Как бороться с шум­ными арендаторами на крыше?

Ситуация, с которой вы столкнулись, непростая. Главный источник проблемы — собственник: он сдал квартиру под деятельность, которая несовместима с жилым назначением. Арендатор доводит ситуацию до предела конфликтами, а управляющая компания, УК, усугубляет ее бездействием.

Расскажу, как предъявить претензию собственнику, заставить УК выполнять обязанности и ограничить произвол арендатора. А если решить вопрос миром не удастся — как подключить надзорные органы, полицию и суд.

Вы можете проверить законность пристройки, обязать УК реагировать на жалобы и потребовать от арендатора не нарушать права жильцов дома.

Жилое помещение предназначено только для проживания. Для ведения бизнеса нужно перевести его в нежилое с отдельным входом, но такое возможно оборудовать только на первом этаже. Также необходимо соблюдать санитарные и пожарные нормы. Если собственник сдает жилое помещение под фитнес-зал, он нарушает закон.

Вы пишете о крыше, которая относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, МКД. Передать ее в индивидуальную собственность нельзя, а распоряжаться ею можно только по решению общего собрания жильцов дома  .

Бывают редкие исключения, если часть кровли изначально спроектирована и оформлена как терраса пентхауса и отражена в ЕГРН как часть квартиры. Тогда владелец вправе пользоваться этой частью крыши. Но даже если у него есть документы на террасу и пристройку возвели с соблюдением правил, это не дает права сдавать ее под фитнес-зал  .

Фиксируйте нарушения — отмечайте дату, время и что происходит: шум, лай собаки, приход клиентов, агрессивное поведение. Делайте фото и видео, а при возможности заручитесь подписями соседей-свидетелей. Такие доказательства станут аргументом в инспекциях и суде  .

Запросите в УК технический паспорт дома, поэтажный план, экспликацию и акты разграничения общего имущества, чтобы узнать, оформлена ли пристройка. Технический документ должен быть в виде таблицы, которая содержит перечень помещений квартиры или здания, указывает их назначение, площадь, метраж, высоту потолков и другие характеристики.

Напишите жалобу в УК. Если документы подтвердят, что крыша относится к общему имуществу, направьте жалобу с требованием зафиксировать факт самовольного использования, составить акт и передать материалы в госжилинспекцию. Как поступать, если УК игнорирует обращения, расскажу ниже.

Направьте письменную претензию собственнику. Основание — самовольное использование общего имущества, возведение пристройки без разрешения, сдача ее под деятельность, которая нарушает права и интересы соседей. Установите срок, в который нужно устранить нарушения, и предупредите, что намерены обратиться в суд.

Претензию лучше отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Это будет дополнительным доказательством в суде.

Пожалуйтесь в надзорные ведомства. Куда обратиться и на что жаловаться:

• в госжилинспекцию — на самовольное использование общего имущества дома и возведение пристройки без разрешения общего собрания собственников;
• в местное ведомство строительного надзора — по поводу самовольных работ и безопасности  ;
• в Роспотребнадзор — с просьбой замерить уровень шума. Если показатели превысят санитарные нормы, ведомство составит акт и вынесет предписание устранить нарушения  .

Если ничего из вышеперечисленного не помогло, обращайтесь в суд  .

Если крышу захватили незаконно, требуйте признать постройку самовольной, обязать ее демонтировать и привести крышу в исходное состояние.

Если кровля принадлежит соседу по закону, требуйте запретить использовать пристройку в коммерческих целях, обязать соблюдать тишину, компенсировать убытки и моральный вред.

Источник ваших неудобств — арендатор. Шумные тренировки, лай собаки, агрессивное поведение можно квалифицировать как административные и даже уголовные нарушения: превышение уровня шума, оскорбления и мелкое хулиганство.

Что делать:

1. При ночном шуме вызывайте полицию, требуйте оформить материалы по закону о тишине. Наряд зафиксирует факт нарушения тишины и составит протокол об административном правонарушении. Днем обращайтесь в Роспотребнадзор с просьбой замерить уровень шума.
2. По поводу агрессии и оскорблений обращайтесь в полицию — подайте заявление с просьбой привлечь женщину к административной или уголовной ответственности. Обязательно получите талон-уведомление о том, что заявление приняли.
3. Если вашему питомцу причинили вред, зафиксируйте травмы у ветеринара, соберите чеки и подайте заявление в полицию. Требуйте возмещения расходов на лечение собаки и компенсации материального ущерба  .
4. Направьте письменное обращение собственнику — опишите нарушения арендатора и потребуйте их устранить. Собственник несет ответственность за соблюдение прав и законных интересов соседей, а также за целевое использование жилья и общего имущества. Копию можно направить и арендатору  .
5. При частых нарушениях подайте иск о запрете действий, которые мешают пользоваться квартирой, и о взыскании компенсации вреда. Также требуйте прекратить действие договора аренды.

Если УК не реагирует на жалобы жильцов, она нарушает свои обязанности. Она должна хранить ключи от крыши, следить, чтобы доступ туда был закрыт, поддерживать исправность дверей, доводчиков, замков, следить за порядком, отвечать на обращения жильцов  .

Если крышу заняли самовольно, УК обязана зафиксировать нарушение и направить информацию в госжилинспекцию. Но даже если у соседа законная терраса, УК должна реагировать на жалобы по поводу шума и посторонних в подъезде.

Если УК игнорирует обращения, вы можете:

1. Направить коллективную жалобу в госжилинспекцию — подписи нескольких собственников усилят позицию. Просите проверить работу УК, выдать предписание и при необходимости наложить штраф за нарушение правил содержания общего имущества. Еще можно обратиться в прокуратуру — она проверит законность действий УК. Если выявит нарушения — вынесет предписание их устранить  .
2. Провести общее собрание собственников и принять решение о порядке доступа на крышу, установке видеокамер, ремонте или замене двери, ограничении использования общего имущества. Решения по поводу общего имущества обязательны для УК  .

Если УК часто игнорирует жалобы жильцов и не исполняет решения собрания, ее стоит сменить. Для этого на общем собрании большинство собственников должно проголосовать за выбор новой управляющей компании  .

Основная ответственность — на хозяине проблемной квартиры: она предназначена для проживания, а общее имущество дома нельзя занимать без согласия остальных собственников дома. Если сосед нарушает эти правила, жильцы вправе через претензию, УК, жилинспекцию и суд добиться демонтажа пристройки, запрета на коммерческое использование и компенсации.

Арендатор отвечает за конкретные нарушения: шум, агрессию, поток клиентов. Соберите доказательства, пожалуйтесь собственнику. Если не поможет, обратитесь в полицию и Роспотребнадзор. Если нарушения повторятся, можно подать иск о запрете таких действий и расторжении договора аренды.

УК обязана следить за общим имуществом: закрывать доступ на крышу, чинить двери и реагировать на жалобы. Если она бездействует, коллективные обращения и проверка госжилинспекции помогут заставить ее работать.

Важно действовать последовательно, тогда спор перестанет быть личным конфликтом и станет юридическим делом, где у жильцов есть инструменты для защиты.

Что еще почитать:

1. Как я боролся с пьющими соседями.
2. Как быть, если соседи сверху громко топают по ночам?
3. «Купили ковер с толстым ворсом»: 7 способов перестать слышать шумных соседей.