Что делать, если: ИП хочет сдать недвижимость как физлицо, а бывший ИП — продать квартиру
Размер налога на недвижимость зависит не только от суммы сделки.
Важно, какие коды ОКВЭД заявил предприниматель, какой налоговый режим выбрал и как использовал объект. Из-за этих тонкостей бывает сложно разобраться, сдавать ли квартиру как физлицу, что будет при смене режима, как продать объект и не переплатить.
В статье отвечу на сложные вопросы о продаже и сдаче в аренду недвижимости от ИП, которые нам задали в Сообществе Т—Ж, и расскажу, что делать в таких ситуациях.
Может ли ИП сдавать квартиру как физлицо, если основной вид деятельности — аренда имущества?
У ИП основной код ОКВЭД — 68.20. Сдает в аренду апартаменты по коду ОКВЭД 68.20.2 «Сдача в аренду нежилого помещения», и все в порядке.
ИП получил по наследству квартиру, наследодатель умер летом 2022. С осени 2024 предприниматель стал сдавать квартиру в аренду по коду ОКВЭД 68.20.1, но потом решил продать ее. Три года после наследования истекли летом 2025.
Может ли ИП отказаться от кода ОКВЭД 68.20.1, чтобы платить НДФЛ за сдачу квартиры, но сохранить за собой код ОКВЭД 68.20.2 для сдачи в аренду нежилых апартаментов?
Чтобы сдавать квартиру как физлицу без статуса ИП и уплачивать НДФЛ с доходов от аренды, убедитесь, что среди кодов ОКВЭД нет кода 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом».
Если при регистрации ИП заявляли только общий код 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», нужно конкретизировать его. Например, сделать основным 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом», а код 68.20 убрать.
Если при регистрации сразу указали коды 68.20.2 и 68.20.1, теперь нужно отказаться от кода 68.20.1 — удалить его из ЕГРИП. Для этого в налоговую инспекцию подают заявление по форме Р24001.
Если вы уберете код 68.20.1, находясь на УСН, прямо перед продажей, налоговая инспекция может расценить это как ухищрение с целью неуплаты налога. Велика вероятность, что она все равно доначислит налог. Чтобы не вызвать подозрений, не продавайте квартиру сразу после отказа от кода 68.20.1. Чем больше срок между датами отказа и продажи квартиры, тем лучше.
Учтите, что, если квартира засветилась в налоговой как объект предпринимательской деятельности, маневры с кодами не помогут. Например, если брали патент на сдачу квартиры или выбивали чеки ККТ с услугой «аренда квартиры».
Заплатит ли ИП налог с продажи помещения, если в аренду именно его не сдавал?
Действующий ИП на УСН «Доходы» сдает нежилую коммерческую недвижимость в аренду.
В 2013 году по договору долевого участия с регистрацией в Росреестре купил нежилое помещение в строящемся многоквартирном доме у застройщика.
Объект ввели в эксплуатацию в 2020 году, оформили право собственности и подписали акт приема-передачи в 2022. Помещение в аренду не сдавали и ни в какой другой коммерческой деятельности не использовали. Покупка была от физического лица. Сейчас планируется продажа этого помещения.
Как собственник должен платить налог с продажи помещения? Как ИП или физлицо? НДФЛ считать с разницы между покупкой и продажей? Или вообще не нужно платить налог, так как в коммерческой деятельности помещение не участвовало и минимальный предельный срок владения прошел?
Приравнивается ли покупка по ДДУ в 2013 году к началу владения недвижимостью? В аренду сдаются другие помещения.
Вопрос довольно спорный. По таким ситуациям есть две позиции.
Первая позиция. Если нежилое помещение использовали в бизнесе или при регистрации ИП указали код ОКВЭД 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», поступления от сделки считают доходом ИП на УСН. Тогда надо заплатить 6% от выручки без вычета расходов на покупку.
А если ИП не использовал недвижимость в бизнесе и среди кодов ОКВЭД нет 68.10, он платит НДФЛ .
По такому подходу продавец объекта — человек без статуса ИП. Минимальный срок владения нежилой недвижимостью, купленной по ДДУ, считают с даты регистрации права собственности в ЕГРН — в вашем случае с 2022 года. Если бы помещение было жилым, срок бы шел со дня полной оплаты застройщику в 2013 году. В вашей ситуации минимальный срок владения закончится только в 2027 .
Если вы продадите нежилое помещение раньше, доходы в целях НДФЛ можно уменьшить на расходы по приобретению или фиксированный вычет 250 000 ₽.
Второй позиции придерживаются налоговые инспекции и суды, включая Верховный. Они считают, что, если нежилое помещение изначально не предназначено для личных целей, деньги от продажи рассматривают как доход от предпринимательской деятельности и облагают налогом по УСН.
Предприниматель применял УСН «Доходы» с основным кодом ОКВЭД 70.20.2 «Сдача внаем собственного недвижимого имущества» — сейчас это код 68.20. Он купил административное здание, а через несколько месяцев продал, отразив выручку в декларации по НДФЛ. Но налоговая инспекция решила, что надо платить налог по УСН 6%.
Суд указал: есть в документах ссылка на статус ИП или нет — неважно. Главное, что нежилое административное здание предназначено для бизнеса, а не для личных нужд. По функциональности использовать его для этого невозможно. Следовательно, доход от продажи объекта — выручка ИП, которую нужно облагать по УСН 6%, а не платить НДФЛ.
Суд апелляционной инстанции поддержал налоговую инспекцию. Кассация и Верховный суд оставили решение апелляции без изменений.
Велика вероятность, что ваша налоговая инспекция последует второй позиции, то есть расценит доход от продажи нежилого помещения как выручку от предпринимательской деятельности, с которой нужно уплатить налог по УСН.
Если вы сомневаетесь, какого подхода придерживаться, чтобы избежать штрафа за занижение налога, можете написать в ИФНС запрос о том, какой налог платить по сделке: НДФЛ или по УСН.
Можно ли продать помещение и заплатить 6%, если ИП уже на патенте?
Муж оформил ИП на нежилое помещение, которое сдавал в аренду. Позже он купил патент. Последние три года помещение не сдает. Можно ли продать недвижимость как ИП и заплатить 6%?
Предполагаю, что адрес помещения фигурировал в патенте мужа, потому налоговой заведомо известно, что он использовал объект в коммерческой деятельности.
Продажа недвижимости под ПСН не подпадает, потому важно, какую налоговую систему супруг будет применять на день продажи объекта. Ставка 6%, которую вы упомянули, характерна для налога по УСН «Доходы» — из этого и буду исходить.
Если муж сохранит статус ИП на упрощенке к моменту продажи, он не может, а обязан уплатить налог по УСН с выручки от сделки. Коды ОКВЭД неважны — главное, что в прошлом помещение задействовали в бизнесе.
Если же супруг прекратит регистрацию ИП, ему придется уплатить НДФЛ со всего дохода от продажи помещения, без оглядки на срок владения и без вычета расходов на покупку.
Может ли ИП при продаже коммерческой недвижимости уменьшить налоговую базу на сумму уплаченных процентов?
Я ИП на УСН 6%, ПСН. При покупке коммерческой недвижимости брала кредит в банке и уже закрыла его.
Будут ли учитываться расходы на проценты за кредит в налогообложении при продаже этой недвижимости? Срок покупки помещения — два года.
Если с выручки от продажи недвижимости вы, как ИП, будете платить налог по УСН 6%, его рассчитывают со всей суммы дохода без учета расходов, включая проценты по кредиту.
Если с полученного дохода будете платить НДФЛ, налог будет зависеть от того, использовали ли помещение в бизнесе. Если нет, при продаже до истечения минимального срока можно учесть расходы на покупку объекта. В них входят и проценты по кредиту, если он был ипотечным.
Другой вариант — уменьшить выручку на фиксированный вычет 250 000 ₽. Если истечет минимальный срок владения, в вашем случае пять лет, платить НДФЛ не придется .
Какой налог заплатит бывший ИП при продаже помещения?
Предприниматель использовал нежилое помещение для коммерческой деятельности с 2006 года. В 2017 закрыл ИП и сдавал помещение по договору безвозмездной аренды супруге для коммерческой деятельности.
Сейчас собирается помещение продать. Какой налог он должен заплатить?
С доходов от продажи недвижимости физлица без статуса ИП платят НДФЛ.
ФНС разъяснила: если предприниматель прекратил деятельность до сделки либо помещение использовал в бизнесе кто-то другой, это не освобождает от налога по правилу минимального срока владения.
Собственник двух нежилых зданий без статуса ИП долгое время сдавал помещения в них в безвозмездное пользование компаниям и предпринимателям под склады и офисы. Арендаторы оплачивали коммунальные расходы и текущий ремонт объектов, какие-то из них сдавали в субаренду.
Продав недвижимость, собственник рассчитывал не платить НДФЛ, поскольку ИП не был, лично в коммерческой деятельности объекты не использовал и минимальный срок владения ими истек.
Но ИФНС и суд указали, что хватит того, что в бизнесе недвижимость задействовали иные лица. Потому собственник, даже не будучи ИП, должен заплатить НДФЛ и НДС с выручки от продажи объектов .
Какие налоги заплатит самозанятый ИП, если продаст квартиру?
Есть статус ИП на самозанятости, закон разрешает ИП перейти с УСН, например, на самозанятость без закрытия ИП. Хочу сдавать квартиру в аренду. Например, позже решу продать квартиру со сроком владения более пяти лет.
С нее нужно будет платить НДФЛ, раз она использовалась в бизнесе? Или же нет, ведь ИП был на самозанятости?
Если я правильно поняла, вы ИП на УСН и хотите отказаться от упрощенки в пользу налога на профессиональный доход, НПД, который платят самозанятые.
Затем в статусе предпринимателя на НПД какое-то время сдавать квартиру, оформляя чеки с соответствующей услугой, а после этого — продать жилье. Тогда доход от сделки будет облагаться НДФЛ, а не НПД.
Раз объект жилой, по завершении минимального срока владения его можно продать без налога и декларации, даже если квартиру использовали в бизнесе .
Что еще почитать:
