Как выгоднее про­дать квартиру в доме под реновацию?

Максимальную сумму чаще дает стратегия «дождаться переселения, оформить новую квартиру и продать ее». У новостройки обычно больше общая площадь и выше ликвидность, поэтому и разница в деньгах будет заметная. Но важно учитывать сроки переселения, район, количество собственников и детей, перепланировки, ипотеку, насколько удачной будет предоставленная квартира и как поведет себя рынок в момент продажи.

Расскажу, на что ориентироваться, чтобы выбрать правильную стратегию.

Т⁠—⁠Ж подробно рассказывал о реновации в Москве в статье «Объясняем московскую реновацию на основании закона». Механизм переселения сложный. Чтобы сравнивать варианты, достаточно понимать три правила:

1. По программе реновации собственнику предоставляют равнозначное жилье: то же количество комнат, не меньшую жилую площадь. Общая площадь часто бывает больше: это другой класс жилья и другой метраж. Поэтому новая квартира обычно стоит дороже старой  .
2. До того как подпишете договор с городом, вы остаетесь собственником старой квартиры и вправе ею распоряжаться. Но если договор заключен, сведения о нем внесут в ЕГРН и продать жилье вы уже не сможете: Росреестр приостановит регистрацию сделки  .
3. Если выбираете деньги вместо квартиры, город выплачивает выкупную цену за изымаемое жилье: рыночную стоимость плюс связанные убытки — расходы на переезд, оформление документов и временное проживание  . Компенсацию считают по старому объекту, а не по новой квартире, которую вы могли бы получить и продать.

Этот вариант выбирают, когда важны скорость и предсказуемость. Вы фиксируете цену и не участвуете в переселении и возможных спорах о качестве нового жилья. По деньгам стратегия часто проигрывает.

Логика простая. Покупатель платит за объект в переходной фазе и закладывает в цену неопределенность — то есть приобретает не жилье, а ожидание и риски: когда расселят, какую квартиру дадут, сколько времени займет оформление и как быстро получится продать новую недвижимость. Такие сделки всегда бывают с торгом и дисконтом к цене сопоставимой новостройки.

Рыночная разница в стоимости между старой двушкой в хрущевке и новой в реновационном доме может быть и несколько миллионов — например, 13—16 млн рублей за старую двухкомнатную хрущевку и 20—25 млн за новую в том же районе. Но точную выгоду предугадать невозможно: она будет зависеть от района, состояния новой квартиры, сроков расселения и текущего спроса.

Выбирать продажу старой квартиры разумно, если деньги нужны в ближайшие месяцы, нет возможности ждать переселения, не хочется связываться с переездом и зависеть от того, насколько удачной окажется новая квартира для перепродажи.

Это стратегия максимальной цены. Выгода складывается из таких факторов:

1. Рост общей площади и повышение класса объекта — после переселения общая площадь обычно увеличивается на 20—30%. Двушка 42—45 м² превращается в 55—60 м² за счет кухни, коридора, гардеробной и второго санузла. Это не гарантия, но общий тренд — по программе реновации это частый прирост.
2. Квартиру предоставляют с отделкой — жилье легко продать, поскольку оно готово к заселению  .

Ликвидность новой квартиры зависит также от факторов, которые закон не нормирует, таких как вид из окон, шум, плотность застройки, качество инфраструктуры. Плюс рынок иногда реагирует на массовые продажи в одном доме: если много соседей одновременно выставят одинаковые квартиры, цена просядет на период избыточного предложения.

Те, кто выбирает эту стратегию, иногда докупают метры — доплачивают разницу по правилам программы реновации и вместо равнозначной квартиры получают жилье большей площади, а потом продают более дорогой объект. Это имеет смысл в районах с дефицитом новых просторных квартир, где разница в цене между двушкой и трешкой превышает сумму доплаты за метры.

Если важна скорость и минимальные организационные риски, докупка может все усложнить: она требует большего количества документов и времени, а вложенные деньги замораживаются до момента продажи.

Денежная компенсация скорее удобна, чем выгодна. Она дает свободу выбрать новое жилье без привязки к дому или району, но фиксирует стоимость прежней квартиры и не дает заработать на превращении старого актива в новостройку.

Причина — в механике расчета. Выплату рассчитывают как выкупную цену изымаемой квартиры: рыночная стоимость плюс убытки. Поэтому компенсация будет ближе к цене старой двушки.

Если выкупная цена кажется слишком заниженной, можно оспорить оценку. Для этого нужно обоснование: примеры продаж и предложений сопоставимых квартир в том же районе, независимая альтернативная оценка, подтвержденный расчет убытков.

Налоговая нагрузка зависит от вашего выбора — продать старую квартиру, новую или взять денежную компенсацию. Также важно, сколько лет владели прежней квартирой, единственное ли это жилье и какое у вас налоговое резидентство.

При продаже старого жилья действуют обычные налоговые правила. Если минимальный срок владения не прошел, налог можно уменьшить на цену, за которую когда-то купили квартиру, либо на 1 000 000 ₽ — выбирают вариант, который дает меньший налог. При этом само получение новой квартиры по программе реновации не считают доходом и не облагают НДФЛ  .

Если продавать новую квартиру, полученную по программе реновации, в срок владения ею засчитывают время владения старым жильем  . Если суммарный срок достаточный, НДФЛ платить не нужно. Если же он меньше минимального, налог рассчитывают по общим правилам — на положительную разницу между ценой продажи и расходами на покупку старой квартиры — либо используют имущественный вычет  . Если докупали метры, соответствующую сумму можно добавить к затратам на приобретение освобожденной квартиры.

Денежную компенсацию в рамках реновации не облагают НДФЛ, если ее выплатили как возмещение за изымаемое жилье  .

Если вам важна максимальная сумма, выгоднее дождаться переселения, оформить новую квартиру и продавать ее. Докупка метров может увеличить итоговую выручку, но требует доплаты и усложняет стратегию.

Если деньги нужны быстро и ждать переселения не вариант, продажа старой квартиры — самый скорый результат, но обычно с дисконтом.

Денежная компенсация дает быстрый выход в деньги и свободу выбора, но фиксирует стоимость старой квартиры и не даст прибыли с реновации.

Будет ли налог и сколько именно придется заплатить, зависит от истории владения квартирой и выбранного пути. Поэтому перед финальным решением лучше отдельно проверить налоговые последствия именно для вашего варианта.

Что еще почитать:

1. Как мы получили квартиру в Москве по программе реновации.
2. Всероссийская реновация: когда вас могут выселить из квартиры, а дом — снести.
3. «Не будет больше так зелено и свежо»: 6 причин, почему у реновации много противников.