Как выгоднее сдавать в аренду несколько машиномест?

Вводные:

Являюсь счастливым обладателем 6 машиномест в Москве. Машиноместа в разных паркингах, соответственно цены аренды значительно отличаются (грубо от 3к до 6500). То есть, доход после вычета комуналки составляет около 20к.

Вопрос заключается в том, что я так и не решил для себя как правильно по закону их сдавать и платить налоги.

Для себя я рассматривал такие варианты:

Вариант 1 (не доступный). Сдавать как самозанятый и платить 4% налога. Изначально так и планировал, но потом обнаружил что оказывается самозанятые могут сдавать в аренду только жилую недвижимость, чем машиноместа не являются… Очень жаль.

Вариант 2. Сдавать как физлицо. Возникают такие вопросы:

1. А какой налог платить со след. года (2025)? У меня ежегодные доходы попадают под ставку 18%. Нужно ли доход со сдачи машиномест считать тоже как 18% или 13% достаточно как с вкладами?

2. Нужно ли платить 13-18% с суммы аренды или я могу вычесть из аренды коммунальные платежи?

3. И самое главное — не посчитает ли налоговая сдачу такого количества машиномест за коммерческую деятельность? Если не посчитает, то есть ли какие-то лимиты по кол-ву объектов или по кол-ву платежей/договоров? Пытался найти правовую базу по этому поводу, но ничего не нашел.

Вариант 3. Сдавать как ИП на УСН 6%. Это, казалось бы самый выгодный из доступных вариантов, но начиная копать быстро возникает куча нюансов:

1. Во первых нужен расчетный счет, а это уже доп. расход в районе 500р в месяц, что в принципе не проблема.

2. Куда хуже то, что нужно страховых взносов внести на 50к. У меня суммарный заработок с них около 200… То есть, понимаете, отдать четверть дохода чисто за взносы.

3. Допустим попробовать подключить АУСН 8% где нет страховых взносов и платить только налог 8%. Звучит приемлемо? Читайте дальше.

4. Для сдачи недвижимости физлицам оказывается нужна ККТ (онлайн касса), которая сама по себе по различным расценкам самая дешевая стоит 15-30к в год (я не искал прям самые дешевый вариант, возможно есть дешевле).

5. Ок, я долго гуглил и нашел что если сдавать через налогового агента (например формировать онлайн чеки через популярные сервисы ***касса) то ККТ не нужно т.к. мне приходят платежки на расчетный счет как-бы от юрлица, но здесь другая напасть: во первых, там комиссии могут достигать несколько процентов, а во вторых, скорее всего нужно будет подключать бухгалтерию чтобы она это все считала.

6. Вопрос с бухгалтерией и отчетность я пока оставляю за скобками, но вообще-то она стоит еще дополнительно 2-3к в месяц.

Что мы имеем по итогу с ИП? Куча сложностей на ровном месте ради дохода около 200к в год и еще не понятно будет ли это выгодней чем сдавать как физик. Может оказаться так, что с таким доходом ты в итоге после всех расходов получаешь даже меньше чем при налоге 13%.

Честно говоря, я поражен тем насколько все сделано через пень-колоду. Я хочу честно заплатить налоги и спать спокойно, но мне система будто ставит палки в колеса:)

Собственно вопрос: как выгодней всего и главное полностью законно поступить в моей ситуации? Есть ли какие-то другие варианты, не описанные мной?