Может ли созаемщик получить налоговый вычет при покупке квартиры?

Елена и Игорь, вы можете получить налоговый вычет при покупке квартиры как созаемщики. Но сколько НДФЛ вы сможете вернуть — зависит от оформления и регистрации брака.

Созаемщики — это солидарные заемщики. То есть банк может требовать от любого из них всю сумму долга по кредиту. Например, при просрочке по ипотеке банк может обратиться отдельно к каждому из вас и потребовать всю сумму долга. А может обратиться только к кому-то одному или сразу к обоим. Пока кредит полностью не погашен, каждый созаемщик несет ответственность перед банком: и не по части долга в какой-то пропорции, а по всему долгу.

Если один созаемщик погасит ипотеку, то он сможет потребовать от другого вернуть часть денег. Это называется регрессным требованием, и оно касается отношений между двумя созаемщиками. Банк здесь уже не участвует: он получит свои деньги от кого захочет.

Созаемщиками по кредиту могут быть и супруги, и родители с детьми, и друзья, и брат с сестрой, и партнеры по бизнесу. Чтобы быть созаемщиками, необязательно официально регистрировать брак, но чаще всего солидарно по кредиту отвечают муж и жена.

При покупке квартиры в ипотеку созаемщики могут оба быть собственниками жилья или его оформят на кого-то одного. Но квартира в любом случае будет в залоге у банка, а деньги можно требовать с любого должника.

Иногда кредит берет сын, а мать становится созаемщиком. Она не получает от банка ни рубля и не становится собственницей квартиры. Но если сын перестает платить, всю сумму долга можно требовать с матери. С гражданским и официальным браком такая же ситуация: созаемщик не всегда собственник и платит кредит. Поэтому с вычетами есть нюансы.

При покупке квартиры можно заявить два имущественных вычета. У каждого свой лимит:

1. По расходам на квартиру — 2 млн рублей, а остаток можно переносить на другие объекты.
2. По ипотечным процентам — 3 млн рублей, остаток переносить нельзя, а вычет дают только на одну квартиру. Если ипотеку взяли до 2014 года, то лимита для вычета нет. Он предоставляется в сумме фактически уплаченных процентов.

Сейчас Госдума рассматривает поправки в налоговый кодекс об увеличении этих лимитов — до 3 млн рублей и 4 млн рублей соответственно.

Иногда вычеты можно распределить в любой пропорции, а иногда нельзя. Это касается и вычета при покупке квартиры, и процентов по ипотеке. Есть случаи, когда созаемщик вообще не может получить вычет, даже если заплатит часть денег в счет кредита.

Если банк не против, вы можете купить квартиру в ипотеку до регистрации брака. Собственником недвижимости станет кто-то один или оба в каких-то пропорциях. Эти нюансы на усмотрение заемщиков и банка, но они важны для вычета.

Каждый созаемщик будет оформлять вычет как отдельный налогоплательщик.

Вот обязательные условия — чтобы вернуть налог, они должны совпадать у каждого созаемщика:

1. Есть право собственности на долю в квартире. Мало быть просто должником перед банком, нужно еще быть собственником жилья по документам. Так бывает не всегда, но в вашем случае условие выполняется.
2. Каждый платит свою часть кредита и процентов. В налоговую нужно предоставить документы, в которых будет написано, что вот этот созаемщик платит вот столько денег за конкретную ипотеку. Если платежные документы на кого⁠-⁠то одного, второму налог не вернут. Платите каждый за себя или по очереди, а не с одного счета. Так нужно делать, даже если у вас общий бюджет, но вы не в браке.

Это не единственные условия для имущественного вычета, но они принципиальны для созаемщиков. По поводу общих требований к возврату НДФЛ при покупке квартиры есть отдельная статья.

Созаемщики, которые не в браке, не смогут использовать вычет в таких случаях:

1. собственник один, а платит другой. Вычет не получит никто. Банку может быть неважно, кто платит, а налоговой важно. Для вычета каждый должен подтвердить право собственности и расходы;
2. кредит платит единственный владелец квартиры. Вычет дадут только ему. Второй созаемщик может быть просто указан в договоре для страховки банка, но права на вычет у него нет;
3. квартира оформлена поровну, а платит один. Налог вернет тот, кто платит, и только за свою долю. Переиграть задним числом не получится.

В вашем случае каждый получит вычет за ½ квартиры. При условии, что вы так оформите документы, что деньги продавцу поступят с разных счетов: отдельно от Елены, отдельно от Игоря. И ежемесячные платежи вы тоже будете вносить по отдельности — каждый вернет ½ от начисленных банком процентов. Если платежи будет вносить только Игорь, Елене вычет по процентам не дадут.

Расходы на квартиру, платежи и вычеты распределяются поровну — пропорционально долям. Из-за этого у каждого появится остаток вычета по процентам, который больше никогда нельзя использовать. Вернуть 13% налога с 2,35 млн рублей ни Елена, ни Игорь не смогут, даже если поженятся и возьмут другую ипотеку.

Созаемщики-супруги могут получать вычет при покупке квартиры по-другому. Для них неважно, на кого и как оформлена квартира, кто платит и кто зарабатывает. Все деньги, недвижимость и расходы по умолчанию общие. Исключение — когда есть брачный договор и недвижимость принадлежит кому-то одному. Но даже брачный договор не помешает, если он составлен только на случай развода, а в браке режима собственности не меняет.

Каждый имеет право на вычет независимо от того, созаемщики супруги или нет. Кредит в браке может взять только супруг, а вычет дадут и жене.

Это касается обоих вычетов: при покупке квартиры и по ипотечным процентам.

Оба вычета супруги могут распределять между собой как угодно, в любой пропорции. Иногда это помогает быстрее вернуть налог или получить из бюджета больше денег.

Вот как можно распределить вычеты супругам в разных ситуациях на примере Елены и Игоря.

Хотя собственник квартиры Игорь и платит только он, но Елена тоже может получить вычет. Например, 500 тысяч рублей, потому что у Игоря лимит 2 млн.

Хотя собственники квартиры оба супруга, у Игоря уже нет права на вычет по процентам. Поэтому НДФЛ с них вернет Елена, хотя ей принадлежит только половина квартиры.

На общую сумму вычета при такой стоимости квартиры распределение вычетов не повлияет. Но можно оформить квартиру с одной выгодой: например, когда на первоначальный взнос дают деньги чьи-то родители или большая часть квартиры оформляется на супругу из-за детей. А вычеты распределить по-другому: хоть поровну, хоть обратно пропорционально долям.

Оба супруга сохранят право использовать остаток для следующей квартиры. А один сможет сохранить право на вычет по процентам. То есть кто-то из супругов получит шанс вернуть еще до 390 тысяч рублей налога, если возьмет другую ипотеку один или в браке.

Это удобно, если кто-то уже получал вычет по процентам и потерял это право. Как бы ни распределялись расходы и право собственности, весь вычет получит другой супруг — бюджет вернет семье 13% от уплаченных процентов.

Для супругов. Вид собственности не имеет значения с 2014 года. Раньше его нужно было распределять пропорционально долям, а теперь считается, что квартира общая в любом случае и право на полный вычет есть у каждого супруга. Можно распределять вычет как угодно. Для этого даже не нужно быть созаемщиком и платить только со своего счета.

Вот как это можно использовать с выгодой:

1. Чтобы быстрее вернуть налог, можно распределить вычет по расходам на квартиру в пользу того супруга, который больше зарабатывает.
2. Если проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей, вычет по ним можно заявить одному из супругов. А второй сохранит свое право для другой ипотеки.
3. Один может получать вычет за квартиру, а другой — за проценты. Это удобно, когда один супруг уже использовал право на вычет за квартиру, но не хочет платить НДФЛ.
4. Распределять вычет по процентам в разных пропорциях можно каждый год с учетом дохода. Сначала вычет можно заявить поровну, а если потом супруга уйдет в декрет или уволится, НДФЛ с процентов будет возвращать только муж.
5. Если один из супругов пенсионер, он сможет сразу вернуть налог за четыре года, поэтому в его пользу можно распределить больше вычета.

Созаемщики не в браке. Чаще всего квартира оформляется в долевую собственность. Налог можно вернуть только с тех расходов, которые относятся к конкретной доле и с учетом своего лимита. Вычет нельзя перераспределить в любой пропорции, его не может получить один собственник, и его не получит тот созаемщик, который не подтвердит свои расходы по кредиту.

До 2014 года лимит вычета при долевой собственности был привязан ко всей квартире — 2 млн рублей делили между созаемщиками пропорционально долям. Сейчас каждый созаемщик может использовать до 2 млн рублей на свою долю, а остаток вычета перенести на другой объект.

С вычетом по процентам так не получится: по ним остаток не переносится на другие объекты в любом случае. А делить сумму процентов тоже нужно пропорционально: каждому заемщику вернут налог только с его части уплаченных процентов.

Созаемщики оформляют вычет как все остальные покупатели квартир. Нужно подтвердить право собственности и расходы на квартиру и уплату процентов. У супругов эти документы могут быть оформлены на кого угодно из них, а у других созаемщиков — только на свое имя.

Все условия для вычета за квартиру описаны в подробной инструкции.

Для НДФЛ-вычета при покупке квартиры понадобятся такие документы:

1. Договор о приобретении квартиры или доли в ней.
2. Платежные документы. Это, к примеру, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, расписка, товарные и кассовые чеки.
3. Заявление о распределении вычета между супругами, если купили квартиру в браке. Единой формы такого заявления нет, оно составляется в произвольной форме. В заявлении укажите данные супругов, по какой недвижимости распределяется вычет и доли распределения. К заявлению приложите копию свидетельства о заключении брака.

Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на жилье, с 1 января 2022 года не нужна. Эти сведения налоговикам передает Росреестр в рамках межведомственного обмена.

Для вычета по уплаченным ипотечным процентам, кроме перечисленных выше документов, также потребуются:

1. Ипотечный договор с банком. В таком договоре должно быть прописано, что выданный кредит может быть израсходован только на строительство или покупку жилья на территории РФ.
2. Документы о погашении процентов по ипотеке. Например, справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту, выписки о перечислении денег со счета заемщика на счет банка, квитанции к приходным кассовым ордерам, если вносили платежи в кассу банка.

Оба имущественных вычета — по расходам на квартиру и по ипотечным процентам — можно получить двумя способами.

Вычет через работодателя. В этом случае созаемщик получит вычет уже в том календарном году, в котором квартира была оформлена в собственность:

1. Подайте в свою налоговую специальное заявление, приложив копии подтверждающих документов. Проще всего это сделать через личный кабинет налогоплательщика. Зайдите в раздел «Жизненные ситуации» → «Запросить справку и другие документы» → «Получить справку о подтверждении права на получение имущественных вычетов». Там же прикрепите сканы необходимых документов. Если личного кабинета нет, можно подать заявление и подтверждающие документы лично в налоговой.
2. Подождите месяц, пока вашему работодателю из налоговой придет электронное уведомление о том, что у вас есть право на вычет в текущем году.
3. Напишите на имя работодателя заявление о предоставлении вам вычета. После этого с вас перестанут удерживать НДФЛ до тех пор, пока вы не выберете всю сумму вычета.

Учтите, что работодатели, применяющие автоматизированную упрощенную систему налогообложения, имущественный вычет не предоставляют. Для их работников подойдет только второй способ.

Вычет через ИФНС. В этом случае вам вернут налог не раньше следующего года после покупки жилья. Если вы стали собственником квартиры в июне 2022 года, заявить и получить вычет сможете только в 2023. Вот что нужно сделать:

1. Подайте в свою инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заявление о возврате излишне уплаченного налога — оно входит в состав декларации. Если вы не обязаны декларировать доходы, то подать декларацию для вычета можно в любой день: ограничений по срокам в течение года нет. Приложите к декларации копии подтверждающих документов. Если будете подавать декларацию в первые месяцы года, приложите также справку о доходах за прошедший год, поскольку в начале года у налоговиков еще нет этих сведений. Самый простой вариант — подать декларацию и сканы документов через личный кабинет на сайте ФНС. Можно также лично принести их в налоговую или направить по почте.
2. Дождитесь, пока налоговая переведет вам деньги на счет, который вы указали в заявлении. Ждать придется максимум четыре месяца, три из которых налоговикам отводится на камеральную проверку декларации, а еще один — на возврат налога.

Если вы планируете регистрацию брака, лучше покупать квартиру и брать кредит после свадьбы. Тогда можно как угодно распределить вычет.

У вас проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей. Это значит, лучше получать этот вычет в браке кому-то одному. Тогда вы все равно вернете 13% от суммы процентов, но другой супруг сохранит право на этот вид вычета на будущее.

Если оформлять отношения не собираетесь, то квартиру нужно оформлять в таких долях, чтобы каждый платил именно за ту долю, которой владеет. Например, вы договорились платить поровну — тогда и доли должны быть равными. Или вы будете вносить деньги в пропорции 70/30 — тогда разумно и доли делить так же. Иначе оба недополучите деньги.

Обо всем этом надо думать до того, как будете подавать заявку в банк. Или хотя бы до подписания договора. Бывают случаи, когда люди покупают квартиру, становятся созаемщиками, право собственности оформляют на кого-то одного. А потом женятся и понимают, что потеряли право вернуть из бюджета 300 тысяч рублей. Но переиграть уже ничего нельзя.