Что делать, если: не хочу оплачивать ремонт в съемной квартире или хозяйка не возвращает залог
Квартиросъемщики хотят платить поменьше, а собственники квартир — заработать побольше.
Отсюда и споры: кто платит риелтору, кто делает ремонт, что арендаторы получат за свои деньги и как действовать, когда договоренности нарушают.
В статье отвечу на сложные вопросы об оплате съемного жилья, которые нам задали читатели в Сообществе Т—Ж, и расскажу, как правильно действовать в их ситуациях.
Кто оплачивает текущий ремонт: собственник или арендатор?
Квартиру арендую восемь лет. За это время обои пришли в негодность и начали отходить от стен. Вентили, перекрывающие воду от стояка, не останавливают поток воды полностью и требуют замены. Плитка в ванной начала вздуваться и отваливаться. Вышли из строя две конфорки на электроплите. Стал барахлить холодильник.
В каких случаях платит собственник, а в каких — арендатор?
Собственник и квартиросъемщик несут расходы так, как договорились. Если восемь лет назад в договоре не прописали детали, это можно сделать и сейчас. В дополнительном соглашении составьте список зон ответственности или решите конкретную ситуацию. Например, пропишите, что собственник примет чеки на оплату материалов и услуг мастера в счет аренды или вы отремонтируете квартиру сами .
Бывает, что в договоре нет деталей и отношения уже испортились. Тогда капремонтом занимается собственник, а съемщик — текущим, для поддержания жилья в надлежащем состоянии. Например, арендатор переклеивает обои, если их разрисовали дети .
Арендатор вправе покупать бытовую технику и мебель для своего удобства: это его имущество, которое переедет вместе с ним. Выбросить сломанные вещи можно только с письменного согласия собственника. Владелец заберет их либо оставит на хранение в съемной квартире, о чем напишет в акте приема-передачи квартиры.
Арендодатель ремонтирует устройства для коммунальных услуг в квартире. Например, краны и вентили на трубах, отходящих от стояка. Вентили на стояке — это уже общедомовое имущество, которое меняет УК или ТСЖ за счет коммунальных платежей .
Возникает проблема с обоями и кафелем. В статье «Как и куда выбрасывать строительный мусор?» я рассказывала про разницу между крупным и капитальным ремонтом. Кафель относится к первому, обои — ко второму. Арендатор должен подклеивать старые обои, а если захочет их заменить — заранее договориться с арендодателем насчет возмещения расходов. Арендодатель может согласиться или отказать: у него нет обязанности менять обои .
Если состояние квартиры ухудшилось от времени, а не из-за действий проживающих, это повод договориться о снижении арендной платы или ремонте в счет оплаты.
Как взыскать долг по аренде с подруги?
Жили втроем с подругами. Одну пришлось выселить, так как она не оплачивала свою часть аренды. Живем в благоустроенном ЖК с видеонаблюдением — полагаю, оно может пригодиться.
Платим 23 000 ₽ + коммуналку — в среднем 3 000—4 000 ₽. Подруга жила с нами три месяца, перед выселением я потом и кровью вынудила ее заплатить 10 000 ₽. Итого должна ~17 000 ₽.
Девушка стояла на учете в наркодиспансере, лежала в психиатрической больнице и привлекалась к ответственности за найденные в крови психотропные вещества.
Какие меры к ней примут? Стоит обратиться в полицию или сразу в суд? Думаю о расписке в одностороннем порядке — есть ее паспортные данные.
Расписка бывает только односторонней, а пишет ее получатель денег. То есть вы бы написали расписку, если бы получили от бывшей соседки деньги за жилье .
Ситуация зависит от ваших договоренностей с ней: как вели переговоры о совместной аренде, как просили ее заплатить и что она отвечала.
Суды взыскивают деньги даже по переписке в мессенджерах, а получить нужные для этого доказательства можно и после выселения соседки, если договорились только на словах.
Напишите соседке: «Ты жила с нами по такому-то адресу три месяца. Мы за это время заплатили за аренду и ЖКУ 80 000 ₽. Перед заселением договорились, что ты будешь платить треть, а заплатила только 10 000 ₽. Когда отдашь остальные деньги?»
Девушка может спорить о сумме или назвать дату возврата. Так она подтвердит, что вы действительно обговаривали условия. Заверьте переписку у нотариуса, пока ее не удалили, и идите в суд. Судебную практику по этой теме Т—Ж разбирал в статье «Как при помощи переписки в „Вотсапе“* взыскать ущерб с нанимателей?».
Личная информация о бывшей соседке в суде не поможет: болезни и правонарушения на взыскание денег не влияют. Суд вправе даже лишить вас свободы на срок до двух лет за разглашение личной информации. А видеонаблюдение в ЖК не подтвердит условия сожительства, поэтому тоже не поможет.
Как вернуть страховой депозит по договору аренды?
Много рассказов, как арендаторы не платят деньги арендодателю, но у меня ситуация обратная.
Мы с моим молодым человеком снимали квартиру. С владелицей заключили договор на 11 месяцев, но по факту жили в квартире два года — письменно договор не продлевали. Договор в налоговой владелица не регистрировала, налоги не платила, платежи за квартиру отдавали наличными, а также один раз был платеж на ее карту. Правда, в том периоде, когда договор уже якобы потерял силу, потому что письменно его не продлили.
Спустя два года мы уведомили владелицу о том, что съезжаем. По договору мы при заселении оплачивали первый и последний месяцы проживания, а также страховой депозит в размере месячного арендного платежа. По истечении срока, отведенного по договору на возврат страхового депозита, владелица деньги не вернула.
Как их получить законным способом, если переговоры не помогают?
Владелица откладывает сроки, говорит, что вернет деньги, когда удобно ей, на карту переводить не хочет. Отдельно добавлю, что, когда отдавали ей ключи, акт приема-передачи квартиры не составляли и договором он не предусмотрен. Но точно знаем, что через день после того, как вернули ключи, туда заехали новые жильцы, с которыми заключен новый договор.
Хорошая новость в том, что с вашим договором все в порядке, даже если вы не подписали новый. По закону договор продлевается автоматически, если стороны не известили друг друга, что хотят его расторгнуть. Перевод денег на карту подтверждает это, если есть подходящий комментарий или сумма и дата оплаты как в договоре .
Но вот доказать возврат ключей и сохранность квартиры без акта приема-передачи не получится. Похожую историю я разбирала в статье «Я вносил платежи за квартиру через подругу собственницы». Возможно, новые жильцы поделятся своим договором, который подтвердит ваш отъезд, но могут и отказать.
Потребуйте от хозяйки вернуть обеспечительный платеж в определенный срок и пригрозите судом — направьте претензию заказным письмом. Если не дождетесь результата за это время, придется идти в суд.
Если вы общались в мессенджерах и хозяйка в переписке обещала отдать залог, это можно использовать как доказательство в суде.
Считается ли авансируемая арендная плата гарантийным платежом?
Если речь о договоре найма, это тождественные понятия?
В договоре не прописано, должен ли наймодатель возвращать залог, но указано про авансируемую арендную плату. Будут ли они вместе считаться обеспечительным платежом?
Иногда люди при составлении договора используют неверные термины. Сущность важнее названия и зависит от условий: для чего вносят деньги и в каком случае арендодатель их заберет .
По договору найма обеспечительный платеж нужен на случай, если жильцы съедут позже или что-то сломают. Тогда собственник квартиры использует эти деньги, чтобы все исправить, и не пойдет судиться. В народе обеспечительный платеж еще называют залогом или гарантийным платежом .
Если убытков нет, арендатору возвращают обеспечительный платеж. Если же убытки большие, он платит дополнительную компенсацию.
Аванс вносят не на случай неприятностей, а в счет обычных платежей по договору за будущий период. Это предварительная оплата — допустим, в сентябре платят за проживание в октябре. Если квартиру освободят раньше, арендатор должен вернуть аванс или его часть.
Получается, арендодатель заранее берет деньги у жильцов в разных целях, так что, если оба участника договора должны друг другу, один из них может заявить о взаимозачете требований .
Например, жильцы перечислили аванс 40 000 ₽ и собрались съехать, а арендодатель не вернул деньги. Жильцы обиделись и отомстили — расколотили мебель и посуду на 60 000 ₽. Теперь придется доплатить собственнику еще 20 000 ₽.
Можно ли взыскать с арендодателя комиссию, уплаченную риелтору?
Мне сдали квартиру через риелтора. Я, как арендатор, уплатила комиссию. Договор составили на шесть месяцев. В случае его прекращения срок на уведомление о выезде из квартиры — не менее двух недель.
Собственник квартиры оповестил меня о необходимости съехать пять дней назад. Причина: тетя ушла от мужа, поэтому ей негде жить. Требует освободить квартиру через три дня, хотя у меня должно быть в запасе две недели.
Вместо прописанных в договоре шести месяцев аренды я прожила в квартире месяц. Могу ли я требовать от арендодателя в качестве возмещения ущерба деньги, заплаченные мной риелтору, так как нарушены условия договора?
Нет, деньги за риелтора у арендодателя забрать не получится, даже если у них отработанная мошенническая схема. С риелтором и собственником квартиры заключают разные договоры.
Есть шанс получить деньги за нарушение условий договора. Выставить вас из квартиры до истечения двух недель собственник не может, какой бы ни была ситуация у его родственников. Скорее всего, согласно договору уведомление о выселении должны направить письменно. Значит, телефонный звонок не считается.
Если пишут, что договор заключен на шесть месяцев с предупреждением о выезде за две недели, обычно указывают санкции за нарушение условий. Собственник нарушил договор, а вы понесли убытки и вправе требовать компенсацию. Для этого нужно подтвердить размер убытков из-за срочного переезда. Если получится представить доказательства трат, вы вправе требовать их компенсацию с собственника .
Поищите в договоре с риелтором пункты о гарантиях проживания в течение конкретного срока, но, скорее всего, их не будет. Агентства недвижимости в договорах редко обещают, что вы вообще сможете где-то поселиться.
Жить в квартире проблематично, если из нее выгоняют. Придется собрать вещи и съехать. Ключи от квартиры передайте по акту приема-передачи, чтобы зафиксировать дату переезда и состояние квартиры.
Может ли арендатор парковаться возле арендованного жилья?
На территории частного сектора много домов, огражденных забором с воротами, которые открываются с пульта. Снимали дом у одного из собственников. На ее участке шесть маленьких домиков. Собственница запретила парковать машину во дворе и за забором. Это правомерно?
Из-за невозможности оставить автомобиль у дома съехали через 11 дней. Плату вносили за целый месяц. Собственница посчитала, что мы съехали из-за того, что нас это не устраивало, и не вернула разницу за жилье. Решила повернуть ситуацию так, будто мы жили посуточно, раз уезжаем через 11 дней.
Уточню: запрет на парковку появился, когда территорию для стоянки машин засыпали щебнем. До этого мы парковали две машины и у собственника не было претензий.
Собственница действует незаконно. Участник договора вправе расторгнуть его, если обстоятельства существенно изменились. То есть, если вам требовалось парковочное место и без него вам не подходит этот дом, это существенное изменение обстоятельств.
Если вам поначалу разрешили ставить машину, у вас были основания рассчитывать на постоянную возможность это делать. По закону вы пострадавшая сторона, а собственница хочет еще и переложить на вас убытки .
Руководствуйтесь письменными договоренностями, чтобы защитить себя. В договоре прописывают, сдается дом с парковочным местом или без него, как рассчитывается арендная плата. Эти условия ищите у администратора или на сайте, если собственница занимается гостиничным бизнесом.
Должны ли арендаторы платить за договор с газовой службой?
Написано, что внутридомовые — это все трубы, которые идут от магистрали до квартир. По закону эти сети нужно каждый год проверять. Это имеет право делать только специализированная газовая организация — договор с ней от лица жильцов заключает УК или ТСЖ.
Должны ли за этот договор платить квартиросъемщики?
В съемной квартире вы обязаны следить только за тем, чтобы не навредить соседям. Например, срочно вызвать мастера, если прорвало трубы, заискрила проводка или запахло газом.
О том, кто отвечает за неисправность газового оборудования, я рассказывала в статье «Из-за протечки газа я переплачивал по счетам».
Внутридомовые трубы в подъезде, подвале и на чердаке — общедомовое имущество. За него отвечает управляющая компания или товарищество собственников жилья. Стоимость текущего обслуживания дома уже включена в коммунальные платежи, в том числе и за систему газоснабжения.
Собственник и арендатор договариваются, кто оплачивает коммуналку. Съемщик может жить бесплатно, может платить только за ЖКУ, только аренду или все вместе .
