Что делать, если: нужно вывести бывшего супруга из ипотеки или подарить ипотечную квартиру

Бывает, что за время, пока человек выплачивает ипотеку, что-то существенно меняется.

Например, его семейное положение: супруги-созаемщики могут развестись и поделить имущество. Или ситуация в стране: государство может менять условия по льготным программам.

В статье отвечу на сложные вопросы о том, что делать с ипотечной недвижимостью, если что-то пошло не по плану, которые нам задали читатели в Сообществе Т⁠—⁠Ж.

Судя по вопросу, ваш банк проходит процедуру банкротства. Это значит, что он прекращает существовать как юридическое лицо, — его ликвидируют. В рамках этого процесса имущество и обязательства банка  :

1. продают на аукционе, чтобы на вырученные деньги удовлетворить требования кредиторов;
2. по решению Центробанка передают приобретателю — другой кредитной организации.

Выкуп долга происходит по договору цессии, или, иначе, уступки права требования. По нему банк передает новому кредитору право требовать долг с должника  . Должник по кредитному договору не может стать одновременно и своим кредитором. То есть выкупить свой долг напрямую у вас не получится.

Но вашим новым кредитором может стать:

1. другой банк, которому передадут ваш долг;
2. победитель аукциона, который выкупит ваш долг. Теоретически им может стать ваш знакомый или родственник — тогда выплачивать остаток долга вы будете ему.

При покупке долга по договору цессии новый кредитор получает права и обязанности в том объеме, который предусматривает договор. Платить налог при покупке долга он не обязан. Но в дальнейшем он должен будет платить его с процентов, которые будет получать от должника.

Что касается ежемесячных платежей, по условиям кредитного договора даже при банкротстве банка должник обязан своевременно вносить проценты и другие платежи, предусмотренные договором. И неважно, на какой стадии банкротное дело. Для вас поменяются только реквизиты счета для оплаты.

Действительно, сейчас можно оформить только одну ипотеку с господдержкой на выбор. Законодатель четко установил ограничения: нельзя быть заемщиком, солидарным заемщиком или поручителем более чем по одному договору с господдержкой  .

Но банки позволяют супругам брать по одной льготной ипотеке на каждого. Для этого есть два пути.

Оформить нотариальное согласие, с помощью которого убрать одного супруга из сделки, а льготную ипотеку взять на второго. Тогда первый супруг не будет солидарным заемщиком или поручителем и тоже сможет взять на себя льготную ипотеку, например для ИТ-специалистов.

Но нотариальное согласие дает супругу право получить долю в купленной квартире при разводе.

Заключить брачный договор. Некоторые банки готовы убрать супруга из льготной ипотеки только на таком условии. Это лучше уточнить заранее у ипотечного менеджера.

Также брачный договор используют, чтобы поделить имущество. Например, оформить ипотечную квартиру только на одного из супругов, чтобы у второго не было на нее прав.

Вывести заемщика или поменять состав участников можно через рефинансирование, если новый банк это практикует. Но раз вам это невыгодно, можно использовать и другие варианты:

1. договориться с банком о выводе бывшего супруга из ипотеки. Для этого нужно подать заявление об изменении состава заемщиков и приложить документы-основания — в вашем случае нотариальное соглашение о разделе имущества;
2. через суд возложить на вас обязанности по уплате долга на основании нотариального соглашения о разделе имущества. Тогда квартира будет считаться вашей собственностью, бывший супруг останется созаемщиком, но права на жилье у него не будет. Такая схема пригодится, если банк откажется выводить бывшего супруга из кредита, ведь это увеличивает его риск по возврату долга.

Даже если расписаться, подарить ипотечную квартиру второй жене вы, скорее всего, не сможете. Нельзя, чтобы ипотечную квартиру купили на одного, а заемщиком по кредиту выступал другой  .

Владелец жилья должен быть указан в кредитном договоре — в статусе заемщика или созаемщика. То есть в случае с дарением банку придется согласиться не только на сделку, но и на замену заемщика по ипотечному договору. Это сложно, банку проще оставить все как есть и не тратить ресурсы на переоформление квартиры и ипотеки на другого человека.

Если не расписываться, включить гражданскую супругу в ипотеку можно так:

1. если банк разрешит, можно изменить состав заемщиков в кредитном договоре и добавить туда вашу вторую жену;
2. в Сбере можно перевести ипотеку на гражданскую жену. Но в других банках, например в ВТБ, такой программы нет;
3. ипотеку можно рефинансировать с изменением состава созаемщиков. Это означает перевести ее в другой банк, который разрешит поменять состав заемщиков, и включить в кредитный договор гражданскую жену.

Самый простой вариант — продать ипотечную квартиру гражданской жене. Купить ее у вас она может также в ипотеку.

Если вторая супруга работает неофициально и не может представить банку справку о доходах или выписку из электронной трудовой книжки, есть ипотека по паспорту или двум документам. В таком случае заявку одобряет банковская программа без звонков на работу и запроса выписки из СФР.

Хорошая новость: по текущему кредиту переходить с льготной ставки на рыночную не придется. Расскажу, как это работает.

На субсидирование льготной ставки государство выделяет лимиты из бюджета под проект, например ИТ-ипотеку, — эти деньги нельзя использовать на другие цели. Правительство определяет размер субсидии после того, как примет бюджет, и перечисляет оператору «Дом-рф». А тот постепенно распределяет деньги между банками, которые выдают льготные кредиты  .

Так, в 2024 году правительство выделило 700 млрд рублей — максимальный лимит льготных кредитов. Из них по состоянию на июнь 2024 года банки уже использовали 630,8 млрд. Когда банки исчерпают лимит, просто прекратят прием заявок. И возобновят, когда получат дополнительное финансирование.

Банки получают субсидирование — разницу между льготной и ключевой ставкой — на весь срок ипотеки. Объем финансирования зависит от банка. Например, на два крупнейших — Сбер и ВТБ — приходится более половины лимита, то есть около 400 млрд рублей.

Поскольку деньги выделяют заранее и хранят на счетах «Дом-рф», их не может не хватить. Ведь банки выдают кредиты в пределах и с учетом установленного для них лимита.

Сейчас ставка гарантирована государством, она зафиксирована на весь срок кредита в договоре. И в одностороннем порядке, если клиент соблюдает условия кредитного договора, банк ее повысить не может  .