Собираемся развестись. Как грамотно распорядиться квартирами?

Олег, ответ простой: оба варианта приемлемы, но есть несколько подводных камней. Они связаны с теорией права собственности супругов на общее имущество и природой сделок между супругами. Поэтому расскажу про все варианты.

Так как ваша супруга приобрела квартиру в городе А до брака с вами, это ее личная собственность. Эта квартира не будет делиться при разводе.

Квартиру в городе Б вы купили в браке, поэтому это совместно нажитое имущество. Существует два вида общей собственности: общая долевая — с точным определением долей и общая совместная — без определения долей. Есть еще совместная собственность супругов — это специальный случай совместной собственности, где доли супругов не определены, но подразумеваются равными.

Если вы приобретали квартиру в городе Б в общую долевую собственность с установлением долей 50 на 50 каждому из вас, ничего больше делать не нужно. Если в общую совместную собственность супругов без определения долей — сначала нужно определить доли через соглашение о разделе имущества или брачный договор и закрепить эти доли за каждым из вас. О том, как это сделать, я уже подробно рассказывал в статьях «Как передать жене равные права на квартиру» и «Как избежать раздела имущества при разводе».

Потребуется заключить два отдельных договора дарения: на квартиру в городе А и на долю квартиры в городе Б. Делать это одним договором нельзя, потому что встречное дарение запрещено. О том, как оформить дарение самостоятельно, у нас есть подробная статья с шаблоном договора.

Так как дарение — это безвозмездная сделка, то все, что вы получите в результате дарения, не будет считаться совместно нажитым имуществом. При этом вы, как супруги, будете избавлены от необходимости платить налог на доходы физических лиц в результате дарения. К тому же не имеет значения, какая из квартир дороже или дешевле.

К нотариусу с такими договорами ходить не нужно. Подойдет простая письменная форма сделки.

В дарении есть и минусы:

1. Это две отдельные сделки, а значит, придется два раза заплатить госпошлину 2000 ₽ и оформлять два разных договора. Если воспользуетесь услугами юриста или риелтора — скорее всего, придется тоже платить дважды. Стоимость одного договора — от 2000 до 5000 ₽ в зависимости от запросов специалиста.
2. Провести одновременно две сделки, чтобы никто не смог пойти на попятную, технически невозможно. Даже если вы принесете оба договора в один день на регистрацию перехода права собственности, один могут зарегистрировать раньше другого. Формально любая сторона договора может в любой момент, пока регистрация еще не состоялась, обратиться с заявлением о приостановке регистрации или вообще отменить дарение. И тогда получится, что одно дарение состоялось, а второе — нет. И заставить вторую сторону провести дарение законными методами будет нельзя.

Мена — это тот же договор купли-продажи. Только в качестве оплаты вместо денег по нему передают имущество. Поэтому есть две точки зрения на мену между супругами.

Как указано в семейном кодексе, имущество, которое получили по сделкам в браке, становится совместной собственностью супругов. Соответственно, в результате мены квартира в городе А станет вашей совместной собственностью, а доля в квартире в городе Б вообще не изменит свой правовой режим: она и так была в общей собственности.

Но и есть другая точка зрения. Если у каждого объекта мены есть правовой режим, который позволяет определить его как личное имущество одного из супругов, получится мена личного имущества на другое личное имущество. Общая собственность в этом случае не возникнет. Но это вопрос спорный, и однозначного ответа на него нет, если нет брачного договора. Поэтому, если дело дойдет до суда и оспаривания сделок, к какому решению придет суд, я сказать не могу.

Основной плюс мены: всё оформляют одним договором. Но если кадастровая стоимость ½ доли в квартире в городе Б не равноценна стоимости квартиры в городе А и вы хотите доплатить разницу деньгами, это будет проблемой. Потому что доплачивать разницу с точки зрения закона вы будете из денег, которые тоже считаются совместно нажитыми. А это порождает правовой казус: вы меняете часть совместно нажитого имущества на личное имущество одного из супругов и доплачиваете общими деньгами.

Еще один минус: Росреестр иногда настороженно относится к договорам мены между супругами и может приостановить регистрацию, предполагая мнимость сделки.

Ваши две основные задачи:

1. Зафиксировать точные доли в праве собственности той квартиры, которая считается совместно нажитой в браке, если этого нет. Для этого можно оформить соглашение об установлении размера долей и переходе от режима совместной собственности супругов к общей долевой собственности.
2. После этого подарить или поменяться. В целом я рекомендую дарение. Чуть дороже, но надежнее и меньше вопросов.