Как купить дом у родителей по сельской ипотеке?

Купить дом у родителей или друзей по сельской ипотеке можно. Но не каждый дом подходит под льготную программу кредитования и не все банки проводят сделки между родственниками. Расскажу об особенностях сельской ипотеки и как лучше поступить в вашем случае.

Вот на какие цели можно оформить сельскую ипотеку:

1. Купить готовый дом у частного лица. С момента постройки должно пройти не более пяти лет. Год постройки указан в выписке из ЕГРН или техпаспорте, важен именно год завершения строительства.
2. Купить дом у компании-застройщика или ИП со сроком постройки не более трех лет.
3. Построить дом самим или с помощью подрядчика.

Важное условие: недвижимость должна находиться в сельской местности. Узнать, участвует ли местность в программе, можно с помощью сервиса «Свое село».

Если вы соблюдаете эти условия, купить дом у родителей напрямую или у друзей можно.

Подробный разбор сельской ипотеки есть в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

В списке аккредитованных — 16 банков, которые работают с сельской ипотекой. В конце марта 2023 года это в том числе:

• «Россельхозбанк»;
• Сбербанк;
• ВТБ;
• «Дом-рф»;
• «Примсоцбанк»;
• РНКБ;
• Банк «Центр-инвест»;
• КБ «Кубань-кредит»;
• Банк «Левобережный».

Но периодически лимиты по программе у банков заканчиваются, и они приостанавливают прием заявок. Поэтому, перед тем как подавать документы, уточняйте у банка, работает ли он с программой в текущий момент.

Теперь об ипотеке под сделку между родственниками.

Вы верно отметили, что не все банки проводят такие сделки. Дело не в условиях льготной программы, а во внутреннем регламенте работы банка: у каждого свои особенности. Поэтому нужно просто найти кредитора, который разрешает такие сделки.

Обычно по ипотеке между родственниками — неважно, сельская она или нет, — банк устанавливает особые требования. Вот какие ограничения чаще всего встречаются:

• заемщик должен разместить первоначальный взнос на специальном счете банка-кредитора;
• покупатель не должен быть прежним собственником;
• покупатель и продавец не могут быть бывшими супругами;
• первоначальный взнос повышен. Например, стандартный взнос по программе — 10—20%, а если сделка с родственником — 30—50%.

Могут быть и другие ограничения. О них лучше узнать в банке.

• Например, банк «Дом-рф» проводит ипотечные сделки между родственниками. В этом случае он требует заплатить взнос безналичным переводом. А «Примсоцбанк» требует разместить взнос на аккредитиве, куда банк зачислит кредитные деньги.

В остальном сделка проходит как любая другая. Покупатель подпишет с банком кредитный договор, а с продавцом — договор купли-продажи. Стороны подадут документы в Росреестр, там сотрудник зарегистрирует сделку.

После регистрации продавец получит доступ к аккредитиву и деньгам. Чтобы их получить, нужно выполнить условия раскрытия — обычно представить выписку из ЕГРН, где право собственности оформлено на покупателя, а обременение — в пользу банка.

Срок владения. Банк может обратить внимание, что дом купили недавно и тут же продают. Если продавец владеет недвижимостью менее трех лет, это дополнительный риск для банка, так как не вышел срок исковой давности. Например, в этот период кто-то может оспорить сделку, и покупатель потеряет право собственности.

Скорее всего, банк проведет такую сделку, но может установить дополнительные условия по ипотеке. Например, потребует застраховать титул — риск утраты права собственности.

Вот основные параметры, которые банк проверяет по приобретаемому объекту:

1. Юридическая чистота и законность предыдущей сделки — на каком основании продавец получил собственность.
2. Технические документы на объект, чтобы выяснить, нет ли незарегистрированных пристроек. Обычно для этого запрашивают отчет с оценкой недвижимости.
3. Кто прописан в продаваемом жилье.

Продавца банк проверяет на предмет текущих просрочек или банкротства. Но могут быть и другие проверки.

Прописка в покупаемом доме. При анализе бумаг банк может увидеть связь между вами и бывшими продавцами — вашими родителями. Как он к этому отнесется, зависит от регламента работы. Советую заранее уточнить этот момент у ипотечного менеджера.

Факт прописки легко проверить по паспорту: там есть сведения о предыдущих регистрациях. Поэтому обычно при одобрении дома с земельным участком банку не нужны документы, в которых указаны прописанные люди.

• Например, весной 2023 года я проводила сделки по покупке коттеджа под залог дачного дома. И Сбербанк документы о прописке не запросил.

Если вы покупаете дом у родителей, нет ничего странного в том, что вы в нем зарегистрированы.

Если покупаете у друзей, банк при анализе документов по предыдущей сделке может понять, что дом ранее принадлежал вашим родителям. Но в теории вы ведь могли ранее арендовать этот дом и, соответственно, оформить в нем прописку. А теперь просто хотите его выкупить. В этом нет ничего незаконного.

НДФЛ. Если покупать дом у друзей, нужно понимать, что срок владения будет меньше минимальных пяти лет, которые освобождают от уплаты налога. Поэтому друзьям лучше отдавать дом ровно за ту сумму, которую выручили родители, чтобы обнулить налоговую базу. Но не менее 70% кадастровой стоимости дома на 1 января года продажи.

Если покупать напрямую у родителей, то их обязанность уплатить НДФЛ тоже зависит от минимального срока владения.

При покупке у друзей у вас будет право на вычет по расходам на приобретение жилья, если вы им не пользовались. Размер — 2 000 000 ₽, то есть вернуть можно до 260 000 ₽.

Также будет доступен вычет по уплате ипотечных процентов — до 3 000 000 ₽, за счет которого вам вернут до 390 000 ₽ НДФЛ. Но тоже при условии, что ранее вы этот вычет не применяли.

Если же вы купите дом у родителей, ни первый, ни второй вычеты вам не положены, потому что вы считаетесь взаимозависимыми лицами.

Расходы на страхование титула. Кредитору важен срок владения недвижимостью продавцом до продажи. Если он менее трех лет, то кроме обязательного страхования недвижимости, скорее всего, банк обяжет вас первые три года страховать титул.

При отказе ставка по ипотеке обычно увеличивается на 1—2 п. п.

Расходы на оценку недвижимости. При покупке готового дома банк запросит оценку недвижимости, которая действительна до шести месяцев. Даже если по срокам предыдущий отчет будет актуальным, его могут не принять из-за того, что оценочная компания не аккредитована в банке. Скорее всего, придется делать отчет заново.

Оценка дома стоит дороже квартиры — 6000—20 000 ₽ в зависимости от банка и региона.

Я рекомендую сначала попробовать оформить ипотеку на покупку дома у ваших родителей. Так у банка не возникнет лишних вопросов или подозрений. Есть банки, которые выдают сельскую ипотеку и проводят ипотечные сделки между родственниками, и их большинство.

Если с родителями не получится, например вы не сможете перечислить весь первоначальный взнос безналичным способом, придется работать через схему продажи дома друзьям с последующей покупкой у них в ипотеку. При такой сделке нужно быть готовым к дополнительным расходам, например страхованию титула.

В любом случае я бы заранее проконсультировалась с ипотечным менеджером, какая схема для банка более жизнеспособна. Он подскажет, что банк охотнее пропустит — покупку у родителей или продажу дома, который недавно выкупили друзья.