Нужно ли ​регистри­ро­вать дом без фун­да­мента для про­дажи?

Дом без фундамента обычно не признают недвижимостью, ведь у него нет прочной связи с землей. Но бывают исключения: если постройка капитальная, с коммуникациями и без возможности ее переместить, суд может отнести ее к недвижимости.

Разберу, что отличает недвижимость от временных построек, можно ли продать участок без регистрации дома и как действовать, чтобы сделка прошла без последующих споров.

С точки зрения закона дом — капитальное строение, которое нельзя перенести без ущерба его назначению. Главным, но не единственным признаком обычно служит фундамент. Суды смотрят комплексно: есть ли коммуникации, насколько постройка стационарна, можно ли в ней жить  .

Пока статус строения не определен, у покупателя остаются сомнения: он приобретает участок с домом или только землю? Если ответа нет, в будущем сделку можно оспорить, особенно если покупатель считал, что получает капитальный дом, а на деле купил времянку. Тогда договор могут признать недействительным из-за существенного заблуждения.

Если строение — недвижимость, его регистрируют в ЕГРН. Это единственное доказательство права собственности  .

Для СНТ возможны два варианта  :

1. Жилой дом, который должен быть капитальным.
2. Садовый — может быть сезонным, но при наличии капитальных признаков тоже подлежит регистрации.

Все, что можно увезти, — бытовки, вагончики, легкие домики — считают движимым имуществом, которое не подлежит учету. Такие объекты не ставят на кадастровый учет и не вносят в ЕГРН, поскольку юридически их считают движимыми вещами, а не недвижимостью.

Когда дом стоит на учете, сделка простая: участок и дом продают вместе, покупатель получает оба объекта, это фиксируют в ЕГРН. Разделить нельзя: если у одного собственника земля и дом, их продают только вместе  .

Если капитальная постройка не зарегистрирована, продать землю отдельно тоже не получится: это будет нарушением.

А вот если строение — движимое имущество, участок можно продать отдельно. Но тут важно правильно донести до покупателя: вместе с землей он получает именно временное строение, а не жилой дом. Это прямо прописывают в договоре. Если оставить формулировки размытыми, покупатель сможет заявить, что его ввели в заблуждение относительно предмета сделки  .

Даже если в силу доверия, невнимательности или правовой неграмотности покупатель подпишет и зарегистрирует договор купли-продажи только участка, он вправе обратиться в суд и утверждать, что изначально хотел приобрести участок с домом, а получил только землю и неоформленную времянку.

Тогда возможны разные иски:

1. О признании договора недействительным по мотиву существенного заблуждения.
2. О признании сделки недействительной, если суд решит, что на участке есть капитальное строение и продать землю отдельно от него было нельзя.
3. О взыскании убытков или возврате части цены, если покупатель докажет, что переплатил за несуществующий с юридической точки зрения дом.

Найти пример подобного спора в российской практике не удалось. Но суд, скорее всего, будет действовать так. Сначала определит реальную природу объекта — недвижимость это или движимое имущество. Если выяснится, что у строения есть признаки капитальности, суд может признать продажу земли отдельно незаконной и отменить сделку.

Если же строение — времянка, суд посмотрит, как стороны закрепили условия в договоре. Если предмет описан туманно и покупатель докажет, что существенно заблуждался, у него будет шанс признать договор недействительным или снизить цену.

Важно еще на этапе сделки зафиксировать статус строения и объяснить покупателю, что это временный объект. Тогда и у нотариуса, и в Росреестре не возникнет лишних вопросов, а риск судебных претензий будет сведен к минимуму.

Разберу, как минимизировать риски продажи для нынешнего собственника дома.

Разберитесь со статусом. Пригласите кадастрового инженера. Он проверит фундамент, коммуникации, материалы, даст заключение, можно ли признать строение объектом недвижимости. В СНТ это особенно важно: одни дома выглядят как легкие сезонные постройки, другие — как капитальные, и на глаз отличить их непросто.

С заключением инженера станет понятно, нужно регистрировать дом в Росреестре или нет, потому что он движимое имущество.

Если это недвижимость — регистрируйте. Для СНТ до 1 марта 2031 года действует дачная амнистия. Поэтому зарегистрировать садовый или жилой дом будет проще, чем на других землях: достаточно техплана без разрешения на строительство.

После регистрации вы получите выписку из ЕГРН и сможете продать участок и дом вместе. Если откажетесь регистрировать капитальное строение, Росреестр приостановит сделку. Тогда покупатель может потребовать принудительной регистрации через суд  .

Если это движимое имущество — обсудите нюансы с покупателем. Чаще всего проблемы возникают не из-за бумаг, а из-за того, что стороны по-разному понимают, что именно продается. Если покупатель рассчитывает на капитальный дом, а по факту получает времянку, конфликт неизбежен. Поэтому лучше честно объяснить: строение в ЕГРН не состоит, юридически это не недвижимость. Тогда вы сможете вместе решить: снижать цену, ждать регистрации дома или оформить его как куплю-продажу движимого имущества.

Закрепите договоренности письменно. В договоре купли-продажи участка пропишите строение отдельно: что это, из чего сделано, в каком состоянии. К передаточному акту приложите фото, а если есть техпаспорт или описание, добавьте и их. Это защитит обе стороны от претензий: покупатель не сможет заявить, что ему обещали дом, а продавец — что строение осталось его собственностью.

Дом без фундамента обычно считают движимым имуществом, но окончательное слово за судом.

Если это недвижимость, ее нужно регистрировать. Продать землю без дома не получится. Если это движимое имущество, участок можно продать отдельно, но строение нужно описать в договоре.

Главный риск для сторон — неопределенность. Пока объект не зарегистрирован, он невидим для закона. Покупатель может отказаться от покупки или оспорить сделку.

Лучший способ защитить себя — зарегистрировать дом, а если это невозможно, честно предупредить покупателя и подробно описать строение в договоре.