Как уменьшить долю детей в квартире, если часть ипотеки оплатили маткапиталом?

При покупке квартиры вы должны были дать нотариальное обязательство, что в будущем выделите доли всем членам семьи. Это условие, без которого Пенсионный фонд не перечислил бы вам деньги. Размер долей при этом можно было не указывать, но раз документ уже составлен, расскажу, как исправить ситуацию.

Материнский капитал — это денежная выплата от государства семье с детьми. Всю сумму маткапитала или ее часть можно потратить на погашение ипотеки или заем на покупку или строительство жилья.

Часто собственность на такую недвижимость уже зарегистрирована в Росреестре или есть договор участия в строительстве на кого-то из взрослых: обоих супругов, отца, мать или усыновителя ребенка.

Государство дает деньги, чтобы погасить долг перед кредитором, но требует, чтобы у каждого члена семьи была доля в частично или полностью оплаченном им жилье. Для этого нужно переоформить недвижимость в общую собственность всей семьи — родителей или усыновителей и их детей. Размер долей определяется соглашением всех совершеннолетних членов семьи. Такая обязанность у получателей капитала была всегда, начиная с 1 января 2007 года, когда вступил в силу закон «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей».

До 12 марта 2020 года, чтобы получить выплату, семья обязана была представить в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство переоформить квартиру или дом в общую собственность всех членов семьи. Теперь представлять документ не обязательно, но выделять доли по-прежнему нужно.

Оригиналы обязательств, которые передали в ПФР до марта 2020 года, хранятся в делах, сформированных по заявлениям обладателей сертификатов. Также документы остались в информационных базах нотариусов, а на руках у граждан есть только их копии. Но для переоформления долей они не нужны.

Т⁠—⁠Ж уже рассказывал, что для регистрации права собственности семьи на жилье в Росреестр нужно представить письменное соглашение о выделении долей. Там же есть образец для скачивания.

Выплата маткапитала — это сделка государства и граждан, по условиям которой у всех членов семьи должны быть доли в квартире или доме. В бланке обязательства нотариусы обычно пишут угрожающую формулировку, например: «Настоящее обязательство является одним из основных условий предоставления средств материнского (семейного) капитала и его неисполнение, равно как и неполное исполнение, влечет ответственность в соответствии с законодательством РФ».

В вашей ситуации собственники жилья уже согласились выделить всем равные доли. Теперь, чтобы изменить это решение, все совершеннолетние члены семьи должны составить письменное соглашение и указать в нем новые размеры долей.

Если согласия между собственниками не будет, расторгнуть обязательство получится только в суде. При этом придется доказать, что равные доли существенно нарушают чьи-то права. Например, что родители вложили в покупку квартиры сумму, в разы превышающую маткапитал.

Суд будет опираться на смысл закона о маткапитале: размер долей должен определяться исходя из равенства долей родителей и детей на средства капитала, а не на все деньги, которые потратили на недвижимость.

• Например, супруги купили в ипотеку квартиру площадью 80 м² в центре Москвы за 22 786 374 ₽, использовав маткапитал за рождение первенца — 524 527,9 ₽. Сейчас квартира оформлена только на мужа, но, когда супруги погасят ипотеку, он должен будет выделить доли жене и ребенку. Если родятся еще дети, то и им тоже.
• Если поделить квартиру поровну на трех членов семьи, стоимость каждой доли будет 7 595 458 ₽. Это на 7 420 616 ₽ больше, чем сумма капитала на человека — 174 842 ₽.
• Такой подход нарушает права родителей, ведь они тратят свои личные деньги и их доля в имуществе должна быть больше. 1 м² в квартире стоит 284 829 ₽ — сумма маткапитала на человека не дотягивает до его стоимости.
• В такой ситуации достаточно округлить долю ребенка до стоимости одного квадрата и выделить не меньше чем 1/80, а остальные 79/80 распределить между супругами по их соглашению.

Поэтому в течение шести месяцев после выплаты ипотеки и снятия обременения в Росреестре сделайте следующее:

1. Составьте соглашение о выделении долей в письменной форме. Регистрировать его у нотариуса необязательно. Размер долей можно рассчитать в калькуляторе Т⁠—⁠Ж или самостоятельно. Придерживайтесь такого принципа: минимальный размер доли не должен быть ниже суммы маткапитала на одного члена семьи.
2. Зарегистрируйте право общей долевой собственности в Росреестре. Уведомлять об изменении намерений ПФР не нужно, как не нужно и получать копию или оригинал данного ранее обязательства.

Приведу пример из судебной практики, где женщина обратилась в суд с требованием пересмотреть доли в праве собственности на жилье.

После рождения первенца семья из Кургана купила в ипотеку трехкомнатную квартиру. Первый взнос дала мама мужа. Оформили квартиру так: по 1/4 жене и ребенку, 1/2 — мужу. Потом родился второй ребенок, и семья получила маткапитал, который потратила на погашение ипотеки.

Супруги дали нотариальное обязательство переоформить свои доли в общую собственность всех членов семьи. Но к соглашению так и не пришли, а потом и вовсе расторгли брак. Доли остались не распределены. Поэтому бывшая жена пошла в суд и просила признать доли всех членов равными и выделить каждому по 1/4.

Бывший муж же объяснил, что когда он давал обязательство, то не знал, что младший ребенок не от него. Позже он оспорил свое отцовство в суде. По этой причине он просил признать его обязательство недействительным и был согласен только на то, чтобы бывшая супруга выделила младшему ребенку 1/6 часть из своей 1/4.

Учитывая прежние обязательства родителей, суд распределил доли так:

1. Мужу — 9/20.
2. Жене — 4/20.
3. Старшему ребенку — 1/4 + 1/20 = 6/20.
4. Младшему — 1/20.

Пенсионный фонд и его отделения не контролируют, исполнили заявители нотариальные обязательства или нет. Таких полномочий нет и у нотариуса и Росреестра — они просто не прописаны в законе о маткапитале. Дело снимают с учета после того, как заявитель получил деньги, хранят в архиве пять лет и уничтожают.

А вот прокуратура запрашивает материалы дел, чтобы проверить, соблюли ли владельцы сертификатов обязательства, прописанные в части 4 статьи 10 закона о маткапитале. Если окажется, что шесть месяцев прошло, а жилье не в общей долевой собственности, то прокуратура может подать в суд или передать информацию в ПФР, чтобы судился он.

Так происходит когда:

1. доли не выделили вообще;
2. кого-то из семьи обделили и не выделили ему долю;
3. доля кого-то из членов семьи оказалась меньше полагающейся ему суммы маткапитала.

Если ничего из вышеперечисленное не случится, то претензий со стороны ПФР и прокуратуры не будет.

Материнский капитал распределяется в равных долях между всеми членами семьи, а доли детей в недвижимости определяются пропорционально их доле в маткапитале. Поступиться этим принципом могут только сами родители, выделив детям большую площадь в квартире или дома по собственному желанию.

Никто не будет требовать, чтобы вы увеличили доли, поэтому вы можете заключить соглашение и изменить свое изначальное решение.