Как я купил две квар­тиры и дом за 14 лет​ на зарплату мене­джера среднего звена

У читателя Т⁠—⁠Ж и его супруги обычный, не самый высокий доход.

Но у них получилось купить квартиру недалеко от Москвы, студию в Сочи и дом в Подмосковье, используя только ипотеки и маткапитал. В этой истории Николай рассказывает, как рефинансировал кредит под стройку, зачем вложился в курортную недвижимость и почему два года участвовал в аукционах на землю.

В 2010 году мы с женой переехали в Россию из небольшого городка одной из стран СНГ, где у нас не было своей недвижимости. На новом месте мы без особых сложностей получили паспорта и устроились на работу. Мой оклад составлял 42 000 ₽, жена была в декрете, а потом вышла также на 40 000 ₽ в офис. Про зарплату рассказал подробно в отдельном посте.

За эти годы у нас родились двое детей и вырос долг по ипотеке. Но окружающие так часто удивляются моему умению покупать недвижимость, что я решил поделиться накопленным опытом. А заодно и проанализировать, как в экономсегменте менялись возможности для рядовых граждан.

Я не банковский служащий и не аналитик — все мои решения диктовались желанием обеспечить семью крышей над головой.

Ипотека. В 2014 году мы взяли первую ипотеку — на двушку на севере Московской области, в 10 минутах ходьбы от станции МЦД-1. Квартира площадью 60 м² с двумя лоджиями на седьмом этаже 16-этажного дома стоила 4 400 000 ₽.

Ставка по ипотеке — 13,5%, срок — максимальный. Первый взнос, 900 000 ₽, мы взяли с продажи квартиры, доставшейся в наследство от родственников из далекого города. Платеж по ипотеке на старте составлял около 30% нашего дохода.

Ремонт. Мы купили квартиру в готовом новом доме, с бетонными стенами и перегородками из газоблока. Ремонт делали около года и только потом въехали. Нанимали дикие бригады — так я называю мастеров, которые не работают официально и не платят налогов. С ними невозможно заключить письменный договор, их обязательства держатся только на честном слове. Потратили около миллиона — не скажу сейчас точные суммы.

Мы чувствовали себя очень экономными, хотя и обставили квартиру мебелью из «Икеи». Это был осознанный выбор после того, как в съемной квартире мы сами делали ремонт и покупали мебель «Столплит» по акции. Поняли, что так сильно экономить больше не хотим.

Мы жили в нашей первой квартире с 2015 до 2025 года. Последние два года пытаемся продать ее, но не получается, хотя на ней никаких обременений.

Ипотека. Получив маткапитал после рождения второй дочери, мы решили, что он сделает нашу квартиру неликвидной и затруднит в дальнейшем ее продажу. Поэтому в 2016 году потратили его на студию в Сочи.

Сложности начались сразу: нужно было найти в этом городе объект со статусом «квартира», а не «жилое помещение» — последних в нашем ценовом диапазоне было больше. Потом затянулось оформление: мы стали первыми в местном Сбере, кто оформлял ипотеку на недвижимость в другом регионе, и межрегиональный МФЦ отрабатывал на нас процедуру, запрашивая дополнительные консультации на каждом этапе.

С маткапиталом проблем не возникло — его перечислили как первоначальный взнос. А вот региональные 100 000 ₽ в этой схеме не участвовали. В итоге мы взяли 1 200 000 ₽ под 12% годовых.

Ремонт. Студия 30 м² досталась нам в состоянии «вайт-бокс». На ремонт и мебель ушло 600 000 ₽ и полгода времени. Наша ошибка — попытка перенести московский опыт на сочинские реалии. Организация всех процессов в Сочи очень специфическая.

С чем мы столкнулись: прораб страдала от запоев, доставки по горным дорогам постоянно срывались, а ассортимент местных строительных магазинов оставлял желать лучшего. Даже мебель из «Икеи» пришлось везти из Краснодара.

Также при температуре −3 °C и единственном снегопаде за год аннулировали все договоренности. Для нас, приехавших из −28 °C, было странно слышать «снег же» про отмененную встречу. В Московской области доставку привозят в назначенный день. В Сочи же названная дата — лишь примерный ориентир. По крайней мере, так было в 2017 году — возможно, с тех пор все изменилось.

В итоге мы рассчитывали сделать ремонт за полтора месяца, но закончили только через пять. Бригада его просто бросила, не доделав. Хотя на этот раз мы заключали договоры и четко все прописывали, но без готовности судиться это не особо помогло.

Аренда и закрытие ипотеки. После ремонта мы начали сдавать студию через booking.com. Сначала сдавали так, как было принято в Сочи: с сентября по апрель — постоянным жильцам, но дешевле ипотечного платежа, а летом — посуточно и гораздо дороже. Управляли арендой удаленно, иногда сами приезжали отдыхать или пускали друзей.

В среднем по году получалось что-то близкое к платежам ипотеки. Но посуточная сдача и прочий гостиничный бизнес — вообще не наше: это требует постоянного внимания и решения разнообразных проблем. А я к этому моменту поменял работу, зарплата стала немного ниже, приходилось экономить. Из плюсов — у нас была возможность приехать на отдых в собственное жилье, и в целом мы считали, что наше благосостояние растет.

К 2020 году мы закрыли эту ипотеку — квартира полностью окупила себя и в три раза выросла в цене. Парадокс в том, что продать мы ее тоже не можем: выделенные детские доли блокируют органы опеки.

Прошло чуть больше 10 лет после нашего переезда — дети подросли, и в двушке стало тесновато. Ради интереса и острых ощущений мы решили строить дом в Московской области. На участие в муниципальных торгах на аренду участков под ИЖС у нас ушло два года. Как это было — подробнее рассказал в отдельном посте.

Поиск участка. Мы рассматривали конкретную локацию рядом с родителями. Сначала искали свободные земли, составляли схемы границ с кадастровым инженером и подавали заявления в администрацию.

Из 20 подходящих локаций я отобрал четыре перспективные, но по трем получил отказ: участки оказались в частной собственности, но не отображались в кадастре из-за отсутствия действий с ними за последние 10—20 лет.

Торги. Один участок все же подошел по параметрам. Я был единственным на аукционе, поэтому удалось забрать землю за стартовую стоимость аренды — около 100 000 ₽ в месяц, а через восемь месяцев, после завершения строительства дома, выкупить участок за 3% от кадастровой стоимости.

В итоге в 2023 году мы получили 11 соток на севере области, примерно в 35 км от МКАДа, за 860 000 ₽. После этого мы разделили участок. Себе оставили пять соток и в 2025 году уже живем там в новом доме. На соседних шести сотках когда-нибудь построим дом для родителей. Пока морально к еще одной стройке не готовы.

Где взяли деньги. Я много раз рефинансировал первую ипотеку на двушку. Перед строительством дома ставка была 6,5%, но квартиру перезаложили для получения суммы на стройку — так ставка выросла до 11,7%, а мы получили дополнительно 4 800 000 ₽.

Но, конечно, дом — это не только ипотека. Мы брали дополнительно потребкредит и в какой-то момент продали машину.

Как строили. Все делали с нуля: я заказывал геологические изыскания, нашел в интернете компанию, с которой мы составили проект и согласовали смету строительства тютелька в тютельку — на все деньги, что нам дал банк. Даже размеры дома не пришлось подгонять.

При выборе подрядчика смотрели на сроки. По договору закладывали шесть месяцев на возведение теплого контура, но наш подрядчик управился за пять. Проект инженерных сетей заказывал отдельно. Внутренние сети обошлись почти в 1 000 000 ₽, внешние — в 500 000 ₽.

Я везде старался не переплачивать: просчитывал варианты, выбирал самое экономичное исполнение. В целом стройка и отделка до заезда обошлись в 9 500 000 ₽. Впереди еще существенные затраты на отделку лестницы, фасад и забор.

Как и в 2010 году, моя зарплата уходит на ипотечные платежи и коммуналку. Бытовые нужды и питание покрывает зарплата супруги.

Обе квартиры мы сдаем, так как переехали в дом без отделки. Теперь на остатки после обязательных трат постепенно доделываем ремонт с помощью случайных работников и своими силами.

Ипотека на первую квартиру теперь включает и стоимость нового дома, который сам по себе кредитом не обременен. Рассчитываем, что продажа одной из квартир закроет все долги.

Плюсы принятых решений:

• уровень комфорта для нас и детей значительно вырос;
• у детей наконец-то появились свои комнаты;
• новый ремонт и современное техническое оснащение делают быт удобнее;
• мы спроектировали планировку под наши привычки;
• детям и собаке нравится возможность гулять без ограничений.

С другой стороны:

• забот прибавилось, особенно с инфраструктурой села — дороги, вывоз мусора;
• возможно, с нашими городскими привычками стоило выбрать коттеджный поселок;
• в селе каждый сам за себя, во многом все как в 18 веке;
• благоустройство участка пока на нулевой стадии и требует постоянного физического труда;
• свободных денег на это пока нет.