В России запретили садоводство на зем­лях сельхозугодий: разбираемся, кого это коснется

1 сентября вступили в силу поправки к закону о ведении садоводства и к ряду других смежных федеральных законов.

Основное новшество — запрет образовывать  ​и, главное, использовать  ​садовые участки на землях сельхозназначения, которые отнесены к сельхозугодьям.

Поправки поставили вне закона собственников множества земель, которые получили их на сельхозугодьях по ранее легальной процедуре. Расскажу, что происходит и стоит ли переживать.

По прежним законам, если до 1 января 2019 года владелец участка с ВРИ «ведение садоводства» оформил его на землях сельскохозяйственных угодий, это считалось исключением — власти были не вправе предъявить претензии  ​.

Такая ситуация, когда дачные участки появляются на сельхозземлях, возможна, например, на старых колхозных полях, которые распродавали по частям, — это так называемые паевые земли. Формально они могут так и оставаться сельхозугодьями, хотя вид разрешенного использования конкретных участков изменен на ведение садоводства и создано СНТ.

Согласно поправкам, садоводство на сельхозугодьях теперь запрещено. Не важно, когда и как это было оформлено. Депутаты не учли предупреждение правового управления Госдумы в заключении к законопроекту, где говорилось, что будут нарушены интересы многих собственников, поскольку в прежние годы они законно получили участки для садоводства на сельхозугодьях.

Запрет появился, но и старая норма не отменена. Возникло противоречие: садовые участки на сельхозугодьях, если они оформлены до 1 января 2019 года, возможны, но запрещены. Можно предположить, что властные органы, например администрации поселений, Росреестр и суды, в своей работе станут применять более позднюю норму, то есть запрет.

Есть и еще один момент: поправками не допускается ведение садоводства и огородничества без создания товариществ на землях, «правовой режим которых не допускает осуществление таких видов деятельности». То есть, с одной стороны, нельзя вести садоводство на сельхозугодьях, с другой — это разрешено в садоводческом товариществе, СНТ.

Обычным садоводам, если их участок уже легально находится на сельхозугодьях и создано СНТ, волноваться, скорее всего, не стоит. Объясню почему.

Вероятно, те, кто писал закон, и сами не сильно верят, что запрет будет работать в отношении собственников, которые до 1 января 2019 года оформили участки для садоводства на сельскохозяйственных угодьях.

Ведь таким собственникам, если они вынуждены будут решить, например, снести дачу и начать сеять овес, как и полагается фермерам, придется выплачивать компенсацию — разницу между рыночной стоимостью земельных участков для ведения садоводства и участков для сельскохозяйственного производства  ​. Рыночная стоимость садовых участков в несколько десятков раз больше, чем стоимость сельхозугодий.

Дополнительное подтверждение тому, что задача заключалась скорее в том, чтобы запугать собственников, — редакция закона о регистрации недвижимости  ​, которая говорит, что, если вид разрешенного использования земельного участка — ведение садоводства, Росреестр обязан зарегистрировать право на постройку на нем. И не важно, что земля находится в территориальной зоне сельхозугодий.

При регистрации прав на строения приоритет также отдается виду разрешенного использования земельного участка, а не территориальной зоне его расположения. Правообладатель земельного участка вправе использовать землю без разрешений и согласований, если он это делает в соответствии с видом разрешенного использования  ​.

Запрет «на ведение садоводства без создания товарищества на землях, правовой режим которых не допускает осуществление таких видов деятельности», более чем странен. Садоводческое товарищество — организационно-правовая форма для ведения садоводства, а не вид деятельности. Значит, это не может быть критерием для определения вида разрешенного использования земельных участков  ​.

Кроме того, участие садоводов в товариществе считается их правом, то есть никто не обязан вступать в СНТ  ​.

В поправках есть и ряд других новшеств.

Запретили раздельное отчуждение садовых участков и находящихся на них строений. То есть их нельзя продать или подарить отдельно друг от друга, по частям. Многие СМИ восприняли это как первостепенную новость. Но ничего нового здесь нет. Запрет на раздельное отчуждение давно предусмотрен земельным  ​и гражданским  ​кодексами, и этот запрет работает.

Запретили разделять строения на садовых земельных участках. Статья закона о садоводстве  ​дополнена запретом на раздел жилого и садового дома, хозяйственной постройки или гаража — это должно предотвратить «шанхаизацию» садоводческих товариществ.

При разделе домов, главным образом при наследовании и прекращении долевой собственности, люди выделяют части дома в самостоятельные объекты. Бывает, в получившихся частях просто невозможно жить, но «пусть будет плохонькое, зато свое». По закону вид разрешенного использования земли при таком разделе надо менять с ИЖС на блокированную застройку, и не всегда это возможно по местным правилам. Но на практике даже суды закрывали на это глаза и делили дома на части по искам наследников.

В итоге вместо одного дома появлялось, например, три — с разными цветами фасадов, надстройками-пристройками и прочими элементами коллективного хозяйствования.

Уточнили, что такое хозпостройки. К таковым по-прежнему отнесены сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни и колодцы. Но появилось уточнение, что хозяйственные постройки могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными строениями.

При этом погреба и другие сооружения, которые построены как часть дома, к хозяйственным постройкам не относятся.

Подтвердили, что очистные сооружения в СНТ — общее имущество. Закон о садоводстве дополнен нормой  ​, согласно которой к имуществу общего пользования относятся сооружения для очистки сточных вод и другие объекты подобного типа.

Это частный случай нормы о том, что любые объекты для коллективных нужд СНТ относятся к общему имуществу  ​.

1. Существующим садоводствам на сельхозугодьях, вероятно, ничего не угрожает. Несмотря на прямой запрет, закон содержит противоречия и практические препятствия для его применения к тем, кто легально оформил свои участки до 2019 года. Из-за необходимости выплачивать компенсации за невозможность использования земли для садоводства реализация закона по жесткому запретительному сценарию маловероятна.
2. Основная цель поправок — заблокировать новые проекты, а не наказать старых владельцев. Закон направлен на то, чтобы остановить стихийное появление новых коттеджных поселков и СНТ на сельскохозяйственных угодьях, особенно это касается крупных девелоперских проектов. Для рядовых граждан, уже владеющих землей, поправки носят скорее устрашающий характер.
3. Запрет на ведение садоводства на сельхозугодьях без создания СНТ существенно затруднит девелоперские проекты на соответствующих земельных участках. Застройщикам придется создавать СНТ с подконтрольным правлением, через которое они потом будут продавать участки с домами. При этом девелоперские проекты — коммерческие, главное лицо в них — инвестор, а не общее собрание членов СНТ. Такую ситуацию нельзя назвать конкурентной по отношению к проектам, в которых девелоперы уже успели изменить сельскохозяйственную территориальную зону расположения земельных участков на садоводческую или жилую.