то, что я была готова сдать апартаменты и семьям с детьми, и владельцам собак и кошек, и тем, кто ищет вариант жилья ненадолго — на два-три месяца.

В начале февраля, когда первая девушка-арендатор еще жила в апартаментах, я опубликовала на «Циане» бесплатное объявление со старыми любительскими фотографиями. Указала стоимость аренды 150 000 ₽ — оставила запас на торг. Текст написала стандартный: указала общую площадь, площади комнат и перечислила предметы обстановки. Просьбы о срочных просмотрах решила отклонять и сообщать только дату, когда апартаменты освободятся.

Если не считать контактов с агентами, за две недели мне позвонили десять человек. Мне показалось, что все идет хорошо, ведь арендаторы проявляли интерес даже с учетом высокой цены. Но апартаменты так никто и не снял.

В конце февраля я ускорилась и разместила объявления еще на «Авито» и «Яндекс-недвижимости». А цену снизила до 140 000 ₽. Еще я приняла предложения о поиске от двух агентств недвижимости и от сервиса «Яндекс-аренда». Он позиционируется как площадка, где можно снять жилье без залогов и комиссий. Агентов попросила указать арендную плату 150 000 ₽, а на «Яндекс-аренде» установила 162 000 ₽. Зато, по условиям сервиса, арендатору оттуда не пришлось бы платить залог.

Наконец в последних числах февраля «Яндекс-аренда» согласовала со мной кандидата. Сообщила, что он готов посмотреть апартаменты, когда те освободятся, и, скорее всего, подпишет договор в тот же день. Так что, когда девушка-арендатор съехала, я начала готовить апартаменты к показу.

Перед тем как показывать апартаменты и заключать договор, мне хотелось удостовериться в их чистоте и подчеркнуть отличное состояние мебели. У девушки-арендатора была домработница, поэтому все оказалось в отличном состоянии. Но я все равно заказала генеральную уборку и химчистку мягкой мебели. Они обошлись мне в 7500 и 9000 ₽ соответственно.

16 500 ₽

я потратила на клининг и химчистку перед показом жилья

Еще я провела минимальный хоумстейджинг — наполнила интерьер деталями, которые создавали атмосферу уюта. Например, поставила на стол кофейную чашку и ноутбук, чтобы привлечь внимание к комфортному рабочему месту у окна. Еще немного переставила мебель в гостиной и организовала уютный уголок для чтения.

Но «Яндекс-аренда» меня подвела: за час до назначенного времени встречу отменили. Оказалось, арендатор уже снял другое жилье. Сотрудники сервиса просто не отследили это, а функция «удаленное согласование кандидатов» оказалась просто красивым названием. Она заключалась в том, что арендатор мог согласиться на аренду жилья дистанционно, даже не побывав в нем. А арендодатель мог согласовать кандидата без личной встречи. Но по факту мои апартаменты никто не снял.

Меня словно окатило холодным душем. Помню, как я сидела рядом с букетом тюльпанов в сияющих чистотой апартаментах, а в голове крутились тревожные мысли. Ипотека за апартаменты была выплачена, но я переживала, что они будут пустовать. При этом мне придется оплачивать ЖКУ, а еще налоги и взносы как ИП.

К этому времени накалилась и геополитическая обстановка. Ленты соцсетей были переполнены постами об упадке на рынке недвижимости и о волне эмиграции. К тому же неподалеку от дома как раз начали сносить старые здания, а на стройке через дорогу ежедневно вбивали сваи, и оттуда постоянно доносился шум. Я испугалась, что вообще не сдам апартаменты или что мне придется сильно снизить стоимость аренды.

В следующие три недели я экспериментировала с текстом объявлений. Отказалась от сухого перечислительного ряда а-ля «апартаменты, 70 м², кухня-гостиная, спальня, два с/у» и подробно расписала все плюсы. Еще указала, что в них можно жить с детьми и с домашними животными. На этот счет я не волновалась и уже учла возможный износ квартиры в стоимости аренды.

Плюс я разнообразила объявления за счет фото. Перед несостоявшимся просмотром я заказывала профессиональную фотосъемку апартаментов на будущее. Выбрала фотографа, у которого когда-то была на портретной фотосессии, и отдала ему 7000 ₽. Фото получились интереснее и качественнее. В итоге фотографии пригодились не в далеком будущем, а уже сейчас.

Мне много звонили агенты, но запросов от потенциальных арендаторов было мало. За три недели я организовала всего девять просмотров. Две трети звонивших попросту исчезали, в том числе за полчаса до встречи. А те, кто смотрел апартаменты, придирались к району, проблемам с парковкой и шуму от строек. Чтобы он был не так слышен, позже я стала включать музыку во время просмотров. Другие арендаторы, которым вроде бы все понравилось, обещали подумать и пропадали.

Я уже готова была сделать скидку, чтобы цена стала средней по нашему району, но сильно уступать не хотела. Например, некоторые клиенты просили сдать апартаменты за 80 000 ₽. Подобные предложения я игнорировала и стояла на своем, так как в нашем доме даже самое бюджетное предложение на тот момент составляло 100 000 ₽.

В итоге я поняла, что новых фото и текстов недостаточно. И стала использовать все возможные способы разрекламировать апартаменты.

Чтобы быстрее найти арендаторов, я оплатила платное продвижение на популярных площадках, обратилась в два агентства и разместила рекламные посты в тематических группах в соцсетях.

Платное продвижение. На «Авито» я потратила 3044 ₽ за месяц. Пробовала разные платные опции, например «Выделить объявление», когда заголовок выделялся желтым. И «XL-объявление» — когда в выдаче оно было по размеру больше остальных. В итоге эта площадка дала лучший результат — 94 просмотра объявления и четыре встречи с арендаторами. Стало очевидно, что это актуальная площадка по аренде квартир.

На «Циане» продвижение обошлось в 3500 ₽. Просмотров было вдвое больше, но до самих апартаментов дошли всего три человека. Причем наплыв потенциальных арендаторов был тогда, когда я просто продлевала базовое платное размещение.

А вот покупка дорогих опций вроде «Топ» и «Премиум» не дала притока звонков. С «Топом», который стоил 250 ₽ в сутки, мое объявление неделю висело на первой странице поиска по району. А с «Премиумом», за 119 ₽ в сутки, — на второй странице.

На «Яндекс-недвижимости» я отдала за продвижение 1899 ₽ — купила опцию «Премиум-размещение». С ним объявление отображалось на главной странице сервиса, и «Яндекс» обещал, что его будут просматривать в сто раз чаще. Но в итоге с «Яндекс-недвижимости» не пришел ни один кандидат, а объявление смотрели не чаще семи раз в день.

Агентства недвижимости. Я стала соглашаться разместить объявления и в других агентствах помимо тех двух, которые уже занимались поисками. Все они просили комиссию в размере 50 или 100% от месячной арендной платы, если найдут арендаторов. И каждое обещало сдать апартаменты буквально за неделю. Но только одно за полтора месяца довело дело до двух просмотров.

Мессенджеры и соцсети. Параллельно я обратилась к мессенджерам и соцсетям. Лучшим по лидогенерации стал чат дома: соседи пересылали мое объявление знакомым, которые искали жилье. Еще я разместила объявления в телеграм-каналах Flats for friends, ArendaKvartirMosc и «Жилье Москва и МО». А еще в группе во «Вконтакте» «Москва без посредников».

В результате мне позвонили четыре человека, еще трое задавали вопросы в переписке. Хорошо, что я постоянно проверяла объявления, иначе пропустила бы эти сообщения.

Но прорыва в плане просмотров не произошло. Между тем апартаменты пустовали уже три недели. За это время я дважды снизила стоимость аренды в объявлениях — сначала до 140 000, потом до 130 000 ₽.

На подготовку квартиры и поиск арендатора в мертвый сезон я потратила 36 694 ₽

Я отпустила ситуацию и перестала думать, что апартаменты обязаны сдаться за одну-две недели. К тому же я стала рассматривать как вариант на будущее краткосрочную аренду от двух дней и аренду в качестве площадки для фотосъемок. Но до этого дело не дошло.

В конце марта 2022 года через «Авито» нашелся арендатор. Это был молодой человек, который переезжал в Москву из другого города и вез с собой собаку. Мы сошлись на цене в 120 000 ₽, но с условием, что через полгода я могу пересмотреть эту сумму. Арендатор оставил залог, мы подписали договор аренды и зафиксировали цену на ближайшие полгода.

В 2022 году я искала арендатора два месяца, из них три недели апартаменты пустовали. Считаю, что для бюджетного московского жилья это долго, а для центральной локации с ценой выше среднего — приемлемо. Тем более что я сохранила прежний уровень дохода и не сильно уступила в цене. Хотя в какой-то момент запаниковала и чуть не поддалась на уговоры о большой скидке.

В следующий раз я не буду ждать, пока апартаменты освободятся, и начну искать арендаторов сразу, как только нынешний предупредит об отъезде. Буду также публиковать объявления на разных сервисах, в чатах и пабликах. Возможно, обращусь в одно-два агентства недвижимости, но сильно на них не рассчитываю. Еще я снова закажу клининг и химчистку: новые, красивые и чистые апартаменты говорят сами за себя. Но точно буду экономить на продвижении объявлений.

Сейчас я периодически проверяю на сайтах недвижимости стоимость аренды в нашем районе. Похожие апартаменты стоят уже вдвое больше, чем я вложила в 2018 году, от 27 млн рублей. Так что решение об инвестиции было правильным: апартаменты и сами растут в цене, и приносят пассивный доход в виде арендной платы.

1. Уборка и химчистка — обязательны.
2. Фотосъемка — тоже. Ведь именно снимки, а не текст, создают первое впечатление об объекте.
3. Чем больше фото в объявлении, тем лучше. Кроме общих планов комнат, стоит разместить снимки деталей: бытовой техники, сантехники, телевизора, домофона.
4. На «Циане» лучше покупать только самую простую опцию — базовое платное размещение. А на «Авито» можно попробовать все.
5. Важно вовремя проверять сообщения с «Циана» и «Авито». Многим арендаторам неудобно звонить, им проще задать все вопросы в переписке.
6. Размещать платные посты в тематических пабликах лучше по одному разу. Эффективность повторных более низкая.