«Сделаем из этого места что-то классное»: как я купил дачу рядом с Приозерском

У меня никогда не было дачи.

Все мое детство прошло в выездных пригородных детсадах, а потом мы просто снимали комнаты в северных пригородах Петербурга: Сестрорецке, Комарове и Зеленогорске. В 2022 году под Новый год мне удалось продать доставшуюся по наследству ужасающую коммунальную квартиру на Васильевском острове — так появились активы для приобретения дачи.

Расскажу, по каким критериям мы искали участок с летним домом, какие варианты рассматривали и что в итоге купили.

Я искал дачу на «Циане», «Домклике» и «Авито» — дело было в марте 2023 года. Критерии у меня были такие:

1. Относительная доступность общественного транспорта на случай, если придется добираться на своих двоих. Я живу на юге Петербурга, и оптимальное максимальное время, которое я готов провести в пути, — три часа. Всякое в жизни бывает — например, на дальние расстояния нерентабельно ездить в одиночку без груза на машине, проще сесть на электричку.
2. Водоем для купания в шаговой доступности. Отдых — это святое.
3. Отсутствие крупных трасс рядом. Под моим окном в Петербурге и так хватает шестиполосных прямых дорог.
4. Стоимость дачи до 2 500 000 ₽ — бюджет не резиновый.
5. Регион — Ленинградская область, северная часть, Выборгский или Приозерский районы. Я люблю озера и сосновые леса, это напоминает мне о детстве в Комарове и на Разливе.
6. Блага цивилизации в шагово-велосипедной или автобусной доступности. Ехать на машине в райцентр в магазин за продуктами или закупаться заранее каждый раз — ну такое.
7. Покупка через агентство недвижимости — они знают свою работу, отвечают на вопросы и проводят сделку в интересах продавца, не забывая о покупателе. Я имел опыт работы с риелторами и доверяю им.
8. Участок с межеванием и зарегистрированным домом — чтобы точно знать, что покупаешь.

Штудирование интернета на тему приобретения участков привело меня к двум выводам.

Выбирать дачу лучше в начале апреля, когда держится последний снег. Сразу видно, как он тает и затапливает участок. Это очень важно для понимания состояния фундамента дома и для того, чтобы оценить землю: получится ли на ней что-то построить и разбить огород.

Следует обратить внимание на тип земель: садовое некоммерческое товарищество — СНТ, индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, вот это все. СНТ дешевле, чем ИЖС, но сразу надо спрашивать, какие членские и целевые взносы нужно будет платить. А еще пока что нельзя потратить маткапитал на реконструкцию и строительство дома в СНТ, зато налогообложение на него льготное.

В моем бюджете — до 2 500 000 ₽ — в обозначенных районах было несколько типов объявлений:

1. Приличный, стильный недострой. Типа «Ну мы построили каркас, на первом этаже сделали отделку, а дальше вы сами. Забора нет или есть частично».
2. Сейчас развалится, смотреть можно, но палочкой лучше не тыкать.
3. Палочкой можно тыкать, но по-любому стоит вложиться в ближайшие годы.

Первые два варианта отфильтровались быстро. По последнему в сухом остатке оставалось не так много: многие объявления не соответствовали критериям доступности транспорта, наличия благ цивилизации и водоемов рядом. Участки находились где-то глубоко в лесу вдали от всего мира.

В итоге после трехнедельного штудирования «Циана» я нашел домик в агломерации Приозерска — в СНТ совсем недалеко от озера Вуокса. Дом стоил 2 000 000 ₽, его продавала бабушка, которая уже немного подустала от огорода и решила избавиться от участка.

В объявлении все было очень заманчиво, но, когда мы приехали на место, вскрылись неприятные моменты. Например, туалет в виде ведра на улице, хаотичное расположение домов вокруг и обзор на пять построек сразу без каких-либо четких границ, проход на участок через канаву шириной с маленькую речку и, главное, огород. Все шесть соток, за исключением дома на участке, занимал он.

С одной стороны, это неплохо. Но с другой — все-таки на участке надо где-то припарковаться, посидеть отдохнуть, может, иногда приготовить что-то на углях — а там атмосфера предполагала круглосуточную каторгу ради добывания биологических ресурсов из почвы путем ее постоянной агрообработки.

И дорога к озеру оказалась не самой приятной: подъезд к самому СНТ был разбит, а к водоему и единственному местному пляжу шел какими-то кругами, с узким заходом.

Риелтор предложила рассмотреть еще один вариант за такую же цену, но по другую сторону дороги «Сортавала». Мы согласились. Это был зарегистрированный каркасно-обшивной дом 1986 года в СНТ, но на участке без межевания.

Мы посмотрели участок сами, ориентируясь по фотографиям, которые прислала риелтор. Оценили, что он выглядит весьма неплохо, и через неделю поехали туда уже вместе с агентом изучать все более подробно. Решение о покупке принимали в течение дня по дороге домой, предельно тщательно взвешивая все за и против. Мозговой штурм был очень напряженный — без иронии.

Я советовался с семьей, и мнение о покупке было неоднозначное. Поначалу мои родственники — жена, тесть и теща — были против, потому что в участок нужно было вкладываться. Да, туалет находился внутри дома, но не было септика — только небольшая выгребная яма, что не очень хорошо. Но мы подумали, что плановыми работами сделаем из этого не самого плохого места что-то определенно классное, просто доведение до ума растянется по времени. В итоге именно этот участок и решили приобрести.

До 2016 года он принадлежал бабушке продавца, а потом перешел ему по наследству. Для меня во всем этом было главное, чтобы собственник был один и имелись соответствующие документы, это подтвердилось по выписке Росреестра.

Сделка прошла быстро — в банке, за полчаса, трудностей не возникло. Кроме собственника на ней присутствовали его сын и сноха. Риелтор работала со стороны продавцов, поэтому я не заплатил за ее услуги ни копейки.

Теперь у нас есть участок в шесть соток с двухэтажным домом и летним душем в сарае — на деле эта конструкция выглядит как огромный бак, к которому привязана лейка. Еще нам достался «автопарк» из трех взрослых великов и полуразобранного детского, а также техника: холодильник, телевизоры старого образца, микроволновка, умывальники с подогревом и садовый инвентарь.

Теперь, приезжая на дачу, мы занимаемся обустройством, а в перерывах отдыхаем на природе, и всем это нравится. Место оказалось просто супер: дача находится в агломерации Приозерска, примерно там, где теплые воды Вуоксы соединяются с холодной Ладогой. А еще рядом озеро Снетковское почти идеально круглой формы, чистое и теплое.

До Вуоксы и ближайшего продуктового идти 10 минут, до Ладоги и Снетковского — 20 минут. Приозерск — это прямо город, там тебе и «Пятерочки», и рестораны, и библиотеки, и больница, и все, что только можно от него требовать.

Из Санкт-Петербурга до дачи можно добраться на электричке и пройти или проехать на велосипеде пять километров от станции. На такси дорога занимает семь минут, оно ходит круглосуточно. Но мы обычно приезжаем на машине, так как тащим на участок всякие грузы. Едем не поодиночке, а компанией.

По будням нет никаких проблем, но, если речь идет о выходных, стартуем вечером пятницы туда и вечером воскресенья оттуда, так как на шоссе всегда пробки. В один из особенно хороших летних дней мы умудрились встать в полночь в часовой затор в поселке Саперное, так как там из-за плотного движения все толкаются на повороте в сторону города. В целом на машине от дома до дачи ехать два с половиной часа, на электричке — на полтора-два часа дольше из-за остановок.

Острый момент в покупке дачи для нас состоял в том, что у участка не было межевания. Обычно из-за этого просят скидку, но собственники были непреклонны, и нам пришлось заниматься этим вопросом самостоятельно.

Я очень вовремя купил участок, потому что именно в этом году в наше СНТ пригласили инженеров для размежевания территорий общего пользования. Бонусом к этому шла скидка на работу специалистов, если собственники захотят сделать то же самое со своей землей. Обычно цена на их услуги — от 15 000 ₽ и выше, для нас ее снизили до 10 000 ₽.

С трех сторон от нашего участка проходит дренажный канал. До того как мы пригласили инженеров, я думал, что границы можно установить по нему. Но с двух сторон у соседей уже все было сделано, а с третьей канал идет криво, причем настолько, что съедает 50 м². По документам у нас участок 600 м², а по факту — 550 м². Межевание помогло устранить эту несправедливость и провести границы по другим ориентирам. Соседи были не против, тем более что по такой границе и у них тоже получается ровно 600 м² без излишков.

Через месяц после приезда инженера меня вызвали в офис, где выдали бумаги на согласование с председателем СНТ и соседкой — у нас только с ней не было границы по одной стороне участка. Все прошло быстро. Я отдал подписанные документы, еще через некоторое время мне выдали диск с информацией и направили с этим в Единый центр документов — ЕЦД.

Изначально я обратился в областное Девяткино, но там меня не приняли, так как это другой район. Оказалось, что надо подавать заявление в ближайший к даче центр — в Приозерске. Рассмотрение обычно занимает два месяца, но, так как я не очень хорошо разбираюсь в тонкостях госуслуг и езжу на дачу время от времени, у меня ушло три месяца.

Дом. На нашем участке многое сделано наполовину. Например, крыша в районе трубы ничем вроде утеплителя не закрыта — там просто лысый настил досок, за которым жесть и небо. При этом утеплитель в остальных местах на крыше есть. Еще в печке, которая наполовину завалена кирпичом, работает только малое отделение. Такие косяки мы еще не исправили.

После покупки дачи начали с обустройства комнат: вынесли весь хлам и кучу книжек, отдали другу телики, прибрались и осовременили комнату на первом этаже — поменяли обои, стол, комод, перетянули старый диван. В Приозерске есть стройбаза «Вимос». На ней покупали обои и инструменты, а мебель и технику заказывали на «Вайлдберриз» и «Озоне». Все обошлось в районе 30 000 ₽.

Участок. Параллельно с ремонтом мы не спеша приводим в порядок сад. Я не знаю, что в нашем СНТ было раньше, но культурный слой на участке точно имеется. Сосед напротив говорит, что перед домом складировали мусор. Но при требующих вскапывания работах возникает ощущение, что свалка была везде. Пока что еще ни разу эта процедура не проходила без того, чтобы мы не обнаружили какой-нибудь поролон или стекло, но мы не сдаемся.

В саду до нас уже росли яблони и сливы, несколько кустов красной и черной смородины. Мы посадили в маленькую грядку укроп, лук и салат, отдельно — кабачки, но это скорее эксперимент, чем реальный урожай. Еще хотим вырастить малину.

Коммуникации. У нас на участке есть две лужи, из которых, как мне рассказывал продавец, можно поливать сад. Правда, рядом с одной из них он сбрасывал отходы жизнедеятельности, поэтому мы ничего оттуда не берем и вообще считаем, что ее надо закапывать или объединять с дренажной канавой.

Всю воду заправляем из емкостей, которые привозим на телеге с колодца в 300 м от участка — там все в сорняках, местами есть перепад высот, который можно решить завозом грунта. Возле дома у нас стоит бак на 200 л. Мы наполняем его, чтобы работал слив унитаза в туалете. Когда появится колодец, будем отходить от этой схемы или модернизировать ее.

Для заправки баков я на первое время купил вихревой насос «Ресанта» за 3700 ₽, а к нему штуцеры и обратный клапан — все где-то на 500 ₽. Неделю работало, потом ржавело, приходилось отколупывать встающий вал отверткой, и все начинало работать снова. В общем, плохой насос. Или, скорее всего, мы его неправильно используем.

Не удивительно, что 85% времени в этом году у нас занимало явление, которое я называю дачной каторгой. Это обязательные работы:

1. Покосить траву.
2. Натаскать воду и заправить баки.
3. Убрать в компост биоразлагаемые отходы.
4. Подремонтировать что-нибудь.

Из-за обилия дел пока не получалось нормально отдохнуть на даче. Но тем не менее к сентябрю ремонт сбавил обороты из-за близости к завершению. Мы начали больше кайфовать: купаться, готовить шашлыки, прогуливаться по окрестностям.

В планах было взять удочку и отправиться на рыбалку, но до этого пока не дошло. Зато на участке поспели сливы и кабачки, а за один поход за грибами мы обеспечили всю семью запасами на зиму.

Осенью посадили малиновые кусты и удобрили компостом яблони и сливы на зиму. В будущем хотим обустроить колодец, так как в сухую погоду общий от СНТ имеет свойство пересыхать — приходится ехать полтора километра до колодца с водами от источника.

Из совсем фантастичного — хотим поставить баню, теплицу и обшить дом сайдингом. Но это пока такая же перспектива, как кольцевая линия метро в Петербурге, которую, наверное, построят примерно никогда.