Опасно ли покупать дачу по доверенности от собственника, который уехал за рубеж?

При приобретении загородной недвижимости есть десятки и даже сотни рисков — я рассказывал о некоторых из них в статье про покупку дачи. А сделки по доверенности опасны вдвойне.

Полагаю, девять риелторов из десяти в спокойной обстановке скажут «нет» сделке по доверенности от продавца. Или как минимум предложат ему прилететь на подписание договора, даже если он за океаном. Но поскольку сейчас множество продавцов не смогут лично присутствовать на сделке, то количество продаж объектов по доверенности будет расти.

Поясню, в чем основные проблемы при таких сделках и можно ли подстраховаться, если все-таки очень нравится конкретный вариант.

Доверенность могут подделать. Известно множество случаев, когда в оригинальную доверенность, например, на сбор документов или проведение межевания довносились полномочия. И доверенное лицо продавало объект по этому документу и получало деньги, хотя изначально таких полномочий доверитель не давал.

Есть сервис, где доверенность можно проверить, но это касается только ее реквизитов. А выявить подделку и распознать довнесение полномочий ни один сервис не поможет.

Еще доверенность могут оформить мошенники, которые завладели паспортом владельца недвижимости, если один из них внешне на него похож. В Т⁠—⁠Ж уже рассказывали историю, как женщина воспользовалась внешним сходством с собственницей и оформила доверенность на продажу ее квартиры.

Фальшивую доверенность может оформить и полный тезка владельца недвижимости. Как минимум такой доверенности хватит, чтобы собрать авансы с неосмотрительных покупателей.

Доверенность могут получить обманом или с применением насилия. Такие случаи в основном бывают с людьми в преклонном возрасте или с недостаточным уровнем юридической грамотности, но нельзя исключать этого и когда собственник просто находится за рубежом.

По закону сделку, которую совершили под влиянием насилия, угрозы, обмана или заблуждения, могут признать недействительной в суде по иску потерпевшего.

Неизвестно состояние доверителя. В момент выдачи доверенности он может быть в состоянии алкогольного или наркотического опьянения или у него может быть психическое заболевание. Как следствие, человек не может себя контролировать и осознавать последствия своих действий. А значит, есть риск, что в будущем такую сделку признают недействительной. Безусловно, потребуются доказательства, что доверитель не понимал, что делает.

Риелторам знакома мошенническая схема, когда адекватно выглядящий и так же ведущий себя продавец за несколько минут приводит себя в измененное состояние, чтобы сделку отменили.

Доверитель может умереть. В момент перехода права собственности на недвижимость ее владельца уже не будет в живых. Доверенность прекращает действовать со смертью доверителя либо в случае его признания недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Сделки по такой доверенности не имеют силы.

Доверенность могут отозвать в любой момент. Если доверитель за границей, то отозвать доверенность сложнее, так как ее выдаст консульство или местный нотариус. Но все равно это возможно. Проверить актуальность доверенности можно в специальном реестре. Однако надо понимать, что информация там может обновляться с задержкой, и это нужно учитывать.

Доверитель обязан сообщить об отмене доверенности тому, кому он ее выдал. А также оповестить всех, для представительства перед кем выдавался документ. Но доверитель может никого не оповестить. Впрочем, ему же хуже. По закону третьи лица не обязаны проверять актуальность доверенности, и если потом выяснится, что она отменена, но об этом никто не знал, то действия доверенного лица считаются правомочными.

Есть еще один нюанс. Момент перехода права на недвижимость регистрируется с точностью до одной минуты, тогда как время на извещение об отмене доверенности исчисляется сутками. Получается, есть промежуток, когда покупатель считается официально уведомленным об отмене доверенности, хотя по факту он об этом еще не знает. И есть риск, что именно в этот момент и произойдет переход права. Такие сделки могут признать недействительными.

Вряд ли сделка по доверенности остановит покупателей. Когда люди спешно покидают страну и хотят продать свое имущество, цена их недвижимости будет очень привлекательной.

Некоторые продавцы могут выдавать даже генеральные доверенности. По ним доверенное лицо уполномочено совершать любые действия с недвижимостью продавца, причем на условиях и на усмотрение представителя.

Мне кажется, генеральные доверенности — это практика, которая не соответствует времени. Пожалуй, это даже признак неадекватного поведения доверителя. Правильный подход: «Семь раз отмерь, один раз доверь». А чем больше полномочий в доверенности, тем больше рисков. Например, явно неразумно прописывать в генеральной доверенности полномочия и «продать», и «подарить», и «продать на любых условиях».

Если смотреть на ситуацию с позиции покупателя, то я бы не рекомендовал совершать сделку с такой доверенностью, поскольку потом доверитель и его доверенное лицо могут вступить в конфликт из-за цены или других условий продажи. Поэтому как минимум стоит заручиться отдельным согласием от самого доверителя на условия, о которых вы договорились.

Проверить, где выдана доверенность. Полагаю, что покупатели недвижимости будут отдавать предпочтение доверенностям, которые выданы в консульствах РФ за рубежом. Такие доверенности выдают на русском языке, они не требуют перевода и дополнительной легализации, сразу внесены в реестр информационной системы нотариата РФ.

Но и в прежние времена попасть на прием в российские консульства можно было по предварительной записи за несколько месяцев, а сейчас сроки наверняка будут еще больше.

Теоретически юридическую силу имеют и доверенности, которые выдают иностранные нотариусы в странах — участницах Гаагской конвенции 1961 года. Такие доверенности могут принять в России, но для этого на них нужно поставить за рубежом апостиль — специальный штамп. Еще потребуется сделать перевод доверенности и заверить его у нотариуса. Так работают, например, доверенности из Турции.

Для стран — членов СНГ, которые являются участниками Минской конвенции о правовой помощи 1993 года, не нужен даже апостиль, достаточно перевода на русский язык. Это, например, доверенности, оформленные в Грузии или Казахстане. Но думаю, что с учетом легкости подделки и проблем с проверкой к таким доверенностям будет больше вопросов, и покупатели сами не захотят совершать по ним сделки.

Трезво оценить, кто доверенное лицо. Сделки по доверенности в ситуации, когда доверитель, возможно, навсегда покинул страну, стоит проводить только в одном случае — когда доверенность выдана на близкого родственника. Ведь одно дело, когда продает супруга, родители, братья или сестры титульного собственника, и совсем другое, когда доверенность у постороннего человека.

Организовать видеоконференцию с продавцом. Практика видеоконференций с доверителем накануне сделки широко распространена. В ходе такой конференции следует не только посмотреть на собственника и поговорить с ним, но и:

• попросить продемонстрировать его паспорт;
• показать вид из окна на хорошо опознаваемые объекты: штаб-квартиру НАТО, Солсберийский собор;
• задать контрольные вопросы, например как зовут его кошку и какой марки котел на даче, которую он продает.

Я рекомендую записать такую конференцию, чтобы иметь достоверное доказательство на случай спора в будущем.

Провести сделку в нотариальной форме. У нотариусов есть возможность не только проверить доверенность и ее актуальность по реквизитам, но и получить электронный образ доверенности из единой информационной системы нотариата. Это поможет защититься от подделок.

Кроме того, сроки регистрации перехода прав по нотариально удостоверенным сделкам по закону короче, чем у сделок в простой письменной форме. Это снижает вероятность, что доверенность отзовут или она как-то иначе станет недействительной.

Также нотариусы не перестают уверять, что несут полную ответственность за ошибки, совершенные при нотариальных действиях.

Корректно оформить передачу денег. Правильный подход — безналичные расчеты без занижения суммы договора, особенно если переводите на счет в иностранном банке. Перечислять деньги лучше на счет продавца, а не доверенного лица. При этом не должно быть никаких оплат до перехода права. К сожалению, вне московского региона последнее до сих пор широко распространено.