«Экономить можно на всем, кроме фун­дамента»: как постро­ить частный дом

В частном доме строительные ошибки дают о себе знать и через годы: рабочих уже и след простыл, а вдруг потекла крыша или заскрипели полы.

Александр Анохин более 20 лет работает в строительстве, проводит экспертизу загородной недвижимости и оценивает дома перед покупкой. Еще он строительный судебный эксперт в Москве и Подмосковье.

Поговорили с Александром о том, какие проблемы в частных домах встречаются чаще всего, как общаться о них с подрядчиками и в каких случаях нужно привлекать внешнего специалиста.

Бывает, владельцы или будущие покупатели дома не знают, на каком фундаменте он стоит. Я делал экспертизу двухэтажного дома из газоблоков. Заказчик сказал, что фундамент — плита на сваях, но оказалось, что на полу плиты нет, лежит просто песок, на нем пленка, потом теплоизоляция «Пеноплекс», а сверху засыпана полусухая стяжка. Следовательно, бетона внизу нет.

Может быть, конструкция и имеет право на существование, раньше люди и с земляным полом жили, но они не опирали на него железобетонные лестницы. Риск такого основания под железобетонную лестницу в том, что она просядет и испортит отделку в коридоре. Вплоть до того, что лопнет.

Экономить можно на всем, кроме фундамента. Но если хочется сэкономить и на нем, надо строить легкие, подвижные стены — например, каркасные. Если же стена капитальная, фундамент должен быть соответствующим: с предварительно сделанной геологией, расчетами, подушкой, армированием и бетонированием.

Вот еще некоторые особенности по типам фундаментов.

Свайный фундамент. Если у здания свайный фундамент с деревянным ростверком  , важно обращать внимание на расстояние между сваями. Оно не должно быть больше двух метров, потому что на таком расстоянии дерево не провисает. Некоторые располагают сваи в трех-четырех метрах друг от друга, а потом удивляются, почему пол «играет».

Можно использовать ЛВЛ-брус — из клееного шпона. Если уложить такой в качестве лаг пола в небольшом доме, пол будет гораздо жестче.

Недавно я ездил смотреть объект компании, которая раньше не отличалась качественным строительством: пролеты делали по четыре метра, полы провисали примерно на восемь сантиметров. Я уже настраивался разочаровать заказчика, но когда пришел, увидел, что подрядчики стали использовать ЛВЛ-балки, — обрадовал заказчика, что пол будет жестким.

Железобетонный фундамент. Если фундамент залит некачественным бетоном, к сожалению, с ним ничего не сделать — разве что выбить и залить заново. Декоративную сторону можно улучшить, но прочности не добавится.

Вот как проследить за качеством бетона.

1. Покупать бетон лучше напрямую у производителя, а не по объявлению. Заказывайте бетон с доставкой на утро, чтобы его не катали полдня по пробкам, а сразу после открытия растворобетонного узла отгрузили и отправили к вам.
2. Бетон не должен быть жидким. Подходящее соотношение воды, добавок, цемента, песка и щебня — залог его качества. Правильная консистенция однородна, без комков и сгустков, серого цвета с синеватым оттенком. Если в растворе видна желтизна, в смеси присутствуют глинистые примеси. А коричневый и рыжий цвет означают избыток песка.

Есть и требования по заливке. Например, зимой в бетон необходимо добавлять специальные составы, его нужно подогревать. А если бетон заморозили, конструкция будет недостаточно прочной. Обязательно после заливки провибрировать бетон специальным устройством, чтобы он уплотнился и равномерно распределился по площади.

Затвердевший бетон проверяют молотком весом не более 0,5 кг. Чем звонче удар, тем лучше. Глухой звук говорит о низкой прочности и плохом уплотнении.

Некоторые дефекты фундамента обычный человек может не заметить или не посчитать важными.

Например, однажды мне на экспертизу попал новый дом с лопнувшей посредине фундаментной плитой. Покупателям повезло, что не было отделки и заметить дефект оказалось просто. Но если бы была стяжка, оставалось бы только искать вторичные проявления — трескающиеся стены. Продавцы обычно их маскируют или называют усадочными, но это не так. Если на стенах есть горизонтальные трещины, покупать дом не рекомендую.

Однозначно не советую строить стены из полистиролбетона. Я много читал о его недостатках, два раза делал экспертизу таких домов и лично убедился, что стены из полистиролбетона будут в трещинах.

Особенно важно следить за стенами в каркасных домах, так как там от качества сборки зависит очень многое. Есть две основных рекомендации:

1. Строить из сухого строганного пиломатериала. Некоторые используют древесину естественной влажности, но это по сути мокрые дрова. Через год они усохнут на 10—15% — и получатся щели в каркасе. Конструкция потеряет жесткость, а стены и полы будет продувать.
2. Брать утепление поплотнее. В центральной части России плотность утеплителя должна быть не меньше 35 кг на 1 м³. Недорогой утеплитель, как правило, имеет плотность от 12 до 22 кг на 1 м³. Утеплитель маленькой плотности обычно идет в рулонах, более плотный скрутить в рулон не получится — его продают в плитах.

В отличие от дефектов фундамента, проблемы со стенами обычно решаемы. Так, один мой заказчик собирался делать финишную отделку фасада у железобетонного дома камешковой штукатуркой. Но прораб отделочников сказал, что поверхности не готовы. Он оказался прав: из-за трещин и других проблем надо было демонтировать отделку и плиты минваты с фасадов и переделывать утепление. Иначе штукатурка бы не держалась.

Я рекомендовал просто изменить дизайн: поверх уже сделанного собрать систему крепления для вентфасада и закрыть все любым типом такого фасада. Трещины останутся внутри, на утепление стен это не повлияет, переделка будет не нужна и не придется наносить и ровнять финишное покрытие, которое все равно рискует потрескаться.

Проблемы с крышей часто возникают из-за ошибок в пироге теплоизоляции, особенно если на втором этаже расположена мансарда. Например, если пароизоляция сделана неправильно, пар начнет замерзать на крыше в слое утеплителя. А когда настанет оттепель, влага будет капать в дом.

Зимой у меня много экспертиз в разных домах — каркасных, кирпичных, блочных, деревянных. У людей течет вода с крыши из-за ошибок с утеплением кровли и пароизоляцией.

Например, в одном доме меня попросили найти причины протечки крыши и появления сосулек, а также выяснить, почему оторвались снегозадержатели. На первый взгляд крыша выглядела прилично: все необходимые элементы были на месте и даже после вскрытия конька  я не увидел дефектов. Так как на поврежденном скате кровли найти причину не удалось, я решил изучить противоположный.

Оказалось, крепежные болты снегозадержателей перетянуты. Следовательно, болты прокручивались и не прижимали крепление снегозадержателя к крыше. Также неверно рассчитали нагрузку на снегозадержатели — из-за перегруза их вырвало снегом.

Кроме того, не было вентилирования подкровельного пространства, а теплопотери через мансардное окно и через примыкание трубы к кровле привели к образованию сосулек. А еще в одном месте рабочий наступил на гидроизоляцию и порвал ее. В появившиеся отверстия стала стекать вода. Застройщик признал мои выводы верными.

Надзор за строительством — это анализ и проверка исполнения проектной документации. Если нет проекта и сметы, контролировать нечего.

Эксперт выезжает на объект и проверяет, насколько работы соответствуют строительным нормам и правилам. Например, в доме из блоков шов должен быть не больше трех миллиметров и полностью заполнен раствором. Если хозяин заказывает полное сопровождение строительства, я езжу на объект, как правило, два раза в неделю — этого достаточно.

В идеале нужно составлять акт после каждого вида работ, как того требуют на больших стройках, но это дорого. Для ИЖС проще обмениваться сообщениями и фото в мессенджере. Если хозяин решит продать дом и у него спросят фото или видео того, как проходило строительство, у него все будет. Также материал может пригодиться в повседневной жизни. Например, если забыл, где пролегает труба, а надо ее раскопать для ремонта.

Проконтролировать строительство самостоятельно тоже можно. Но придется вникать во множество вопросов — читать строительные нормы, правила, смотреть ролики, задавать прорабу вопросы по технологии строительства. Немаловажно просто уметь общаться и не доводить до острых конфликтов, так как подрядчики не всегда готовы к диалогу.

Самое важное — иметь финансовые рычаги давления. Если заказчик подписал договор, строители еще не начали возводить стены, а уже получили 80% оплаты, рычагов давления нет. Рабочие могут уйти с объекта, и ситуация зайдет в тупик. Поэтому лучше спланировать график платежей и оплачивать работы только тогда, когда они выполнены.

Совсем без предоплаты никто, конечно, не строит, но ее размер должен быть разумным, а график платежей — обоснованным.