Как мы возвращали парковку МКД в общедомовую собственность

Волею судеб я представитель собственников квартир в ЖК «Балканы» в Санкт-Петербурге. Застройщик был ООО «ГК Синергия» — входит в состав группы компаний системообразующей строительной организации «Лидер-Групп».

На протяжении уже двух лет мы стараемся вернуть в состав общедомового имущества незаконно отделенную и проданную третьим лицам — внутри того же «Лидер-Групп», территорию с парковочными местами, которые положены нам по проекту дома.

Дело в том, что наш застройщик получил в собственность землю площадью 14 455 м². На данном участке он в соответствии с проектной документацией должен был реализовать строительство самого дома и необходимого по правилам землепользования и застройки — ПЗЗ, количества машино-мест.

На плане земельного участка от 2015 года, когда началось строительство, был представлен расчет парковок, озеленения и благоустройства, необходимые для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

По участку требовалось разместить следующее количество паркомест: для жильцов дома — 414, для учреждений обслуживания — 34. Итого: 448 машиноместа. Именно этот проект нам, будущим покупателем, торжественно демонстрировали в офисе «Лидер Групп».

В декабре 2019 года, дом на земельном участке успешно прошел комиссию Госстройнадзора и был введен в эксплуатацию. С марта 2020 начался осмотр квартир, устранение недостатков и прочие приятные хлопоты, сопровождающие получение ключей от своей квартиры. Все парковки были готовы, проблем с подъездом не было, люди были очень рады тому, что получили то, за что отдали деньги.

Счастье было недолгим, в июле 2020 всех собственников попросили освободить парковку, которая, как оказалось, находятся в частной собственности. Так же в частной собственности оказались оба подъезда к нашему дому, дом в итоге оказался отрезанным от городской транспортной сети.

На основании выписок из ЕГРН было видно, что участок продан частному лицу — г-же Шестаковой, аффилированной с группой компаний, которой принадлежит застройщик.

Прокуратура. Мы обратились в прокуратуру Фрунзенского р-на с просьбой проверить законность действий Синергии по разделению основного участка. От обеспокоенных собственников было несколько независимых запросов, на все из которых в начале октября 2020 собственники получили ответ, что раздел был проведен незаконно и рекомендовано обратиться в суд для защиты своих законных прав.

Обращение к губернатору. На соответствующие вопросы губернатору Александру Дмитриевичу Беглову из различных ведомств был получен по-сути ответ, что некая ООО «Орбита», входящая в группу компаний «Синергия» планирует на данном участке строительство второго этапа, а именно, многоквартирного высотного дома.

На вопрос о недостающем количестве машино-мест, которые «Синергия» и обещала реализовать вместе со строительством МКД, нам было рекомендовано обратиться к самой «Синергии», которая уже находилась в стадии ликвидации, пытаясь снять с себя все обязательства по гарантийному обслуживанию дома, сданного со множеством замечаний и по земельным вопросам, которые резонно возникли у собственников.

Общественные слушания.Никто из нас собственников не является компетентным в земельном праве — начался сложный процесс сбора документов и консультации с юристами.

В ноябре 2020 мы узнали, что на сайте КГА по данному участку будут проходить общественные слушания на тему отклонения высоты объектов от предельно допустимых параметров, запрашивалось 76 метров. Новый собственник, г-жа Шестакова и арендатор отрезанной земли ООО «Орбита», в составе сопроводительных документов предоставили схему расположения нового дома.

Сказать, что мы и жители близлежащих домов были шокированы таким поворотом — ничего не сказать. На этапе официального приема заявок в КГА по вопросу отклонения высоты, более 70-ти из 80 учтенных, а сколько было неучтенных заявок — были категорически против.

Однако, по результатам общественных слушаний председатель комиссии по землепользованию Фрунзенского района не сочла нужным прислушаться к мнению людей. Главным аргументом выступало то, что, якобы, застройщик ООО «Орбита» уже «договорился» с городом о строительстве где-то Центра Детского Творчества на «безвозмездной» основе.

Мы, конечно, обеими руками «ЗА» строительство социально значимых объектов, однако, хотелось бы напомнить, что их строительство является обязанностью застройщика перед городом, а не инструментом торга или давления.

Что было сделано с середины ноября, как только мы узнали о слушаниях и увидели новый дом на бумаге.

Первое. Мы направили несколько писем и обращений:

• Развернутое письмо Беглову Александру Дмитриевичу в ВК с обоснованием невозможности нового строительства и просьбой помочь.
• Аналогичное письмо через электронную приемную Губернатора
• Письменное обращение на имя Губернатора почтой
• Повторный запрос в прокуратуру Фрунзенского района с просьбой выступить на стороне защиты законных интересов жителей ЖК Балканы и соседних домов.
• Письменные обращения к Депутату ЗАКС Егоровой Любовь Ивановне, к Вице-Губернатору Бельскому Александру Николаевичу, к Вице-Губернатору Пикалеву Валерию Ивановичу
• Несколько письменных обращений в Администрацию Президента и обращение на прямую линию Президента

Второе. Собрали более 160 подписей под обращениями с просьбой о помощи к:

• Депутату ЗАКС Тихоновой Надежде Геннадьевне
• Депутату ЗАКС Ковалйву Алексею Анатольевичу
• Депутату МО Балканский Мамаеву Вадиму Сергеевичу

Третье. Провели встречу с депутатами МО «Балканский» и председателями ТСЖ соседних домов.

Четвертое. Подготовили и подали коллективный иск на Синергию, Росреестр и Шестакову о признании незаконным межевание и продажу участка.

Пятое. Организовали и провели прямой репортаж на телевизионном канале 78 СПб.

Что еще было. Депутат ЗАКС Тихонова Надежда Геннадьевна в адрес главного архитектора СПб Григорьева Владимира Анатольевича направила письмо с просьбой не давать разрешение на изменение высотности и не допустить строительства нового дома на незаконно разделенном участке.

От депутата 72 МО Павла Швеца при поддержке Дмитриевой Оксаны Генриховны направлены запросы:

• В адрес прокурора СПБ Литвиненко Сергея Ивановича с просьбой провести проверку законности регистрационных действий по разделению участка и принять меры прокурорского реагирования
• В адрес вице-губернатора Линченко Николая Викторовича с просьбой отказать заявителям в согласования любого строительства и отклонений от норм высотности на незаконно разделенном участке
• От депутата ЗАКС Ковалева Алексея Анатольевича адрес вице-губернатора Н.В. Линченко с просьбой проверить законность раздела участка и иных действий, способных нарушить права граждан.

При проведении слушаний по высотности депутаты муниципальных округов, депутат Любовь Егорова, помощник депутата Сергея Трохманенко встали на сторону Балканцев, но оказались в меньшинстве.

В результате, 11.12.20 «комиссия» решила, что слушания состоялись но единогласного решения нет и постановила направить вопрос высотности на рассмотрение в городскую комиссию по землепользованию. Заседание городской комиссии запланировали на первый квартал 2021 года.

Освещение нашей проблемы в СМИ:

1. NSP.RU — Тесное «лидерство».
2. Строительство дома около ЖК «Балканы» обсудила районная комиссия по землепользованию и застройке.
3. Фонтанка. Один раз отрежь, два раза построй. Вместо парковки ЖК «Балканы» рискует получить 23 этажа соседей.
4. Фонтанка. Жители ЖК «Балканы» пытаются вернуть себе участок под зелень и парковку через суд.
5. Рядом с ЖК «Балканы» планируют построить еще один дом.
6. Общественное осуждение: около сотни участников слушаний высказались против строительства жилого дома у ЖК «Балканы».
7. Репортаж на телевизионном канале 78 СПб.
8. Жители пытаются оспорить «уплотнительную» застройку рядом с ЖК «Балканы».
9. Петербургский суд арестовал «отрезанный» от ЖК «Балканы» участок.
10. Земельный участок около ЖК «Балканы» временно арестован.
11. Суд арестовал «отрезанный» от ЖК «Балканы» участок. Его нельзя продавать и застраивать.

Параллельно мы изучали нормативные акты, похожие судебные процессы и искали юристов для защиты наших интересов.

Суммы, которые вырисовывались, оказались заоблачными: условно, позиция некоторых юристов сводилась к тому, что т.к. у нас порядка 700 квартир, первоначальная консультация будет стоит исходя из расчета 2000 ₽ за квартиру.

В результате торга и поиска адекватных вариантов заключили договор с юридической фирмой на сумму 1 000 000 ₽ по представлению наших интересов в суде, начиная с первой инстанции и до Верховного Суда.

Иск решили делать коллективным на меня, как основного истца — 40 собственников написали доверенности на действия от их лица в данном деле. Сбор денег осуществляли через группу собственников в Телеграмм. Так как он был добровольной основе в чате, где люди фактически друг друга не видели, оказалось задачей нетривиальной.

Вопрос был поставлен ребром: или мы составляем поименный список собственников, готовых на регулярной основе, ежемесячно, вносить фиксированную удобную для них сумму или процесс не может быть запущен.

В итоге, борцами за справедливость стали 80 собственников, был составлен реестр и примерная смета. Размер взносов варьировался от 500 ₽ до 20 000 ₽ в месяц.

Получив уверенность в том, что мы сможем финансово противостоять системообразующему предприятию «Лидер-Групп» с огромным административным ресурсом, юристы начали готовить иск.

Ответчиками по иску стали:

1. ООО Группа Компаний «Синергия»
2. УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по СПб
3. Шестакова Анна Викторовна

Третьи лица:

1. Комитет имущественных отношений СПб
2. Комитет по архитектуре и градостроительству
3. ООО Региональная сетевая компания «Распределительные электрические сети»
4. Кадастровый инженер Просверницына Анна Сергеевна
5. Федеральная кадастровая палата Росреестра по СПб

Наши требования — кратко:

• Признать незаконными действия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, по постановке на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела основного земельного участка, и обязать Управление Росреестра исключить из ГКН и ЕГРН сведения о новых земельных участках.
• Признать недействительным договор купли-продажи нового земельного участка, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Синергия» и Шестаковой и признать отсутствующим право Шестаковой на новый земельный участок
• Установить границы земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Балканский, Будапештская улица, дом 102, строение 1
• Признать за собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт- Петербург, муниципальный округ Балканский, Будапештская улица, дом 102, строение 1, право общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Иск подали 10.12.2020 по всем правилам во Фрунзенский районный суд — ФРС, по месту расположения МКД и, соответственно, спорной земли. Однако, судья посчитал, что дело не подсудно данному суду и иск должен быть подам в Суд Московского района, по месту расположения ответчика «Синергия». В принятии иска ФРС было отказано 17.12.2020.

Мы оперативно смогли переделать все документы и податься в Московский районный суд до новогодних праздников. Свершилось поистине чудо: Суд Московского района принял иск, в течение трех дней его рассмотрел и 25.12.2020 постановил:

До окончания дела:

• Наложить арест на земельный участок
• Запретить Росреестру внесение по нему каких-либо изменений
• Запретить ответчикам вести любую хозяйственную деятельность на участке, в том числе — строительство

Так как отказ в принятии иска Фрунзенским судом по нашему мнению являлся неправомерным, мы подали жалобу в Городской суд на действия судьи. Иск был удовлетворен и наше дело вернулось 19.04.2021 обратно в ФРС.

В течение всего 2021 года было множество заседаний, дело распухло до 10 томов, важным результатом которых было назначение независимой судебной экспертизы по законности межевания и отчуждения спорного участка земли.

Перед экспертами суд ставил два вопроса:

1. Определить границы и площадь земельного участка, необходимого для содержания, эксплуатации и обслуживания нашего дома.
2. С учетом ответа на первый вопрос, необходимо ли использование нашим домом смежных земельных участков, в том числе отрезанного и проданного Шестаковой.

Ответы эксперта — коротко:

На первый вопрос. Проведя всестороннее исследование на основании градостроительных норм и регламентов и выполнив расчет по двум разным методикам, экспертом определено, что для содержания, эксплуатации и обслуживания дома необходимо 16 776 м², что на 2 321 м² больше исходного — не межеванного участка, но так как проектом, на основании которого было выдано разрешение на строительство, было предусмотрено размещение дома на участке 14 455 м² и выделить больше не представляется возможным, границы участка должны соответствовать изначальному.

На второй вопрос. При рассмотрении вопроса с позиции земельного законодательства и действующих регламентов, использование участка Шестаковой необходимо для эксплуатации, содержания и обслуживания дома.

Казалось, что изначальный вердикте прокуратуры и решение независимой экспертизы должны склонить чашу весов в нашу сторону, однако, 13.12.2021 ФРС вынес решение — в коллективном иске отказать по всем пунктам.

На протяжение всего 2022:

• Была подана и рассмотрена Апелляционная Жалоба, результат — в коллективном иске отказать по всем пунктам, оставить решение ФРС без изменения
• Была подана и рассмотрена Кассационная Жалоба — результат в коллективном иске отказать по всем пунктам, оставить решение ФРС без изменения.

Мы не сдаемся и готовим обращение в Верховный Суд и Генеральную Прокуратуру! Закон и справедливость на нашей стороне, и мы не остановимся пока не будут использованы все возможные способы защиты своего права на комфортную жизнь в нашем любимом доме.