Как получить кредит на постройку дома по программе сельской ипотеки?

Иван, действительно в России есть программа сельской ипотеки, с помощью которой можно получить льготный кредит, в том числе и на постройку дома. В Т⁠—⁠Ж уже были статьи на эту тему:

1. Что такое программа сельской ипотеки.
2. Как оформить сельскую ипотеку для покупки квартиры.
3. Как купить готовый дом по программе сельской ипотеки.
4. Хочу взять сельскую ипотеку и не понимаю, на какую недвижимость ее дают.

По этой программе можно взять кредит на строительство жилого дома на земельном участке, который у вас уже есть, или оформить кредит на покупку земли под строительство.

В вашем случае нужно выяснить, подпадает ли земельный участок под программу сельской ипотеки и можно ли построить на нем дом. А затем подобрать строительную организацию и завершить строительство в течение 24 месяцев — иначе банк может поднять ипотечную ставку.

Сельскую ипотеку могут выдавать 16 аккредитованных банков. Низкая ставка сельской ипотеки обеспечена тем, что государство субсидирует банкам разницу по сравнению с ключевой ставкой ЦБ. На эти цели заложен определенный бюджет. В 2023 году это почти 20 млрд рублей. Когда бюджетные деньги заканчиваются, банки приостанавливают прием заявлений на ипотеки. Летом 2023 года сельскую ипотеку выдавали всего четыре банка: Россельхозбанк, РНКБ, «Кубань Кредит» и «Центр-Инвест», но ситуация постоянно меняется.

Для строительства нужно подрядить фирму или ИП из списка партнеров конкретного банка. Строить самостоятельно не получится: нужен договор подряда. А про требования к земельному участку и строительству я расскажу подробнее.

Земельный участок должен быть расположен на территории из списка населенных пунктов, которые включены региональным министерством сельского хозяйства в программу сельской ипотеки. Он может находиться в собственности или аренде. О том, как проверить, относится ли ваш участок к одному из таких населенных пунктов, мы очень подробно писали в статье про покупку готового дома по этой программе.

Если вы все проверили и ваш участок подходит, дальше нужно определиться с его характеристиками. От них зависит, одобрит ли банк предоставление кредита. Необходимо знать:

1. К какой категории земель относится участок.
2. В какой территориальной зоне он расположен.
3. Какой у него вид разрешенного использования.

Категории земель. Земельный кодекс РФ делит все земли на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Например, есть земли лесного или водного фонда, земли населенных пунктов или специального назначения.

Земельный участок, на котором можно возвести дом для проживания, может относиться только к землям населенных пунктов.

В какой территориальной зоне расположен участок. Земли делятся на зоны, для каждой из которых в правилах застройки прописан свой градостроительный регламент — собственники участков должны его соблюдать. Например, может быть установлено ограничение на строительство или его запрет. Так, если населенный пункт поделен на зоны: жилую, общественно-деловую, рекреационную, сельскохозяйственную, инженерно-транспортной инфраструктуры и зону спецназначения, — строить дом можно только в жилой.

Кредит не выдадут на покупку участка в охранной зоне или земли, зарезервированной для государственных и муниципальных нужд.

Вид разрешенного использования участка. Даже если участок расположен в нужной территориальной зоне, вид его разрешенного использования может предполагать запрет на строительство.

Виды разрешенного использования бывают самыми разными, все возможные перечислены в классификаторе. Например, бывают земли для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, малоэтажной застройки, для предоставления коммунальных услуг и др.

Банк выдаст кредит только при условии, что участок находится в границах населенного пункта, территория которого подпадает под действие сельской ипотеки. А категория земель и вид разрешенного строительства позволяют построить на нем дом, пригодный для постоянного проживания.

Идеальный вариант для сельской ипотеки:

1. Земельный участок находится в границах населенного пункта, подпадающего под сельскую ипотеку.
2. Категория земель — земли населенных пунктов.
3. Территориальная зона — жилой застройки или садоводства.
4. Вид разрешенного использования — садовый участок, участок для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

А вот земельные участки из земель сельхозназначения всегда находятся за границами населенного пункта. Об этом прямо говорится в Земельном кодексе РФ, поэтому для строительства они не подходят.

Как правило, земельные участки в СНТ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, но не всегда. Иногда бывает, что СНТ находится на землях населенных пунктов и в них можно строить жилые дома. Тогда нужно смотреть градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки — ПЗЗ для данного муниципального образования.

Поэтому всегда уточняйте юридические характеристики конкретного земельного участка.

Есть несколько способов.

Первый — запросить выписку из ЕГРН или посмотреть информацию из нее онлайн. Данные об участке есть на публичной кадастровой карте Росреестра, и их можно запросить через портал госуслуг. В первом случае информация будет доступна любому пользователю, а во втором — только владельцу участка.

Собственник или арендатор земли также может получить градостроительный план на свой участок — в нем будет нужная информация о разрешенном использовании и параметрах допустимого строительства.

Для просмотра участка на публичной кадастровой карте вбейте в строку поиска кадастровый номер или адрес земельного участка.

Появится меню с данными о категории земель, а также виде разрешенного использования.

Если у вас нет кадастрового номера земельного участка, например вы только присматриваете землю, то подойдет другой способ. В целом я рекомендую всегда перепроверять данные из Росреестра этим способом.

Чтобы узнать, к какой категории земель относится земельный участок, необходимо открыть генеральный план соответствующего поселения, в котором расположен земельный участок.

Виды разрешенного использования устанавливаются органами местной власти в правилах землепользования и застройки — ПЗЗ. Там, исходя из территориальных зон, указываются основные виды разрешенного использования, а также градостроительные регламенты, где приводятся предельные параметры строительства: ограничения по этажности, минимальным отступам от границ земельных участков и другим параметрам, с которыми стоит ознакомиться, прежде чем начинать строительство.

Дальше я расскажу, где взять все эти документы.

Градостроительную документацию на свою территорию утверждают местная администрация — она обязана выкладывать генплан и правила в свободный доступ на официальных сайтах.

Еще посмотреть эти документы можно в общероссийской информационной системе территориального планирования — ФГИС ТП.

Разберем на примере.

Итак, по карте мы определили, в какой территориальной зоне находится наш земельный участок.

Дальше переходим к самим ПЗЗ, чтобы установить вид разрешенного использования.

Банк выдает целевой кредит на строительство объекта недвижимости и не проверяет, соответствует ли строящийся дом градостроительным нормам и правилам. Вы должны самостоятельно позаботиться об этом и перед началом строительства уведомить органы местного самоуправления. Мы уже писали, как отправить такое уведомление.

Если органы местного самоуправления не согласуют строительство, то вы не сможете оформить дом в собственность, а значит, банк может потребовать вернуть деньги, поскольку это будут нецелевые расходы.

Поэтому, прежде чем взять сельскую ипотеку на строительство дома, обязательно выясните категорию и вид разрешенного использования земельного участка, а затем определитесь с параметрами строительства будущего дома. По общему правилу это должно быть отдельно стоящее здание не выше трех этажей, высотой не более 20 метров и не предназначенное для разделения на самостоятельные объекты недвижимости.

Все важные критерии для строительства на конкретном участке прописаны в ПЗЗ территории, на которой он расположен. Например, минимальные размеры земельного участка, высота жилого дома, расстояние до других домов, отступы от красных линий. Посмотреть их можно в градостроительном плане участка.

1. Если берете сельскую ипотеку на строительство дома, то земельный участок должен находиться в населенном пункте, который входит в программу сельской ипотеки.
2. Участок должен быть расположен в жилой зоне и не иметь ограничений. Территории, предназначенные для садоводства, также могут входить в состав жилых зон — на таких участках можно строить дома по сельской ипотеке.
3. Участок должен иметь определенный вид разрешенного использования — садовый участок, участок для индивидуального жилого строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
4. При строительстве нужно учитывать градостроительные регламенты, которые устанавливаются на муниципальном уровне в правилах землепользования и застройки.
5. Нужная информация о виде разрешенного использования и категории земель есть в выписке из ЕГРН и градостроительном плане участка.
6. Проверяйте информацию на публичной кадастровой карте, а также в ПЗЗ территории.