Хотим с сестрой сложить маткапиталы и построить дом. Так можно?

Ваша идея может сработать. Но стоит учитывать требования закона к использованию маткапитала и противоречивую судебную практику.

Обратите внимание, что потратить свой материнский капитал на дом вы сможете, когда вашему ребенку исполнится три года. Но если вы будете брать ипотеку на строительство, использовать маткапитал можно раньше. А ваша сестра может распоряжаться своим маткапиталом уже сейчас.

На средства маткапитала можно построить или реконструировать дом. Т⁠—⁠Ж уже подробно рассказывал о том, как это сделать, — кратко напомню, какие требования нужно соблюсти.

Право на землю. У вас должно быть одно из прав на земельный участок, на котором будет дом:

1. собственности;
2. постоянного (бессрочного) пользования;
3. пожизненно наследуемого владения;
4. аренды;
5. безвозмездного пользования.

Если сейчас участок принадлежит только вашим родителям, подумайте, как оформить на себя ту часть земли, на которой вы планируете строить дом.

Любое из этих прав должно быть у каждого, кто планирует вкладывать материнский капитал в строительство. То есть если маткапиталов два — ваш и вашей сестры, — у вас обеих должно быть право на землю.

Самый простой вариант, чтобы родители подарили вам доли в праве собственности на участок и даже на дом. Например, если земля принадлежит им поровну, отец может подарить 1/4 часть в праве собственности на участок вам, а мать — 1/4 вашей сестре.

Чтобы оформить сделку, не обязательно выделять доли в натуре — межевать участок и получать отдельные кадастровые номера. Особенно если вы планируете жить там дальше вместе с родителями.

Имейте в виду, что я говорю об идеальном варианте, как оформить переход права, и не знаю наверняка, как и кому участок принадлежит.

Уведомление органа местного самоуправления. До начала строительства нужно уведомить орган местного самоуправления.

Договор с подрядчиками. Если дом будет строить подрядная организация, обязательно заключите с ней договор. Без него вам не выдадут маткапитал, чтобы возместить стоимость строительства.

ИЖС. Разрешенный вид использования земельного участка должен быть «индивидуальное жилищное строительство», ИЖС. Скорее всего, ПФР откажет, если захотите потратить маткапитал на дом в СНТ.

Жилой дом. Дом должен быть жилым и соответствовать всем требованиям. Вот основные:

• дом должен находиться в жилой зоне;
• в нем должно быть электричество, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция, а также газоснабжение, если район газифицирован и вы решили отапливать дом газом;
• в комнатах и кухнях должно быть естественное освещение.

Собственность на дом. Если вы решите реконструировать старый дом, он должен быть у вас в собственности.

Идеальная для ПФР ситуация, когда все собственники из одной семьи: получатель маткапитала, супруг или супруга и их дети. В таком случае риск, что вам откажутся выделить маткапитал, снижается.

В вашем случае нужно учитывать вот что:

1. Доли в праве собственности на уже существующий дом должны быть у вас и сестры. Лучше всего, чтобы их можно было выделить в натуре.
2. Доли должны быть определены и зарегистрированы в ЕГРН.
3. В доме желательно сделать изолированные помещения с отдельными входами для вашей семьи, семьи сестры и родителей, если они продолжат с вами жить.
4. Лучше заключить между всеми собственниками соглашение о порядке пользования домом. И указать, кто какими частями пользуется, а какие помещения остаются общими.
5. После реконструкции площадь дома должна увеличиться не менее чем на учетную норму площади жилого помещения. Учетную норму устанавливают регионы. Например, в Москве это 10 м² на человека.

Если вы сами строите дом, ПФР сначала выдаст только половину маткапитала. Через полгода можно подать заявление о выплате второй части, но только после того, как вы получите от местной администрации акт освидетельствования.

Администрация проверяет:

1. Проведены ли основные работы по реконструкции.
2. Увеличилась ли после работ учетная норма жилого помещения.

Закон прямо не запрещает использовать несколько маткапиталов разных лиц на один дом или квартиру. Но вот что нужно учитывать.

Материнский капитал должен улучшать текущие жилищные условия. Своего жилья у вас и ваших детей нет, поэтому приобретение любой недвижимости однозначно улучшит ваши жилищные условия.

Детям обязательно нужно выделить доли в праве собственности на жилье. Если вы не выделите доли, нарушите закон.

Если прокуратура найдет это нарушение, вас могут обязать выделить доли по суду или вернуть маткапитал. А если будете продавать дом, сделку могут признать недействительной в части долей, которые вы не выделили.

Мы подробно писали о том, как и зачем выделять доли, и даже сделали калькулятор долей — он поможет рассчитать, какой размер доли нужно выделить детям и вам, чтобы госорганы не предъявили претензий.

На маткапитал можно купить или построить жилье для одной семьи — родителей и их детей. Именно с этим требованием у вас могут возникнуть проблемы. Дело в том, что ПФР достаточно часто отказывает в использовании маткапитала, если право собственности на жилье есть не только у семьи, но и у других лиц. Но закон не говорит о том, что доли в праве собственности на квартиру или дом нельзя покупать.

Верховный суд РФ в одном из решений явно высказался, что маткапитал можно потратить на покупку долей, если:

1. При этом улучшаются жилищные условия.
2. Доли потом можно изолировать и выделить, то есть детям будет где жить.

Но ПФР периодически отказывается выдавать маткапитал на покупку долей. Правда, отказ можно оспорить.

• Например, у мужчины из Орла была доля в праве собственности на одноэтажный дом. Доли были еще у двух человек. Он решил достроить для своей семьи второй этаж, у жены при этом права собственности не было
• После рождения ребенка женщина обратилась в ПФР, чтобы потратить маткапитал на реконструкцию дома. Фонд отказал, поскольку жена не была собственником недвижимости и помимо ее мужа доли принадлежали третьим лицам.
• Суды всех инстанций встали на сторону женщины: реконструкция улучшала жилищные условия семьи, в доме есть отдельный вход, а доли в праве общей собственности у третьих лиц никак не нарушают права ребенка.

Даже если смотреть на положительную судебную практику, советую вам учитывать такие моменты:

1. Доли в праве собственности на дом у вас, вашей сестры и ваших детей должны быть пропорциональны размеру маткапиталов, которые вы вложили.
2. После реконструкции площадь дома должна увеличиться не менее чем на учетную норму площади жилого помещения в вашем регионе.
3. Дом лучше строить с отдельными входами для вас и вашей сестры.
4. Суды пока не высказывались, допустимо ли тратить маткапитал на доли в праве собственности на дом.
5. ПФР может отказать в выдаче маткапитала, поэтому лучше предварительно с ним проконсультироваться.