Как мы удаленно принимали квартиру в московской новостройке и оформляли документы

Год назад я с семьей переехала в Малайзию по учебе, а в России мы вложили деньги в строящийся объект.

Мы купили новостройку в июле 2021 года. Это не первая наша новостройка, поэтому мы не побоялись уезжать в другую страну с недостроенным объектом в России. Благодаря предыдущему опыту мы понимали, как проходит приемка квартиры, какие нужны документы и как устроен процесс регистрации недвижимости.

Квартиру сдали в срок — летом 2023 года. Все возникающие вопросы приходилось улаживать удаленно с помощью онлайн-сервисов и IP-телефонии. В статье расскажу, как решали имущественные вопросы из-за рубежа, оформляли доверенность и документы на квартиру за границей, а также обставляли ее мебелью.

Поиск квартиры. Искать начали в мае 2021 года, когда действовала пониженная процентная ставка по ипотеке под 3,99% и ниже. Она и сподвигла нас купить строящееся жилье.

Квартиру покупали на перспективу — хотели, чтобы в Москве была жилплощадь, где можно остановиться. Про сдачу в аренду пока не думаем.

Критерии были такие:

1. Бюджет — не дороже семи миллионов рублей.
2. Желательно в пешей доступности от метро — станции в пределах Мкада.
3. С чистовой отделкой — чтобы не делать ремонт самостоятельно, не хотелось тратить на это время и силы.

Пока мы жили на Левом берегу в Химках, видели, как в нашем районе строили другой ЖК. Дома сдали в срок, а прилегающую территорию облагородили. Мы стали подбирать квартиру у этого застройщика, тем более, купить можно было онлайн. Мы воспользовались интерактивной картой, где были отмечены все объекты, их местоположение и цены, ввели наши параметры, и поиск предложил несколько вариантов.

Больше всего нас заинтересовал «Второй Нагатинский» в районе Нагатино-Садовники. Это старый район с развитой инфраструктурой. ЖК располагался недалеко от третьего транспортного кольца — ТТК, в пешей доступности от метро: 15 минут до станции «Коломенская» и 20 — до «Нагатинской». Большой плюс — можно от дома дойти до музея-заповедника «Коломенское».

Комплекс состоял из нескольких типовых башен в 33 этажа каждая. Мы рассматривали семнадцатый — с видом на парк «Коломенское». Ключи в нашем корпусе обещали выдать в апреле 2023 года.

В этом ЖК мы могли купить скромную студию не больше 20 м² в строящемся доме. Нас это не смутило, так как ключевым моментом было расположение. У нас уже был положительный опыт покупки квартиры-студии в Ленинградской области: тогда нам удалось уложиться в бюджет и грамотно организовать пространство.

Онлайн-покупка квартиры. Прежде чем запустить реальный процесс онлайн-покупки, я решила съездить на объект лично и протестировать маршрут перед работой. Чтобы оценить транспортную доступность станции метро «Коломенская», я добралась от будущего дома до центра Москвы на метро. Поездка заняла час, меня это устроило.

Мы покупали квартиру в ипотеку. По правилам банка, если недвижимость приобретается в браке, в кредитном договоре должны фигурировать оба супруга: один — как основной заемщик, другой — как созаемщик.

Сумма нашего кредита 5 950 000 ₽, срок кредита — 242 месяца, процентная ставка — 3,99%, ежемесячный платеж — 36 000 ₽, первоначальный взнос — примерно 1,1 млн рублей.

Предложение нас устроило, мы оформили ипотеку и оплатили страхование жизни заемщика — 17 000 ₽.

В личном кабинете застройщика наша электронная заявка сменила статус на «подписание договора». Через несколько дней со мной связался курьер. Он привез договор на электронную подпись и флешку, на которой она находится. После этого мы могли подписывать все документы в электронном формате.

Далее мы с мужем приехали в назначенный день в конкретный офис банка и подписали кредитный договор, а также внесли первоначальный взнос на аккредитив. Это единственная встреча, на которой пришлось быть лично, остальные процессы покупки проходили онлайн.

Теперь предстояло ежемесячно вносить платежи по ипотеке и раз в год оплачивать страхование жизни заемщика.

Мы обратились в консульство в Малайзии, чтобы оформить доверенность на родного брата мужа, а потом отправили ее в Россию. Окончательно решить этот вопрос удалось только в октябре 2023 года, так как по семейным обстоятельствам сроки сдвинулись.

Оформили доверенность. Я уточнила у менеджера застройщика, какая доверенность подойдет для приемки квартиры. Он выслал шаблон доверенности в формате PDF. Документ предстояло заверить в консульстве Российской Федерации в Куала-Лумпуре, а затем отправить оригиналы в Россию.

Я обратилась к знакомому риелтору, чтобы уточнить детали по шаблону и все ли корректно. Оказалось, в доверенности не хватает пункта про закладную. Ведь доверенному лицу придется принимать квартиру, получать ключи, а также закладную, поскольку на квартире обременение банка по договору кредитования.

Риелтор порекомендовал сделать шаблон доверенности у нотариуса в России, это стоило 3000 ₽. Нотариус выслал шаблон, где были указаны полномочия доверенного лица, в том числе пункт про то, что он может подписать и получить закладную.

Я направила этот шаблон в банк по электронной почте на согласование. Пояснила, что нахожусь в другой стране, поэтому документы желательно сделать правильно с первого раза, иначе переделывать придется долго и дорого.

После этого я позвонила в консульство, уточнила порядок действий, чтобы оформить доверенность, и выслала шаблон на электронную почту консульства РФ в Куала-Лумпуре. Следующим этапом они согласовали шаблон и назначили прием через две недели, нас это устроило.

В нужный день мы приехали в консульство. С собой захватили:

1. Российский и заграничный паспорта.
2. Копию свидетельства о рождении мужа и его брата: сотрудники консульства пояснили, что если доверенность оформляют на ближайшего родственника, скидка — 50%.

Муж заплатил за доверенность на ближайшего родственника 120 ринггит (2400 ₽), а я полную стоимость — 240 ринггит (4800 ₽). Вся процедура заняла несколько часов, оригинал доверенности получили в тот же день.

Отправили доверенность в Россию. Международные логистические компании, например DHL, перестали работать с Россией, поэтому отправить документы напрямую мы не могли. У нас было два варианта:

1. Отправить пакет DHL посреднику в Киргизии, а оттуда — в Россию с помощью СДЭК. Стоимость такой пересылки немалая, по времени — минимум полторы недели и нужно искать посредника.
2. Отправить оригиналы через знакомых, которые летят в Россию в ближайшее время.

Среди нашего окружения никто не летел, поэтому мы обратились за помощью в малайзийский телеграм-чат. Я написала сообщение, что ищу людей, которые планируют поездку из Куала-Лумпура в Москву в определенные даты, и предложила вознаграждение за помощь.

На мой запрос откликнулась девушка, мы обсудили детали. В качестве компенсации я предложила остановиться в нашей квартире в Куала-Лумпуре на несколько дней. Эта компенсация востребована для транзитных путешественников. Мы снимаем квартиру в пешей доступности от центра города, а для гостей есть спальня с отдельным санузлом. Девушке подошли такие условия. В итоге брат получил оригинал доверенности в конце октября.

Процесс проходил просто. Для электронных ДДУ застройщик сделал приемку квартиры через мобильное приложение. В начале июня он прислал уведомление по электронной почте, что дом сдан и можно начинать приемку. Он задержал сдачу на два месяца, но для нас это не было критично. В личном кабинете появился пункт о выдаче ключей.

На приемку квартиры поехал брат мужа с собакой, а мы из Куала-Лумпура выполняли инструкции застройщика в мобильном приложении. Каждый выезд по нашим делам мы оплачивали брату — сумма обычно состояла из транспортных расходов и компенсации за рабочее время.

Сначала в приложении появился код домофона, чтобы открыть дверь подъезда, и мы сообщили его доверенному лицу. Когда дверь открылась, мы отметили это в приложении: так нужно было подтверждать каждый шаг.

Следующий шаг — достать ключи из ячейки хранения. В приложении появились код и номер ячейки. В ней было две связки ключей. В комплект входили ключи от квартиры, от почтового ящика, от технического помещения, где находятся ГВС, ХВС и электрический счетчик, магнитный ключ для дверей подъезда и входной двери секции.

Затем брат поднялся на нужный этаж. Входная дверь секции открывалась магнитным ключом из связки. Когда он вошел в квартиру, мы отметили в приложении начало приемки.

Сначала нужно было проверить состояние электроприборов, окон, вентиляции и труб. При приемке нас все устроило. Чистовую отделку квартиры брат показал по видеосвязи. Финальный пункт — сопоставили показания счетчиков в приложении и на приборах. Все совпало, и мы завершили приемку.

После этого мы должны были подписать акт приема-передачи. В мобильном приложении застройщика появился пункт, что данные переданы в «Госключ» — это приложение, которое позволяет заверять юридически значимые документы с телефона или планшета электронной подписью.

Мы с мужем установили приложение. Для верификации данных понадобились наши российские номера телефонов и загранпаспорта нового поколения. На телефон пришло смс для авторизации в приложении. Далее — при регистрации мы считали биометрические данные с загранпаспорта через чип. Для этого нужно было просто приложить смартфон к паспорту.

В приложении появилось уведомление о документах на подпись. Каждый из нас заверил их электронной подписью SIG. Процедура завершилась, все данные продублировались в госуслугах.

Мы все сделали правильно: в госуслугах и приложении «Госключ» появились сообщения, что акт приема-передачи подписан, но в приложении застройщика информация не обновилась.

Тогда я написала обращение в госуслуги. Вскоре мне пришел ответ, что это техническая проблема приложения на стороне застройщика. Я отправила скрины переписки, и менеджер создал заявку по моему электронному обращению. Через несколько дней приложение починили и приемка квартиры завершилась.

Следующим шагом нужно было подписать закладную в офисе банка, так как по условиям кредитного договора квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не выполнит обязательства — то есть не погасит долг.

Обычно на подписание закладной есть от двух до трех месяцев после того, как собственники получат ключи. Срок по умолчанию устанавливает банк. Если этого не сделать, банк может поднять ипотечную ставку сразу на пять процентных пунктов.

Чтобы уточнить детали по закладной, я позвонила на горячую линию банка. Оператор порекомендовал мне написать электронное письмо, чтобы получить список нужных документов.

В письме я указала, что нахожусь за рубежом, и закладную подпишет доверенное лицо, также уточнила, что акт приема-передачи подписан электронной подписью. Менеджер банка выслал список документов, туда вошли:

1. Доверенность.
2. Паспорт доверенного лица.
3. Отчет об оценке недвижимости — мы сделали его через банк, заплатили 10 000 ₽.
4. СНИЛС доверенного лица, можно копию.
5. Выписку из ЕГРН — сделали через госуслуги, пошлина — 2000 ₽.
6. Копия ДДУ — заверяли электронной подписью.
7. Копия акта приема-передачи — заверяли электронной подписью.
8. Кадастровый номер квартиры — любой подтверждающий документ, мы выслали брату скриншот с кадастровым номером.
9. Полис страхования недвижимости — заплатили 8853 ₽.

Право собственности оформляли через госуслуги. Для этого нужно было оплатить госпошлину — по 1000 ₽ от каждого участника договора долевого участия, всего 2000 ₽. Через портал госуслуг мы с мужем заполнили заявление на оформление права собственности, указали персональные данные, кадастровый номер недвижимости и адрес. Также подгрузили в заявление электронную подпись SIG, которую мы получили вместе с пакетом документов после приемки квартиры.

После регистрации заявления право собственности зарегистрировали в течение трех рабочих дней. Результат — выписка из ЕГРН в формате PDF, которую мы получили.

Когда пакет документов был готов, брат мужа отправился в отделение банка, чтобы подписать закладную. Но все пошло не по плану. Оказывается, мы должны были отправить скан доверенности на электронную почту банка, чтобы он мог заранее проверить номер, который присваивается документу и регистрируется в реестре. Мы этого не учли. Когда брат приехал в отделение банка, сотрудники попросили отправить скан на проверку — обосновали тем, что проверяют в другом городе.

Мы сделали, как они попросили. Спустя несколько часов мне пришло подтверждение на почту, что данные внесли в закладную и поверенный может вернуться в отделение банка, чтобы подписать ее. На этот раз все прошло гладко.

После этого сотрудник банка вместе с поверенным съездили в МФЦ и зарегистрировали закладную за один визит, услуга бесплатная. На этом процесс считается завершенным.

Как только мы получили ключи, решили сразу закупить минимально необходимый набор мебели. Мы хотели использовать квартиру, чтобы останавливаться в Москве. Например, в квартире уже успела пожить моя мама, когда приезжала по делам, а также брат мужа.

Мы делали дизайн-проект самостоятельно в свободное от работы время, поэтому проектом кухни занялись еще в январе, до приемки квартиры. К тому же, чтобы удаленно заказать и принять мебель, нужно больше времени.

Выбор мебели. У нас был опыт меблировки квартиры-студии, поэтому маленький метраж не смущал, а в голове уже была примерная картинка — я понимала, какие мебель и техника нужны.

Для начала я вдохновилась видео на «Ютубе». На этом этапе было понятно, какая отделка внутри квартиры. В описании к видео были ссылки на магазины мебели, и я ими воспользовалась — отобрала те, где можно оформить заказ и доставку онлайн.

Отправной точкой стала кухня. Хотелось вписать ее максимально компактно. Я оставила заявку на сайте «Леруа Мерлен», чтобы со мной связались по электронной почте или в мессенджере. Через некоторое время мне в «Вотсапе» написала Елена из «Леруа» и мы начали активную работу.

Мне попался профессиональный и компетентный сотрудник. Я высказала пожелания и выслала схему помещения, а Елена создала визуал кухни в онлайн-программе, это бесплатно. Менеджер подсказала, какие комплектующие и вспомогательные элементы должны быть. Проект кухни вместе с техникой и доставкой обошелся в 173 088 ₽.

Я попросила ее сохранить проект. Договорились, что как получим ключи, оплатим проект и оформим доставку мебели и техники. Так и сделали. Оплатили через электронную ссылку.

Поскольку квартира небольшая, кроме кухни нужно было купить обеденный стол и стулья, кровать и шкаф — этого достаточно на первое время. Всю мебель заказали в онлайн-магазине: со мной через мессенджер связался менеджер, я отправила ему интересующие артикулы, он проверил наличие. Что-то пришлось поменять, так как некоторых позиций не было на складе, все планировали доставить за раз. Мебель с доставкой обошлась в 68 115 ₽.

Доставка. Когда получили ключи от квартиры, можно было оплачивать мебель и кухню. Мы заранее обсудили с братом, когда ему будет удобно принять доставку, я утвердила это время с менеджерами магазинов и оставила им телефон поверенного для связи.

С доставкой из «Леруа» все прошло гладко — кухню доставили точно по расписанию. По трекинговому номеру доставки можно было отслеживать местонахождение машины с нашим заказом в режиме реального времени. Мебель и техника были хорошо упакованы, повреждений не было.

А вот магазин мебели опоздал на два дня. В первый раз доставка не приехала, и менеджер объяснил это поломкой машины. Я запросила компенсацию за задержку доставки. Магазин пошел навстречу и возместил 10 000 ₽ на карту. Конфликт был урегулирован. Со второго раза заказ доставили без сбоя, упаковка была в порядке, без повреждений.

Сборка. Этот этап был самым интересным, так как ранее не приходилось организовывать сборку мебели удаленно.

Я решила запросить рекомендации у менеджера по кухням из «Леруа» и не прогадала. Елена посоветовала сборку мебели «Руки» — как я поняла, это их партнерская компания. Собрали кухню с этим сервисом за 20 000 ₽, остальную мебель — за 7000 ₽.

Я договорилась со сборщиками, что не буду присутствовать лично, а для работы передам им ключи. В конце сборки они прислали фотоотчет. Я оплатила услугу через систему быстрых переводов. А ключи попросила бросить в почтовый ящик по номеру квартиры.

Мне повезло со сборщиками. Я осталась довольна сервисом и результатом. Хотя, возможно, все дело в том, что в нашем случае проект квартиры небольшой, а кухня и мебель простые.

В данный момент мы разобрались с документами и доводим квартиру до ума. Процесс идет медленнее, чем хотелось бы. Но у нас нет конкретного дедлайна.

Не могу сказать, что все получается идеально, но благодаря онлайн-сервисам и IP-телефонии получается управлять процессом даже из другой страны.

Чтобы квартира стала пригодной для жизни, нужно завершить работы в санузле. Чистовая отделка от застройщика включает сантехнику, но на душевой поддон нужно установить ширму, иначе вода растекается по полу.

Метраж санузла — всего 2,5 м². Чтобы вписать стиральную машину в это пространство, нужно демонтировать раковину от застройщика и установить стиралку, а сверху — специальную раковину-накладку.

Еще застройщик вывел на стену санузла провода для зеркала с подсветкой, есть даже отдельный выключатель. Нам осталось купить само зеркало.

Все товары планируем докупить в «Петровиче», примерный бюджет — 100 тысяч рублей. Там же закажем услуги по демонтажу раковины и установке сантехники. Я уже обратилась к ним и получила расчет на 14 000 ₽. В эту сумму войдет демонтаж раковины от застройщика, установка новой, а также стиральной машины и душевой ширмы.

1. Уточните правила приема-передачи у застройщика. Не стесняйтесь задавать вопросы. Используйте IP-телефонию для звонков из-за рубежа, чтобы общаться с банком и застройщиком.
2. Заранее позаботьтесь о том, чтобы у вас была квалифицированная электронная подпись в России.
3. Нотариальные документы проще и дешевле оформить в России. Если не успели, уточните заранее сроки оформления, стоимость и порядок оплаты за рубежом. В нотариальной доверенности обязательно уточните про закладную для банка, если недвижимость в ипотеке.
4. Для отправки документов из-за рубежа в Россию можно пользоваться официальными службами доставки со стыковкой в странах СНГ или найти готовых помочь людей в телеграм-чатах.