Сдавали квартиру, налог не платили, но теперь жена стала ИП

Налоговая неоднократно разъясняла, что сдача в аренду недвижимости не относится автоматически к предпринимательской деятельности. У физических лиц тоже есть право распоряжаться своим имуществом.

У нас уже был подробный разбор о том, что распоряжение имуществом — это еще не бизнес. Кратко расскажу, как обстоят дела со сдачей квартиры.

Если человек просто временно сдает свободную квартиру знакомым или другим людям через сайт объявлений, ИП он может не регистрировать. Но налоги все равно нужно платить.

А вот если человек купил квартиру или несколько именно для сдачи, активно рекламирует их, оказывает арендаторам дополнительные услуги, это уже похоже на предпринимательство.

При этом имущество граждан юридически не делится на личное и то, что используется в предпринимательской деятельности. Если есть признаки предпринимательства — доходы систематические, деятельность самостоятельная, и человек осуществляет ее на свой риск, — платить налоги придется как ИП.

Получается, посчитает налоговая сдачу квартиры предпринимательской деятельностью или нет, зависит от того, как вы приобрели квартиру и есть ли у вас другая недвижимость, которую вы с женой сдаете. Если квартиру вы покупали для себя или получили в наследство или дар, а сдаете, потому что временно в ней не живете, это не предпринимательство.

Налоговики объяснили, что ИП может сдавать квартиру как физическое лицо и платить НДФЛ 13%, если в свидетельстве о государственной регистрации нет ОКВЭД об операциях с недвижимостью. Если такой вид деятельности в свидетельстве жены указан, то доходы от сдачи квартиры — это доходы от предпринимательской деятельности. Они облагаются налогом в соответствии с выбранным режимом налогообложения и декларировать их нужно одновременно с другими доходами ИП.

Вы можете получать деньги от квартиросъемщика на свою карту, а не на карту жены, если так вам будет спокойнее. Если квартира оформлена на вас или является совместной собственностью супругов, например вы купили ее на имя жены в браке, то проблем с квартиросъемщиками быть не должно. Обычно наниматели стремятся заключать договор найма и платить по нему именно собственникам квартир. Если собственник — жена, обсудите порядок оплаты с квартиросъемщиками.

Если налоговая узнает, что квартиру вы сдаете, а налог не платите, она может доначислить налог за три года и пени за просрочку — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день. Штрафы одинаковые и для ИП, и для простых граждан.

Штраф за умышленную неуплату или недоплату налога составляет 40% от неуплаченной суммы. Если вы просто ошиблись в расчетах — 20%. Оштрафовать за неуплату налогов могут только за последние три года.

Еще есть штраф за несданные декларации о доходах — 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц опоздания. Штраф будет не менее 1000 рублей и не более 30% от неуплаченного налога.

Я все же рекомендую платить налоги вовремя, чтобы не переживать за последствия.

Налог на доход от продажи квартиры, которая использовалась для предпринимательской деятельности, можно не платить, если она принадлежит вам больше пяти лет. А если квартира была получена в наследство, в дар от близкого родственника, после приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или это единственное ваше жилое имущество, то срок — три года.

Налогооблагаемую стоимость квартиры можно уменьшить на ту сумму, за которую вы ее купили. Уменьшить налог не получится, если вы уже учитывали расходы на покупку квартиры по УСН «Доходы минус расходы».

С 2020 года, если вы унаследовали или получили в подарок квартиру и продаете ее до истечения трехлетнего срока, налогооблагаемую стоимость квартиры можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.

То есть если продавать квартиру дешевле или по той же цене, в любом случае можно избежать уплаты налога.

В случае со сдачей квартиры все проще. Если есть ИП с подходящим ОКВЭД, значит, платить налоги и отчитываться за доходы от аренды нужно как ИП. Если у ИП нет нужного ОКВЭД, платить надо 13% НДФЛ, как и без ИП. В регионах, где действует налог на профессиональный доход, самозанятый может платить 4%, если у нанимателя — физического лица нет статуса ИП.

С нежилыми помещениями проблем больше. Мы рассказывали про Николая из Тюмени, которого после продажи нежилого помещения на первом этаже жилого дома заставили доплатить в бюджет 720 тысяч рублей налога.

Ситуация Дениса из Ростовской области разрешилась успешнее и больше похожа на вашу. Денис как ИП продавал мебель, а как физлицо сдавал помещение, в котором совсем другие люди занимались предпринимательской деятельностью. Спустя несколько лет судебных разбирательств Денису удалось доказать, что он не должен платить налог с той суммы, за которую продал помещение.