Переоформил квартиру на брата, чтобы он мог взять кредит, а он не платит
Я живу в Улан-Удэ. В 2008 году мама попросила меня помочь брату, у которого было плохо с деньгами. У нас была устная договоренность: он возьмет кредит под залог моей квартиры, будет его выплачивать и вернет квартиру в собственность в течение года.
Как потом оказалось, никакой кредит он не выплачивал и в 2016 году подал на банкротство. Я не могу с ним связаться: ни он, ни его жена уже год не отвечают на звонки.
Сейчас он собственник дома в Улан-Удэ и моей квартиры. На совершение регистрационных действий с ними наложен запрет. Ходил к юристу в Улан-Удэ, и мне сказали, мол, ждите, когда заберут вашу квартиру.
Что делать? Как вернуть ее в свою собственность?
Максим
Максим, к сожалению, мне кажется, что ваша ситуация безвыходна. Ваш брат получил деньги, но кредит не выплачивал — и пропал. Ваша бывшая квартира арестована приставами.
Если квартира в залоге у банка, ее могут взыскать в рамках исполнительного производства, чтобы погасить кредит вашего брата. Если после продажи квартиры и погашения долгов останется какая-то сумма, разницу выплатят ему.
Допустим, банк не заберет квартиру, а брат добровольно закроет кредит. Учитывая, что брат все это время не отвечает на ваши звонки, не факт, что он вообще захочет вернуть вам недвижимость.
Ваш брат взял кредит по договору ипотеки
Ипотечный кредит выдается под залог недвижимости. Обычно ипотечный кредит воспринимают исключительно как кредит на покупку жилья. Вы пишете, что квартира в залоге у банка. Значит, ваш брат получил кредит под залог квартиры, заключив договор ипотеки.
Когда квартира оказывается в залоге, на нее накладывается обременение. Обременение может быть добровольным, когда, например, человек берет кредит под залог, как в вашем случае. Принудительное обременение бывает, когда арест накладывает пристав. Тот запрет регистрационных действий, о котором вы упоминаете, и есть обременение, наложенное на вашу бывшую квартиру. Это означает, что имущество нельзя переоформить или продать.
Пока исполнительное производство не будет прекращено или окончено, этот запрет будет действовать. И поскольку квартира в залоге у банка, обременение снимут, только если кредит все-таки погасят. Или брат сделает это добровольно, или квартиру продадут с торгов в рамках исполнительного производства.
Деньги за продажу квартиры пойдут на выплату по договору ипотеки
Если квартира в залоге, кредитор вправе обратить на нее взыскание. Когда у квартиры после продажи на публичных торгах сменится собственник, из нее выселят всех, даже если это единственное жилье.
В ситуации с залогом неважно, был ваш брат признан банкротом или нет. В любом случае деньги, полученные от ее продажи, в первую очередь пойдут на погашение долга перед банком.
Вряд ли вы вернете эту квартиру бесплатно
Если брат захочет решить вопрос с долгом добровольно, он может попробовать договориться с банком и самостоятельно найти покупателя квартиры. Тогда можно будет самостоятельно установить ее цену, если банк даст согласие на продажу. Такой способ может помочь вашему брату рассчитаться с банком. Но вы вернете себе квартиру, только если сами ее купите.
Конечно, есть еще один вариант: брат погасит кредит, а потом переоформит квартиру обратно на вас. Но, учитывая, что он уже долгое время не платит и не связывается с вами, кажется, что это фантастика.
К сожалению, я не знаю, на основании чего был зарегистрирован переход права собственности и как именно была оформлена ваша договоренность. Поскольку квартиру вы переоформили на брата добровольно, значит, все было законно. Ваша договоренность о том, что через год он переоформит квартиру обратно на вас, нигде не закреплена.
Как надо было поступить
Следовало оформить вашу с братом договоренность в письменном виде. Например, заключить договор купли-продажи и предусмотреть последствия в случае расторжения и неисполнения условий договора.
Как я предполагаю, вы с братом заключили договор дарения квартиры. Получается, вы по собственному желанию подарили ему квартиру, значит, он вам ничего не должен и вправе распоряжаться ею по собственному усмотрению.
Рекомендую в будущем оформлять любые серьезные договоренности в письменном виде. Так вы сможете хотя бы попробовать взыскать деньги через суд.
