Сколько раз можно оформить льготную ипотеку в 2024 году

Привлекательные условия по льготным ипотекам привели к тому, что их начали брать на инвестиционные квартиры, хотя задумывались эти займы как мера социальной поддержки.

Когда ввели льготные программы — семейную ипотеку в 2018 году и льготную под 8% в 2020 году, заемщики стали покупать по несколько квартир в новостройках, чтобы потом их сдавать. В том числе из-за этого цены на новое жилье резко выросли. 1 января 2023 года правительство запретило выдавать банкам более одной льготной ипотеки под 8% одному заемщику. 1 июля 2024 года программу и вовсе закрыли, но остались другие.

Рассказываем, какие льготные программы работают в 2024 году, можно ли ими воспользоваться несколько раз и какие есть риски, если попытаться всех перехитрить.

Последний раз условия льготных ипотек ужесточили 23 декабря 2023 года. С этой даты можно выступать заемщиком, созаемщиком или поручителем по кредитному договору по любой из льготных программ только один раз. У оператора льготных программ «Дом-рф» есть специальный сервис, где кредитор может проверить, участвовал ли человек ранее в льготных программах.

В этой схеме есть две опасности, о которых стоит знать.

Банк может одобрить вторую ипотеку, а потом поднять ставку. Если банк все-таки не проверил заемщика и одобрил вторую льготную ипотеку, эта информация все равно всплывет. Так устроена система проверки: банк не сразу видит, сколько у человека ипотек, а узнает об этом позже. Вот как это работает:

1. По льготным кредитам часть процентной ставки банку компенсирует государство, и для этого банк передает информацию о льготных ипотеках оператору — «Дом-рф», — который и будет выплачивать возмещение. Банк обязан отгрузить эти данные не позднее месяца, следующего за тем, в котором выдали льготный кредит.
2. «Дом-рф», получив информацию о новой льготной ипотеке, проверяет, есть ли заемщик в базе данных. Если есть и обе ипотеки оформлены после 23 декабря 2023 года, откажет банку в возмещении недополученных расходов.
3. Банк, получив отказ в компенсации, переложит эту проблему на заемщика — повысит ему ставку. Повышение разрешено не более чем на два процентных пункта сверх ключевой ставки  .

Таким образом, можно получить и два, и три, и даже больше льготных ипотечных кредитов в разных банках, а через месяц или два столкнуться с повышением ставок до рыночных — по всем займам.

Поручительство по льготным кредитам закрывает поручителю доступ к ним. Неважно, выделяют долю в жилье поручителю или нет.

Поручитель гарантирует, что если заемщик не справится с платежами, он закроет долг. Поручителей привлекают все реже, но, например, в ВТБ супруг всегда приобретает такой статус, если нет брачного договора или нотариального согласия на сделку.

Есть еще созаемщики — это иной статус, мы рассказывали о разнице поручителей и созаемщиков в другой статье. Но здесь это не важно: и поручитель, и созаемщик, включаясь в чужую льготную ипотеку, закрывают возможность пользоваться льготными программами для себя.

Супруги, которые по закону покупают любую недвижимость в общую собственность, это ограничение могут обойти. Для этого одного из них исключают из кредитного договора. Банки предлагают оформить нотариальное согласие на сделку или брачный договор. Юридические последствия у документов разные, но при оформлении ипотеки одинаковые — в обоих случаях второй супруг не будет фигурировать в кредитном договоре, а значит, он сможет оформить на себя другую льготную ипотеку.

В общем правиле есть исключение, когда можно оформить вторую льготную ипотеку — семейную. Если взяли после 23 декабря 2023 года ИТ-ипотеку или льготную под 8%, второй может быть семейная.

Но надо выполнить ее условия:

1. Полностью погасить ипотечный кредит, который оформлен по одной из льготных программ после 23 декабря 2023 года.
2. В семье должен родиться ребенок  .

В 2024 году работают разные льготные ипотечные программы, которые субсидирует государство, вот их полная подборка. Кратко напомню основные.

Семейная. По ставке 6% со взносом от 20% и суммой кредита до шести миллионов рублей или до 12 миллионов для Санкт-Петербурга, Москвы, Ленинградской и Московской областей.

Можно купить готовую или строящуюся квартиру, загородный дом или таунхаус у застройщика — ООО или ИП. Также можно купить квартиру по ДКП, который заключен с Фондом реноваций, квартиру или таунхаус по ДКП у Фонда развития территорий.

Также по этой программе можно построить дом с подрядчиком с расчетом через эскроу.

С 1 июля правительство изменило условия программы, и теперь такую ипотеку могут оформить:

1. Семьи, у которых есть хотя бы один ребенок до шести лет включительно — на момент заключения кредитного договора он должен быть не старше семи лет.
2. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми — можно приобрести квартиры в новостройке в городах с населением до 50 тысяч человек, кроме городов Ленинградской и Московской области, или с низким объемом строительства. На покупку или строительство жилого дома это ограничение не распространяется.
3. Семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью.

Оформить семейную ипотеку может как мать детей, так и отец.

ИТ-ипотека. Для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний в возрасте до 50 лет можно получить ипотеку по ставке 6% со взносом 20%. Сумма кредита единая для всех регионов — до девяти миллионов рублей.

По такой программе также можно:

1. Купить квартиру в построенном доме.
2. Купить готовый дом с участком или таунхаус.
3. Построить дом с подрядчиком.

С 1 августа 2024 года по этой программе нельзя приобрести недвижимость в Санкт-Петербурге и Москве.

Дальневосточная или арктическая. Такая программа работает на территориях Дальневосточного федерального округа или сухопутной Арктики — жилье нужно покупать только в этих регионах.

Ипотека будет по ставке 2% на сумму до шести миллионов рублей или до девяти миллионов, если покупают недвижимость площадью более 60 м². Срок — до 20 лет. Можно купить квартиру или таунхаус в строящемся доме или готовом от застройщика, построить дом на своем или покупаемом участке.

Сельская. Для покупки в сельских территориях правительство предлагает ипотеку по ставке 3% сроком до 20 лет и на сумму до шести миллионов рублей. Купить можно готовый дом у застройщика или частного продавца или построить с подрядчиком.