Нужно ли закрывать кредитные карты перед ипотекой?

Все верно: если кредитная карта активна, банк будет ее учитывать при расчете нагрузки. А вот будет ли это влиять на одобрение — зависит от общего профиля заемщика и регламента работы банка. Расскажу, как банки считают нагрузку по карте, как поступить, чтобы из-за нее вам не отказали в ипотеке и что делать в вашем случае.

Вот на что банки обращают внимание при анализе кредитной заявки.

Просрочки в кредитной истории. Когда вы подаете заявку на ипотечный кредит, кредитная история — первое, что проверяет любой банк. Не должно быть текущих или длительных просрочек, например свыше 60—90 дней накануне обращения или за последние 6—12 месяцев.

Специально нарабатывать кредитную историю для ипотеки не нужно. Кредитная политика у каждого банка своя, единого стандарта нет. Но чем меньше просрочек и чем они короче, тем больше шансов получить одобрение по выгодной ставке.

Кредитная нагрузка. Чтобы банк определил, какую сумму кредита вам одобрить, ему нужно сопоставить ваши доходы с расходами по кредитам. Для этого рассчитывают показатель долговой нагрузки — ПДН. Это соотношение доходов и текущих кредитных обязательств с учетом платежа по новому займу. Оптимальным считается 50% — до половины дохода идет на погашение всех кредитов. Допустим, зарплата 100 000 ₽. Тогда на оплату ипотеки с текущими кредитами уходит 50 000 ₽.

Доход клиента. Размер заработка, его стабильность, перспективы роста.

Занимаемая должность. Кредиторы могут обращать внимание на профессию потенциального клиента, востребованность таких специалистов. На образование тоже смотрят. Все это нужно, чтобы просчитать риски. Например, если клиент потеряет работу — как быстро он сможет найти новую?

Обязательные регулярные расходы — кроме платежей по кредитам банки могут учитывать и другие ежемесячные расходы. Например, есть ли у потенциального заемщика дети или родственники на иждивении.

Но так поступают не все финансовые организации, поэтому лучше уточнить этот момент перед подачей заявки. Потому что одни кредиторы не берут в расчет маленьких детей, а другие вычитают из дохода фиксированную сумму, например 12 000 ₽ или МРОТ на каждого ребенка.

У кредитной карты, в отличие от других кредитных продуктов, есть важная особенность: по ней не всегда можно рассчитать ежемесячный платеж. А именно это нужно сделать банку, чтобы рассчитать кредитную нагрузку заемщика. Для расчета ежемесячного платежа банки используют одну из установленных ЦБ формул  . Вот как это выглядит на деле.

Ежемесячный платеж — 5% от лимита. Многие банки работают так: если карта активна, ежемесячный платеж по ней рассчитают от всего лимита. И не имеет значения, пользуется ею заемщик или нет.

Ежемесячный платеж по карте — 10% от срочной текущей задолженности. Часть банков считает ежемесячный платеж как 10% от использованного лимита.

Банки не указывают такие нюансы на сайте. О них можно узнать у ипотечного менеджера, который вместе с клиентом подберет оптимальный вариант одобрения ипотеки с учетом текущей кредитной нагрузки.

Не каждый заемщик может закрыть кредитную карту перед обращением за ипотекой. Для многих важнее подготовить деньги на первоначальный взнос и оплату расходов. Некоторые заемщики вынуждены по личным обстоятельствам брать ипотеку, потому что не могут ждать, когда появятся деньги, чтобы закрыть другие кредиты.

Вот что можно сделать.

Закрыть кредитную карту до обращения в банк. Если есть возможность, лучше закрыть карту перед обращением за ипотекой. Важно помнить, что счет банковской карты закрывается не сразу — на это может уйти до 45 дней. Все зависит от условий работы платежной системы.

Обычно банк передает в БКИ информацию о закрытии карты, когда закрылся счет, — в течение 45 дней после полного погашения задолженности. Поэтому после закрытия карты важно уточнить у банка, как быстро обновится информация в БКИ.

Некоторые банки при выдаче ипотеки предлагают кредитную карту. Они понимают, что при покупке квартиры могут появиться дополнительные расходы, например на ремонт или покупку новой мебели. Поэтому у многих есть такое предложение для ипотечных заемщиков. Это можно уточнить при подаче заявки.

Снизить кредитный лимит. Если полностью карту не закрыть или нет возможности ждать, когда информация о ее закрытии отобразится в бюро кредитных историй, можно снизить лимит. Информация о снижении лимита отобразится в БКИ быстрее — в течение трех рабочих дней. Тогда при расчете нагрузки банк будет учитывать новую сумму задолженности.

Согласовать с банком отлагательное условие. Часто бывает так, что клиент не хочет закрывать кредитную карту: например, потому, что его устраивают условия или нет финансовой возможности это сделать. Многие банки предлагают отлагательные условия: кредитор одобрит ипотеку, но проведет сделку, если заемщик выполнит заранее оговоренные условия. Например, банк одобрит запрошенную сумму кредита, если на сделке клиент предоставит справку о закрытии кредитной карты.

Так работают не все банки. Некоторые принимают решение на основе автоматической проверки, а программа не сможет не учитывать кредиты, которые заемщик погасит после одобрения. Поэтому информацию об отлагательных условиях лучше уточнять заранее.

Подтвердить дополнительный доход. Если заемщик не может закрыть карту и она мешает пройти по долговой нагрузке, можно показать банку дополнительный доход, например от работы по совместительству, сдачи недвижимости в аренду или дивидендов по акциям.

Привлечь созаемщика. Когда дохода основного заемщика не хватает на нужную сумму, банки предлагают включить в кредит созаемщика, который сможет подтвердить финансовое положение и трудоустройство. Тогда кредитор учтет доход обоих клиентов.

Кредитную нагрузку банк также будет считать по обоим. Это важно учесть при поиске потенциального созаемщика. Если его выплаты по текущим кредитам превышают 50% с учетом оформляемой ипотеки, возможно, он не поможет заемщику.

Перед подачей заявки вам стоит прикинуть, какая кредитная нагрузка будет с учетом оформляемой ипотеки. Если ПДН не выше 50%, карту можно оставить.

Если из-за карты дохода может не хватить на нужную сумму кредита, лучше ее закрыть или снизить лимит. А если нет финансовой возможности сделать это сейчас — рассмотреть альтернативные варианты: договориться с банком о закрытии карты до сделки или подтвердить дополнительный доход, если он есть.

Ипотеку берут на долгий срок, поэтому важно определиться с комфортным платежом, который не будет напрягать. Если кредитная карта этому мешает, ее стоит закрыть. Ведь в случае просрочек есть риск лишиться жилья.