Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берет в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты все не вернешь, квартира как бы моя».

Сила ипотечного кредита как раз в том, что займ обеспечен залогом: если заемщик не будет выплачивать кредит, банк может вернуть деньги — продать залог на торгах. На языке банков это ликвидный залог, в сравнении, например, с коммерческим помещением или коттеджем.

При этом банку не очень выгодно заниматься торгами. Для этого он идет в суд, получает решение, передает его приставу, а тот назначает организаторов. Они проводят аукцион. В итоге квартиру выкупят на торгах в лучшем случае через год с момента обращения в суд. Но могут и не выкупить — тогда залог предлагают банку в счет долга, и банк обычно не отказывается.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — это основной документ. А еще другими нормативно-правовыми актами, например Федеральными стандартами оценки, которые утверждены приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности они сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте в разделе «Партнеры». У разных кредиторов разное количество аккредитованных специалистов.

Например, Сбер сотрудничает с 1 513 оценщиками по всей России. Есть банки, которые примут отчет любой оценочной компании, но если она банком не аккредитована, то рассмотрение объекта вместе с оценкой затянется — до 21 дня вместо трех для аккредитованной.

Оценку квартиры всегда оплачивает заемщик, который оформляет ипотеку на жилье.

Обычно оценщики берут плату до выезда: сначала клиент предоставит им документы по квартире, сотрудник оценочной компании проверит их и согласует день, когда приедет на осмотр объекта. Оплатить отчет попросят накануне выезда — переводом по номеру карты или по реквизитам. После оплаты оценочная компания позвонит заемщику, чтобы согласовать точное время для фотографирования объекта.

Некоторые специалисты берут плату после подготовки отчета и отправки в банк.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке.

Скорее всего, вы будете ориентироваться на цену и как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня. Обычно оценщик может выехать и на следующий день. Большинство оценочных компаний предлагают услугу оценки в ускоренные сроки. Это немного дороже, но тогда осмотр проведут на следующий день, а отчет подготовят за день или за несколько часов.

Оценка жилья происходит в несколько этапов. Чтобы оценщик подготовил отчет, вы оплачиваете его работу и предоставляете документы, необходимые для анализа.

Какие документы нужны. В большинстве случаев список стандартный:

1. Техническая документация — обычно технический паспорт. Но если у продавца его нет, то заказывают расширенную выписку ЕГРН с поэтажным планом. Такой документ нужен оценщику, чтобы зафиксировать состояние дома и квартиры, перепланировки и общее состояние будущего залога. Но не все банки его требуют: например, ВТБ разрешает делать оценку без таких документов.
2. Свидетельство на собственность или выписку ЕГРН, где указывают собственника квартиры.
3. Паспортные данные заказчика, чтобы идентифицировать клиента в банке и по мере готовности отчета направить его ипотечному менеджеру банка, который занимается подготовкой документов к одобрению объекта.

Порядок оценки. Способ оценки зависит от кредитного учреждения. Вот основные варианты:

1. подача заявки на оценку через специальный онлайн-сервис банка. Заемщик формирует заявку на оценку, прикрепляет документы и выбирает компанию. Затем клиент получает чек для оплаты услуг банковской картой на сайте или по ссылке из смс-сообщения. Как только пройдет оплата, документы поступят в работу оценочной компании. Оценщик свяжется с клиентом или другим человеком, который указан в заявке на осмотр квартиры, согласует день и время просмотра;
2. подача заявки напрямую в оценочную компанию. Не каждый банк предлагает работать через онлайн-сервисы, а процесс выглядит так: клиент выбирает среди списка аккредитованных оценщиков подходящую организацию, связывается с ней и высылает на электронную почту необходимые для оценки документы. Сотрудник компании их проверяет и направляет реквизиты для оплаты оценки, обычно через приложение Сбербанка по номеру телефона или карты. После оплаты клиент договаривается о дате просмотра.

В обоих случаях оценщик направит отчет в электронном виде напрямую банку. Клиент также может получить отчет — по запросу оценщик пришлет его на электронную почту или в личный кабинет на сайте банка.

Сколько времени делается оценка. Обычно компании отводят на подготовку от 1 до 2 рабочих или 1 до 3 календарных дней. В зависимости от загруженности специалиста отчет может быть готов и за несколько часов, особенно если пользоваться услугой ускоренной оценки.

Сроки зависят от типа объекта и его расположения. Например, оценку загородных домов в компании может делать только руководитель, поэтому отчет по такому объекту будет готовиться дольше. В городе сроки всегда короче, чем по квартирам, расположенным в области.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет об оценке — это альбом, состоящий из листов А4 в формате PDF. Обычно в документе более 40 страниц. 3—5 лет назад банки работали с бумажными отчетами, сейчас большинство кредиторов перешли на электронные.

Вместе с документом сотрудник отправит файл с электронной подписью, ЭП, которая заверяет отчет. Оба документа обычно архивируют и высылают заказчику на электронную почту одним файлом. Отчет без сертификата ЭП недействителен.

Как составляют отчет. Оценщик делает его вручную: у специалиста есть готовый шаблон, в который он вносит соответствующие сведения по объекту. Когда документ готов, переводит его в PDF. Оценочный альбом хранится в банке вместе с остальными документами по выданной ипотеке.

У некоторых банков есть своя программа, в которой работает оценщик: там он формирует отчет. Он осматривает объект, фотографирует его с помощью того же программного обеспечения — и банк получает отчет автоматически.

Что можно узнать из отчета. Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и рассматривает состояние рынка недвижимости по похожим объектам. Отчет об оценке расскажет о технических характеристиках квартиры, дома и прилегающей территории:

1. Характеристики местоположения квартиры: особенности инфраструктуры и прилегающей территории, транспортная доступность.
2. Описание здания, в котором располагается квартира: из какого материала изготовлены стены, перекрытия или фундамент, общее состояние дома и количество этажей.
3. Характеристики объекта, например квартиры: общая площадь и жилая, высота потолков и вид из окна, общее состояние, незарегистрированные перепланировки и наличие возможности их узаконить с примерной стоимостью и сроками.

В результате оценщик укажет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Кроме того, специалист напишет, какая у объекта ликвидность — срок, за который квартиру можно продать. Ликвидность высокая, если срок продажи — месяц. Средняя, если это займет 2-4 месяца. Еще сотрудник делает прогнозы по изменению цены на квартиру в будущем: будут ли расти цены — и если будут, то на сколько.

Что входит в оценочный отчет. В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Срок действия отчета об оценке. Стандартный срок действия отчета обычно 6 месяцев — в этот период с момента проведения осмотра банк примет отчет для одобрения объекта.

Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 4 000 ₽. В Москве цены начинаются от 3 500 ₽.

Перед заказом оценки узнайте стоимость в разных компаниях. Бывает, что оценка одной и той же квартиры у одного специалиста обойдется в 6 000 ₽, а у другого — в 3 000 ₽. Более низкая цена обычно у частнопрактикующих оценщиков. При этом качество оценки не хуже, а квалификация специалиста может быть выше — несколько высших образований и курсы повышения квалификации. Срок подготовки отчета у таких специалистов обычно тоже короче.

Примерная стоимость оценки квартиры на вторичном рынке:

• «Стандарт оценка» — от 2 000 ₽;
• Единый центр оценки и экспертиз — 3 000 ₽;
• УК «Магистр» — 4 500 ₽.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается все: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Какой санузел — совмещенный или раздельный. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой по такому объекту может быть до 3 млн рублей. По другим типам жилья иногда разница бывает выше — до 5—6 млн. Например, когда оценивают загородную недвижимость, таунхаус или коттедж.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь задолженность по начисленным штрафам, пеням, а только потом по основному долгу. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.