Можно ли взять второй кредит, если не хватает льготной ипотеки?

Действительно, по семейной ипотеке можно получить увеличенный лимит до 30 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В остальных регионах — до 15 млн рублей. Семейную ипотеку с увеличенным лимитом называют комбинированной. Расскажу про ее особенности.

Вот какие варианты доступны по семейной ипотеке:

1. строительство дома на своем земельном участке;
2. покупка участка с последующим строительством — деньги выделяют тремя траншами: на участок, фундамент и возведение дома;
3. покупка строящегося дома по ДДУ у застройщика;
4. покупка готового дома с участком у застройщика.

Строить дом можно с помощью:

1. компании-подрядчика или ИП, который занимается строительством;
2. самостоятельно, но такая программа есть не в любом банке, поэтому про семейную ипотеку на ИЖС лучше заранее узнать у ипотечного менеджера.

Подрядчиков нужно выбрать среди аккредитованных банком. Или аккредитовать компанию самостоятельно. Вот основные требования к таким организациям:

1. Опыт работы не менее двух лет и не менее пяти построенных объектов ИЖС за последний год.
2. Отсутствие исков или задолженностей перед бюджетом и безубыточная работа за последние два года.

Полные требования банка к подрядчику подскажет ипотечный менеджер.

А еще по семейной ипотеке всегда предусмотрен первоначальный взнос — от 15%. Его можно уплатить собственными деньгами или маткапиталом.

С такой ипотекой работают не все банки. Например, в 2023 году это Сбербанк, ВТБ, «Газпромбанк», «Уралсиб» и «Дом-рф».

На лимит по программе фиксируется льготная ставка, а на сумму свыше — рыночная. В правилах предусмотрена повышенная ставка, но на деле банки ее не применяют — для заемщика ставка единая на всю сумму и на весь срок ипотечного кредита. Например, в вашем случае с семейной ипотекой — до 6%.

Разницу по переплате между лимитом семейной ипотеки и остальной суммой кредита оплачивает застройщик. Эти расходы он обычно компенсирует за счет увеличения стоимости дома — размер наценки зависит от условий конкретного застройщика. Например, по обычной семейной ипотеке в пределах лимита дом стоит 5 млн рублей, а при комбинированной его цена может увеличиться до 6 млн.

Когда заемщик подаст заявку на комбинированную ипотеку, банк запросит письмо от застройщика. Этим письмом застройщик гарантирует, что работает по такой программе, а значит, сможет компенсировать банку недополученную прибыль из-за пониженной ставки на всю сумму ипотеки — на лимит по семейной ипотеке и сумму свыше лимита.

Не каждый застройщик работает с комбинированной ипотекой, и не любую недвижимость получится по ней приобрести. Обычно такая акция работает по квартирам и только в определенных ЖК. Поэтому при выборе недвижимости уточняйте этот момент.

У каждого застройщика свои условия работы с комбинированной ставкой. Кто-то работает без удорожания, другие рассчитывают стоимость для каждого клиента индивидуально, у третьих удорожание оплачивает клиент.

Порядок действий такой. Покупатель приходит к застройщику, тот рассчитывает ему цену с учетом удорожания. После этого можно подавать заявку в банк на одобрение ипотеки.

На покупку одного дома можно использовать только одну льготную ипотечную программу.

Использовать две не получится, так как каждая оформляется на покупку отдельного жилья.

Ипотека — это дорогой кредит, и клиент имеет право выбирать лучшие условия. Банки это понимают и спокойно относятся к тому, что при анализе кредитной истории видят запросы от нескольких кредиторов.

Но это не значит, что можно рассылать заявки сразу в пять банков. Слишком большое количество запросов негативно влияет на кредитный рейтинг — он снижается. А чем ниже рейтинг, тем меньше шансов, что кредит одобрят.

Если подадите заявку в один банк, это не повлияет на кредитную историю. Если в два — каждый из них проверит вашу кредитную историю. Но окончательное решение банк принимает на основе анализа общего профиля клиента: качества его кредитной истории, демографических факторов, например семейного положения, стажа работы и сферы деятельности компании-работодателя.

Я рекомендую одновременно обращаться не более чем в два-три банка.

Комбинированную ипотеку дает ограниченное количество банков и не все застройщики. А те, кто работает по ней, обычно предлагают к покупке квартиры по ДДУ, а не готовые дома. Но все может измениться.

Купить дом с земельным участком или самому построить дом можно не только с помощью семейной ипотеки. Кратко расскажу, какие ипотечные программы есть для строительства или покупки готового дома с участком.

Сельская предлагает ипотеку на покупку готового дома или его строительство под самый низкий процент — до 3%. Оформить ипотеку можно в банках, которые работают с сельской ипотекой. Главное требование: участок и дом должны находиться на сельской территории, которая подпадает под действие программы. Лимиты по ипотеке — до 5 млн для Ленинградской области, ЯНАО и Дальневосточного округа и до 3 млн для остальных регионов, кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

Семейная со ставкой до 6%. Ее выдают семьям, в которых есть от двух детей не старше 18 лет, воспитывается ребенок с инвалидностью или первый ребенок родился после 1 января 2018 года. Программа действует до 31 декабря 2023 года. Она подходит для покупки:

1. квартиры у застройщика;
2. квартиры на вторичном рынке в Дальневосточном округе;
3. готового дома или таунхауса от застройщика.

Также ипотеку дадут под ИЖС с подрядчиком.

«Господдержка-2020» — льготная программа на строительство дома своими силами или с помощью подрядчика, аккредитованного банком. Оформить такую ипотеку можно только один раз. Ставка — до 8%. Программа действует до 1 июля 2024 года.

Ипотека для сотрудников ИТ-компаний. По ней некоторые банки оформляют покупку готового дома от застройщика. А еще по ней можно построить дом своими силами или с помощью подрядчика — зависит от программы банка.

Стандартная программа банка на покупку готового дома есть у многих банков. Например, Сбербанк или ВТБ предлагают собственную программу для покупки участка и строительства дома на нем без субсидирования государством. Она интересна тем, кто не подходит под условия льготных программ или кого не устраивают лимиты по ним.

Я бы предложила действовать так:

1. Определитесь с домом, который планируете купить или построить.
2. Подберите банк. В каждом стоит уточнить, работает ли он с комбинированной семейной ипотекой. Если да, то с какими застройщиками и объектами.
3. Уточните у застройщика, на каких условиях он субсидирует льготную ставку. Будет ли удорожание и на сколько.
4. Если подходящих предложений по комбо-ипотеке не найдется, подберите другую ипотечную программу.