Как я переехал с семьей из Подмосковья в Геленджик

Сколько себя помню, я всегда хотел жить на море.

Не в мегаполисе, не в столице, а именно там, где утром можно выглянуть в окно и увидеть бескрайний синий простор. В 2005 году я женился, и мы с женой Ольгой стали мечтать об этом вместе.

У нас четверо детей и не так много денег, как хотелось бы. Однако в 2020 году мы уехали к морю — переехали в Геленджик. Правда, пришлось распрощаться с роскошной трехкомнатной квартирой в Подмосковье и какое-то время ютиться в однушке.

Расскажу, как мы покупали участок с видом на море, какой дом построили и сколько лет ушло на переезд.

В 2004 году в возрасте 28 лет я приехал из Беларуси в Подмосковье — на заработки. Хотя дело было не только в деньгах: я просто не мог представить, что проживу всю жизнь на одном месте. Хотелось новых свершений.

Я уволился из местной госкомпании «Витебскоблгаз», где работал начальником финансового отдела, сдал свою квартиру в аренду и сел на поезд Полоцк — Москва. Когда я приехал в Россию, у меня в кармане было 500 $, это около 14 500 ₽ по курсу 2004 года.

На новом месте я быстро нашел работу — устроился начальником отдела продаж коттеджного поселка рядом с городом Пушкино, и дела пошли в гору. Через год, в ноябре 2005 года я смог купить двухкомнатную квартиру площадью 70 м² за 1,7 млн рублей.

В том же году я встретил будущую супругу — Ольгу. Жена для меня стала всем: единомышленником, другом и вдохновителем. Теперь мы мечтали о жизни на море вместе. Куда только мы не улетали в своих фантазиях: в ЮАР, Австралию, Турцию, на Сицилию. На Сицилию мы даже поехали в феврале 2014 года, чтобы осмотреться, и подобрали вариант жилья — трехэтажный домик в провинции за 35 000 €⁣, или 1 647 100 ₽ по курсу февраля 2014 года.

Но когда мы вернулись домой, то поняли, что с переездом все не так просто. В Пушкине у нас работа, квартира, дача, трое детей, а вскоре должен был родиться четвертый. Мысли о переезде пришлось отложить в долгий ящик.

В то же время необходимо было решать квартирный вопрос — расширяться. Наша двушка уже не вмещала такую ораву. И в августе 2015 года мы продали квартиру за 6,1 млн рублей. То есть за 10 лет она подорожала на 4,4 млн.

Переезд в трехкомнатную квартиру. Мы оформили ипотеку на 1,8 млн рублей, добавили к вырученной за квартиру сумме. На эти деньги мы приобрели трешку площадью 105 м² за 7,9 млн рублей — в том же Пушкине.

Еще во время кризиса 2008 года мне пришлось уйти из сферы продаж недвижимости. И мы с партнерами организовали небольшой бизнес — импортировали компоненты для мясопереработки. К 2015 году предприятие уже было на ходу.

Жена в то же время работала продюсером строительного интернет-портала «Форумхаус». Месячный бюджет нашей семьи составлял 160 000—180 000 ₽, поэтому выплачивать кредитные 26 500 ₽ не было проблемой.

Ипотеку мы погасили досрочно — в январе 2017 года. Этому способствовала продажа моей квартиры в Витебске, за которую я выручил 33 000 $, или 2 001 780 ₽ по тому курсу. Суммы также хватило на первоначальный взнос за однушку 34 м² в подмосковной Ивантеевке — нашу очередную инвестицию. Она обошлась нам в 2,4 млн рублей, и для ее приобретения мы задействовали материнский капитал — 432 000 ₽.

От нашей основной квартиры, трешки, мы просто фанатели: 15-й мансардный этаж, уникальная планировка, интерьер в скандинавском стиле. А из окон открывались потрясающие виды на подмосковные леса и Учинское водохранилище.

Но самое интересное, что эту квартиру нам продала молодая семья, которая переезжала в Австралию. То есть на наших глазах люди оставили жизнь в России и поехали с детьми на другой конец света. Их пример вдохновил нас, и мы снова задумались о переезде на море — уже с полной решимостью сделать это.

Взвесив все за и против, мы отказались от идеи переезда за границу. И дело не в языковом барьере — мы с женой достаточно свободно говорим по-английски. Мы были психологически не готовы менять культуру.

Кроме того, такой переезд сопряжен с трудностями: получением правового статуса и натурализацией, организацией обучения детей, трудоустройством и прочим. Вопросов больше, чем ответов.

Море есть и у нас в стране. Оно гораздо ближе — можно легко доехать на машине. Не нужно менять паспорт и гражданство, а дети переводятся в новую школу на ту же программу. Все просто и понятно. Плюс ко всему мы недалеко уезжали от родителей и друзей.

Мы стали присматриваться к курортам Краснодарского края. Больше года моя жена Оля собирала информацию о разных местах на побережье Черного и Азовского морей: подписывалась на местных блогеров, читала истории переехавших людей. Она изучала всякие форумы вроде «Не сидится» и «гуляла» по виртуальным улицам «Гугл-карт».

Вечерами она делилась всем этим со мной. Если честно, я сам до конца не верил в то, что мы сможем переехать. Одно дело — иметь красивую картинку в голове, другое — воплотить ее в жизнь.

Однажды мой бизнес-партнер опубликовал в соцсетях фото из Геленджика, где он отдыхал. На них было все, как в наших мечтах: море, горы, сосны и солнце. Вечером я сказал жене только одно слово: «Геленджик». И она ответила: «Да». Даже не так — она ответила: «ДА-А-А-А!»

Мы решили тут же отправиться туда на разведку. В январе 2017 года оставили детей на попечение тещи, сели в машину и поехали.

Расстояние от города Пушкино до Геленджика — 1550 км. Мы проехали его за 17 часов, сменяя друг друга за рулем. Хотя мы ехали на юг, за окном всю дорогу была зима и лежали сугробы, даже в Краснодаре. Но когда посреди ночи мы приехали в город Горячий Ключ и вышли размяться, то попали в другую реальность. На улице было +12 °C, а влажный воздух был насыщен запахом моря и гор.

Добраться до Геленджика оказалось не так сложно. Бюджет поездки в обе стороны составил 12 000 ₽. В сравнении с поездкой за границу — ничто. Это было еще одним аргументом в пользу выбранного нами места.

12 000 ₽

мы потратили на поездку в Геленджик

Геленджик — небольшой и очаровательный курортный город. Здесь нет промышленности, железной дороги, торгового порта и прочих индустриальных атрибутов. Хотя в тех же Анапе, Туапсе или Новороссийске они есть.

Это в чистом виде город-курорт, окруженный невысокими горами, с большой и благоустроенной набережной, мягким средиземноморским климатом. А главное — в 2017 году тут не было такого ажиотажа, как в том же Сочи.

Оля уже прекрасно знала город заочно, по «Гугл-картам». Она безошибочно ездила по улицам без навигатора, знала, где и какие многоквартирные дома строятся. Она также предварительно изучила все школы и даже знала, в какую будут ходить наши дети. Благодаря ее информированности и энтузиазму многие вопросы для нас уже были сняты.

Переезд в другой город — вопрос масштабный и сложный. Поэтому мы разбили его на несколько этапов.

Сперва мы решили купить в Геленджике небольшую квартиру, а потом уже присмотреться к покупке участка.

Вот что давала нам покупка квартиры:

1. Возможность отдыхать на море, когда захочется, без больших затрат на перелеты и отели.
2. Возможность лучше узнать сам город и понять, правильный ли мы сделали выбор.
3. Квартира у моря в перспективном районе — хорошая и ликвидная инвестиция при сравнительно небольших вложениях, порядка 2,5—3,5 млн рублей в 2017 году. Ее всегда можно будет быстро и выгодно продать.

Эта стратегия полностью оправдалась: в июле 2021 года рыночная стоимость купленной нами квартиры — около 11 млн рублей. То есть доходность вложения — почти 100% годовых.

В Геленджике мы провели неделю, досконально изучая город, его достопримечательности и инфраструктуру. Перемещались в основном пешком и на велосипедах, которые привезли с собой. Необходимо было оценить пешеходную доступность от рассматриваемых нами квартир до моря, школ и торговых точек.

Затем мы приехали на «Кручу» — известное место на Толстом мысу Геленджикской бухты. Здесь был огромный пустырь, где планировалось строительство ЖК «Черноморский-2» на 1000 квартир. Место идеальное: 400 метров до набережной, километр до пляжа, современная застройка, актуальная архитектура, масса коммерческих помещений под торговлю и услуги.

Техника выходила на объект через полгода, а продажи еще не были открыты. У нас была возможность купить квартиру на стадии котлована. Но меня это не устраивало: опыт работы в сфере недвижимости подсказывал, что лучше не рисковать и взять квартиру в уже сданном доме. Тем более что большой выгоды от покупки квартиры на стадии котлована мы не получали.

Поэтому мы решили дождаться, пока возведут первые корпуса, и тогда купить квартиру. А тем временем копить деньги.

Мы решили так: продаем свою большую трешку и покупаем квартиру поменьше там же, в городе Пушкино. Дальше копим деньги и ждем окончания строительства первых корпусов в «Черноморском-2».

Выглядело это все как откровенная авантюра. Ведь в Пушкине у нас была реальная и классная квартира, а в Геленджике — еще голый пустырь. Здесь у меня был свой работающий бизнес, а там — непонятно чем заниматься. А еще напрягало, что нужно съезжать в маленькую квартиру, и это лишь промежуточный переезд.

Вернувшись из Геленджика, мы выставили трешку на продажу и стали искать приемлемый вариант поменьше. Нужно было найти компромисс: провернуть цепочку сделок так, чтобы в результате у нас на руках оставалось 3—3,5 млн рублей для покупки квартиры в Геленджике. В то же время квартира поменьше должна была быть достаточно просторной, чтобы наша большая семья не сидела друг у друга на головах.

В феврале 2018 года после длительных поисков нашелся неплохой вариант. В нашем же доме, в том же подъезде, только на третьем этаже. Продавалась однушка за 4,5 млн рублей площадью 70 м², к которой прилагалась застекленная лоджия 10 м².

Цена была ниже рыночной, так как квартира принадлежала государственной организации. Она была с муниципальным ремонтом, и на нее начислялась амортизация. То есть в то время, как все квартиры дорожали, эта планомерно дешевела. Считаю, что нам повезло с этим вариантом.

С переездом у нас не было проблем, ведь квартиры в одном подъезде. За несколько часов два грузчика на лифте перевезли всю нашу мебель. За вечер я ее собрал и расставил по местам в новой квартире.

Наша трешка ушла за те же 7,9 млн рублей, что мы отдали за нее в 2015 году: из-за уникальности планировки было тяжело найти покупателя. Как итог, после размена у нас на руках оказалось 3,4 млн рублей — на эти деньги мы могли купить квартиру в «Черноморском-2» площадью 45—55 м². Там уже были сданы в эксплуатацию два первых корпуса.

Как только мы закончили с переездом в однушку, в апреле 2018 года мы отправились в Геленджик для покупки квартиры. Мы не испытывали сожаления по поводу старой трешки и благоговейного трепета перед нажитым имуществом. Морально мы были готовы к решительным переменам, ведь понимали, что это приближает нас к мечте.

Мы купили квартиру в Геленджике без проблем. Из 24 корпусов комплекса на тот момент было построено два, а вокруг днем и ночью кипела стройка — работа шла ударными темпами. Мы выбрали квартиру стоимостью 3,43 млн рублей: восьмой этаж, евродвушка площадью 51 м², без вида на море. Вид на море стоил на 1 млн дороже.

Строительная готовность была такой: бетонный пол без выравнивающей стяжки и оштукатуренные стены. Электричество и водопровод были заведены в квартиру, но не разведены по ней. На стене висел газовый котел, который был подключен к системе отопления в виде двух радиаторов.

Сделка проходила по всем «законам» местного рынка недвижимости: никаких ячеек, аккредитивов и ипотек. Подписываем договор в офисе, тут же передаем деньги, получаем ключи и едем в МФЦ.

Это было рискованно, и мы, конечно, переживали на этот счет. Жена, изучавшая местный рынок, подтвердила, что так здесь делаются дела — это нормально.

Не было никакого ФЗ-214, который защищает права дольщиков, никаких эскроу-счетов — застройщикам это просто неинтересно, а продавцом зачастую выступает физическое лицо.

Тем не менее сделка прошла без проблем — так у нас появилась квартира на море.

Квартиру мы получили в черновом виде, и ее нужно было ремонтировать. Оказалось, что в Геленджике, как и в других курортных городах, очень развит дистанционный ремонт: бригаду находишь по объявлению, там же можно почитать отзывы о ее работе. Затем вы созваниваетесь, определяете фронт работ, переводите аванс и высылаете ключи. По факту выполнения работ получаете фото- или видеоотчет. И так же дистанционно расплачиваетесь.

На тот момент наш бюджет был исчерпан, поэтому мы стали делать ремонт поэтапно, с текущих доходов. Первым делом заказали электрику: штробление, прокладку проводки и монтаж точек. Вся работа с материалами обошлась нам в 80 000 ₽.

В июле 2018 года мы собрались всей семьей отдохнуть на Черном море и заодно проведать нашу южную резиденцию. Жена хотела арендовать жилье на две недели, но я настоял на том, чтобы мы пустили эти деньги на доделку нашей квартиры. Поэтому жилье мы арендовали лишь на четыре дня. За это время я собирался развести водопровод, подключить сантехнику и газовую плиту. А то, что нет мебели, не страшно: мы могли пока разместиться на надувных матрасах.

В результате вместе с детьми, надувными кругами и матрасами на юг ехал полный набор строительных инструментов: перфоратор, болгарка, дрель, паяльник для полипропиленовых труб. Одновременно со стороны Новороссийска к нам выехала машина с заранее заказанными сантехникой, газовой плитой и стройматериалами.

Мы заранее оповестили строительную бригаду, и она была готова в короткий срок сделать в квартире полусухую стяжку: у нас была уже черновая стяжка, которую нужно было просто поднять на 7 см.

За два дня я сварил, подключил и опрессовал водопровод — подал в него давление. В тот же вечер бригада залила стяжку — взяли 400 ₽ за 1 м². На следующий день я подключил ванну, унитаз, раковину, газовую плиту, надул матрасы, собрал табуретки, пластиковый стол и кухонный шкаф.

На следующий день мы заселились в свою квартиру. Это, конечно, был треш: окна на юг, жара за +40 °C, влажность от стяжки — 100%. Никаких межкомнатных дверей не было, на входе в туалет — просто шторка. Тем не менее мы «отдыхали» в своей квартире.

С тех пор поездки в Геленджик стали регулярными. Удаленная работа жены и мой свободный график позволяли делать это раз в два месяца. В том числе мы приехали сюда в декабре 2018 года и отметили Новый год.

940 000 ₽

мы потратили на ремонт квартиры в Геленджике

К апрелю 2019 года мы закончили ремонт в квартире. Общая сумма, которую мы потратили на ремонт и мебель, — 940 000 ₽.

Мы сразу же решили сдавать нашу южную квартиру посуточно. Нечего ей простаивать в ожидании наших редких приездов — пускай зарабатывает.

Сдавать квартиру в Геленджике просто: достаточно найти оператора или агента, который будет заниматься размещением и выселением гостей, уборкой и стиркой белья.

Стоимость услуг агента — 20%, это общая практика. Агенты — обычные частники, у которых в управлении есть несколько объектов, и сотрудничают с ними традиционно без бумажных договоров. Здесь есть вопрос доверия к человеку, но это тот выбор, который каждый делает для себя сам. Мы договорились с соседкой по подъезду, разместили объявление на всех доступных агрегаторах — и дело пошло.

Арендовать квартиру 51 м² в сезон в среднем стоит 3000 ₽ в сутки. За месяц такая квартира может приносить около 90 000 ₽, из которых 18 000 ₽ остаются агенту, а 72 000 ₽ — владельцу. Если учесть налог на самозанятого 4%, выходит 69 000 ₽ в месяц.

В несезон квартиру можно сдавать на долгосрок от одного месяца. Месячная аренда нашей квартиры — 25 000 ₽. Либо можно сдавать посуточно, но возможны периоды простоя. Да и стоимость аренды за сутки в два раза меньше, чем летом, за исключением новогодних праздников.

Исходя из общей практики, если сдавать квартиру посуточно, коммунальные платежи включаются в стоимость аренды, а если сдавать вдолгую, за коммуналку обычно платит арендатор.

Против распространенного мнения, что частые гости квартиру быстро ушатают, могу возразить: после каждого гостя в квартире делается генеральная уборка, жилье приводится в первоначальный вид. Наш опыт подтверждает это. А мелкие поломки неизбежно возникают в любой квартире — все в рамках обычной амортизации. Мы никогда не считаем разбитые стаканы, тарелки и испорченное белье — просто держим запас на этот случай.

Как итог, за 2019 год наша южная квартира принесла нам около 350 000 ₽ чистыми. При том, что мы пользовались ей иногда сами и не ставили задачу полностью ее загрузить.

350 000 ₽

мы заработали на сдаче квартире за 2019 год

Конец 2019 и начало 2020 года ознаменовались большими переменами. Мы с партнерами решили закрыть бизнес. У нашей семьи исчез главный сдерживающий фактор переезда — моя работа. Хотя все это время она была для нас и основным источником дохода.

Жена уже давно работала удаленно для портала «Форумхаус». С 2017 года я в порядке хобби тоже начал писать для них статьи. В основном это была реклама, а также обзоры строительных технологий, оборудования и инструмента. Сначала это было дополнительным заработком, а впоследствии стало и основным.

Закрытие бизнеса также принесло в наш бюджет капитал порядка 3 млн рублей. По всем ипотекам мы уже рассчитались и за будущее в целом не волновались. Мы начали готовиться к переезду в Геленджик и подбирать участок для строительства дома.

В свое время мы не смогли купить квартиру с видом на море, и это не давало покоя. Поэтому участок мы искали такой, чтобы закрыть этот гештальт. Геленджик прижат горами к бухте, и свободной земли не так много. Участки обычно маленькие, а существующая частная застройка выглядит бессистемно. Узкие дома поднимаются на три-четыре этажа, закрывая друг другу обзор. Никаких красных линий и отступов: все должно быть максимально застроено и в сезон приносить доход.

Мы искали участок около месяца. В конце концов выбор пал на новую нарезку земли в микрорайоне Голубая Бухта — на высоком холме. Мы обзвонили нескольких риелторов и составили план просмотров. Пришлось немного понервничать, так как к назначенному времени приехало несколько риелторов. Оказалось, что каждый из них независимо от других продает выбранные нами участки.

И пока мы, ошалевшие, ходили по полю, они ходили за нами гуськом, вполголоса переговаривались по поводу агентского вознаграждения и решали, кто, кому и чего будет должен. Для Геленджика это обычная практика. Здесь на город с населением 75 тысяч человек приходится аномальное число риелторских агентств и компаний.

Мы ходили с риелторами вдоль участков, нарезанных по четыре сотки, — тоже местные реалии. Чтобы оценить будущий вид из окна второго этажа, я прикрепил к телескопической удочке смартфон, поднимал его и снимал круговую панораму.

На одном из участков вид был особенно хорош: горы, бухта и открытое море. В итоге мы выбрали его. Участок ИЖС площадью 4,24 сотки стоил 2,5 млн рублей. Эта была как раз та сумма, которая осталась у нас после того, как я закрыл бизнес, и которую мы были готовы вложить в землю.

2,5 млн ₽

стоил участок 4,24 сотки с видом на море в Геленджике в 2020 году

Участок находился недалеко от местного аэропорта, в месте, где раньше было древнегреческое поселение Торик. Стандартный пакет документов для купли-продажи пришлось дополнять разрешениями от росавиации и археологии.

В апреле 2020 года мы провели сделку по уже накатанному сценарию: заплатили деньги и подали документы в МФЦ. А бюджет на строительство дома мы решили сформировать за счет продажи нашей «временной» однушки в Пушкине.

Весной 2020 года, когда начался первый локдаун, мы выставили на продажу однушку в городе Пушкино и начали готовиться к переезду: паковать мебель, готовить документы и заниматься прочими мелкими хлопотами.

К июлю 2020 года мы продали квартиру за 5,4 млн рублей, то есть на 900 000 ₽ дороже, чем мы ее купили в начале 2018 года. Затем мы погрузились в свой минивэн и с четырьмя детьми двинулись навстречу новой интересной жизни.

В активе у нас были:

1. Квартира 34 м² в Ивантеевке, которую мы купили с использованием материнского капитала. Ипотека по ней была погашена, и квартира приносила доход от сдачи — порядка 22 000 ₽ в месяц.
2. Квартира в Геленджике, где мы обосновались в первое время после переезда на юг.
3. Участок в Геленджике и 5,5 млн рублей на постройку дома.

Сейчас ноябрь 2021 года, и мы уже живем в собственном доме, пусть и не до конца достроенном. В доме два полноценных этажа и третий этаж — «кукушка» с выходом на плоскую эксплуатируемую крышу.

Полезная площадь — около 150 м². В доме четыре спальни, три санузла, кабинет. Гостиная, столовая и кухня выполнены единым пространством.

Учитывая безумный рост цен на стройматериалы в 2021 году, мы сильно выбились из сметы: уже потратили 7,2 млн рублей, хотя рассчитывали к текущему этапу уложиться в 5,5 млн.

Пришлось принимать радикальные меры:

1. Переехать всей семьей в еще строящийся дом и сдавать квартиру в Геленджике отдыхающим.
2. Работать в плотном графике 24/7.
3. Оформить очередную ипотеку.
4. Принять финансовую помощь со стороны тещи, дай бог ей здоровья.

Обо всем этом я расскажу более подробно в следующий статье — она будет о том, как мы строили дом. А пока несколько слов о сложностях переезда.

Непонимание со стороны окружения. Идея переезда на ПМЖ пугает, особенно если у вас есть дети. Родители, родственники и друзья обычно в шоке от такого поворота событий и считают, что вы тронулись умом. Поэтому зачастую понимания и поддержки окружающих не стоит ждать — ты предоставлен сам себе.

Хорошо, если есть супруг или супруга, которые поддерживают. И важно, чтобы это была именно мечта: в самые трудные моменты она придаст сил и не позволит опустить руки.

Дети. Никогда нельзя забывать, что дети — это личности, пусть и не до конца сформировавшиеся, но с собственным мнением. Пожалуй, именно детей переезд пугал больше всего: слишком мало перемен еще было в их жизни.

В нашем случае вопрос с детьми решался традиционным способом — подкупом и шантажом: «Либо вы кайфуете вместе с нами, либо мучаетесь переживаниями в одиночку».

С каждым ребенком было очень много разговоров на тему того, что везде есть жизнь, везде можно найти друзей, а Геленджик — объективно не самое пропащее место на Земле. В каждый свой приезд мы возили их по городу, показывали им то, чего нет и никогда не будет в Пушкине, их будущую школу и прочее.

Работа, вернее заработок. Все упирается в финансы. На момент переезда наши доходы существенно снизились: журналистика приносила мне около 40 000 ₽ в месяц, а жена зарабатывала 55 000 ₽. Плюс 22 000 ₽ от сдачи квартиры в Ивантеевке.

По меркам Геленджика доход на семью неплохой, но если у вас четверо детей и строится дом, этого явно не хватает.

Бытует мнение, что здесь нет приличной работы. Возможно, так и есть, если делать акцент на слове «приличная». Если же не чураться любой работы и быть гибким, она сама тебя найдет. Мы сами стали агентами по сдаче квартир отдыхающим и сейчас управляем семью объектами.

Я вдруг узнал, что умею весьма неплохо составлять и анализировать строительные сметы, читать проекты и управлять строительством. Поэтому сейчас еще осваиваю профессию проектировщика.

В общем, деньги здесь крутятся, надо просто усердно работать: совмещать журналистику, уборку сдаваемых квартир, управление строительством и самостоятельное замешивание бетона. И все получится.

Сейчас я полностью уверен, что выбранный нами путь был оправдан на 100%. Это было долго, непросто, с запутанной многоходовой комбинацией квартир. Всего с момента, как мы определились с Геленджиком, до полного переезда прошло четыре года.

Эта ситуация показала сплоченность нашей семьи, устойчивость к стрессовым ситуациям, открытость всему новому.

Приходилось принимать решения быстро, но в то же время взвешенно. И мы никогда не шли ва-банк, оставляя на всякий случай пути отступления.

Умеренность в потреблении, тщательный выбор покупаемой недвижимости и разумное кредитование позволили нашей семье разрастись в имуществе. За 16 лет моя однокомнатная квартира в Витебске превратилась в целый имущественный комплекс в виде однушки в Ивантеевке, евродвушки в Геленджике и дома с видом на море.

Так что не бойтесь мечтать, не бойтесь действовать, и вы сами будете в шоке от того, сколько всего способны добиться.