Что такое эскроу-счет и как он защищает деньги при сделках с недвижимостью

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на который покупатель или инвестор вносит деньги при покупке квартиры в новостройке или строительстве частного дома.

Средства замораживаются на нём и не переходят продавцу (застройщику / подрядчику) до тех пор, пока не будут выполнены чёткие условия договора.

1. Покупатель подписывает договор (например, договор долевого участия — ДДУ или договор строительного подряда при ИЖС).
2. Договор регистрируется в Росреестре
3. Деньги переводятся не застройщику напрямую, а на эскроу-счёт в банке.
4. Банк выплачивает средства застройщику лишь после выполнения всех обязательств: чаще всего — сдачи объекта в эксплуатацию
5. Если обязательства не выполнены (застройщик банкротится / строительство затягивается / условия нарушены), покупатель может получить свои деньги обратно.

🔹 Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Этот закон закрепил механизм проектного финансирования через счета эскроу в новостройках с 2019 г.

🔹 Федеральный закон № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» — вступил в силу 1 марта 2025 г. и распространил схему эскроу на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это значит, что теперь и при строительстве частного дома по договору подряда средства клиента также должны храниться на эскроу-счете до выполнения обязательств.

1. Защита от риска недостроя

Если застройщик или подрядчик не завершит строительство либо будет признан банкротом, денежные средства не перечисляются ему, а подлежат возврату покупателю.

📌 Важно понимать нюанс: на практике условием раскрытия эскроу-счёта чаще всего является ввод дома в эксплуатацию, а передача квартиры дольщику происходит позже — в среднем с разницей 6 месяцев.

Именно на этом этапе возможны задержки:

• дом введён в эксплуатацию,
• деньги застройщику уже перечислены, а фактическая передача квартиры может сдвигаться по срокам.

Поэтому эскроу-счёт защищает деньги, но не всегда гарантирует своевременную передачу квартиры.

2. Денежные средства подлежат страхованию

Средства на счетах эскроу застрахованы государством через АСВ (Агентство по страхованию вкладов).

📌 Лимит страхового возмещения:

• до 10 млн рублей на одного вкладчика в одном банке
• если у дольщика несколько эскроу-счетов в одном банке, компенсация выплачивается в совокупности не более 10 млн рублей.

Это означает, что при покупке более дорогой недвижимости часть средств может выходить за пределы страхового покрытия.

Регулярно обсуждается повышение лимита страхования по эскроу-счетам до 20–30 млн рублей, чтобы он соответствовал текущей стоимости жилья.

На сегодняшний день такие изменения не приняты, и действует лимит 10 млн рублей.

Эскроу-счёт — это важный и работающий инструмент защиты покупателя. Но на практике наличие эскроу ≠ отсутствие рисков.

Ключевые риски чаще всего возникают:

• из-за формулировок в договоре
• из-за условий раскрытия эскроу
• из-за разницы между вводом объекта и фактической передачей квартиры
• из-за лимита страхового покрытия

Именно в этих деталях теряются время, деньги и нервы, если в них не разобраться заранее.

Если вы:

• планируете покупку квартиры в новостройке
• рассматриваете вход в проект на ранней стадии
• сомневаетесь в сроках, условиях или надёжности застройщика

👉 лучше разобрать сделку до подписания договора, а не после.