Как сдать гараж

Я сдаю отцовский гараж в Воронеже с 2004 года.

За это время бывало, что он несколько недель пустовал, пока я искал арендатора. Но иногда новый автовладелец занимал помещение на следующий день после того, как съехал прежний. В итоге за все эти годы у меня сменилось почти два десятка арендаторов.

В этой статье расскажу, как подготовить гараж к сдаче, какие понадобятся документы и с какими нанимателями не стоит связываться.

В 1998 году мои родители купили обычный кирпичный гараж площадью 6 × 3 м² с большим погребом для солений и картошки, а также со смотровой ямой. Помещение находилось в гаражном кооперативе в Ленинском районе Воронежа. Предполагалось, что там будет стоять машина. Плюс отец планировал использовать бокс по прямому назначению — как повод уйти от надоевших домочадцев.

В годы моего детства гаражи были не просто боксами для машин, а этакой территорией мужской свободы. Здесь смотрели футбол, играли в шахматы и домино, устраивали застолья, посвящали время хобби, проводили переговоры, совершали мелкие бытовые сделки.

Например, мой отец отстаивал в гараже солярку для своей машины. Тогда дизель на заправках был очень низкого качества, и владельцы автомобилей отстаивали и процеживали купленное топливо сами. Кроме этого, в гараже отец ремонтировал разную бытовую мелочь.

Сейчас гаражная культура исчезает, но распродавать боксы никто не спешит: в отличие от жилья, новые гаражи уже не строят. В каждом из существующих кооперативов есть свой маленький рынок аренды. Многие владельцы предпочитают парковать машину во дворе, а гараж — сдавать.

Бывает, что помещение снимают не для того, чтобы ставить машину, а для организации маленького производства — сборки мебели или выращивания шампиньонов. В соседнем с моим боксом гараже, оборудованном кондиционером, живут двое приезжих мужчин, которые работают в городе охранниками.

В 2000 году родители купили квартиру в другом районе и переехали. Еще несколько лет папа по привычке иногда ставил в гараж машину и хранил там всякие вещи. Но в 2004 году он купил новый бокс, завалил его хламом, а старый решил сдавать.

Гараж должен быть чистым, сухим и безопасным. Перед тем как давать объявление, бокс необходимо подготовить: убрать все лишнее, проверить замки, утеплить. Такую подготовку лучше проводить каждый раз после того, как съехал старый арендатор.

Проверить, как работают ворота и дверь. Легко ли их закрыть изнутри и снаружи. Хорошо ли работает врезной замок, можно ли сверху дополнительно установить навесной. Ворота рекомендую покрасить и утеплить изнутри. Мы все это сделали и сдавали гараж в отличном состоянии.

Посмотреть, не течет ли крыша. Если у гаража есть козырек над воротами, надо проверить, защищает ли он от дождя. Бывает, что весной или осенью во время сильного дождя помещение начинает заливать. Тогда машина или вещи, которые хранятся в боксе, могут намокнуть.

Убрать мусор и вывезти свои вещи. В гараже постоянно скапливается ненужный хлам. Он не только портит вид, но и занимает место. Чистый бокс быстрее снимут. А если оставить внутри нужные вещи, то их может случайно или специально прихватить с собой очередной съемщик. Как-то раз арендатор увез наш старый шкаф, который уже разваливался. Не представляю, зачем он ему нужен.

Оборудовать гараж счетчиком электроэнергии. Во-первых, это нужно, чтобы вы могли контролировать, сколько электричества тратит арендатор. Соответственно, и оплачивать потребленную энергию он будет по счетчику. Гараж может снять предприниматель под производственный цех — неизвестно, какое оборудование он там установит.

Во-вторых, часто руководство кооператива настаивает, чтобы во всех гаражах стояли счетчики. Например, если в конце года у нас по всему кооперативу получается перерасход электроэнергии, платить за это должны владельцы гаражей без счетчиков.

Счетчик нужно опломбировать, а потом составить с председателем гаражного кооператива акт в свободной форме — главное, чтобы там были зафиксированы показания. Установка счетчика вместе с пломбой стоит 5000—7000 ₽.

Пару лет назад все члены нашего кооператива сбросились по 2000 ₽ и установили в гаражах счетчики, а заодно обновили электропроводку и пломбы.

Проверить покрытие смотровой ямы. Часто смотровую яму накрывают досками, когда не используют. Со временем они могут потрескаться или прогнить. Если машина наедет колесом на такое место, это чревато серьезными повреждениями. Кроме того, в яму может провалиться человек.

Я рекомендую проверять, цело ли покрытие, после того как съедет очередной арендатор. Как-то я не заметил, что доски на нашей яме прогнили, и туда чуть не провалился съемщик. Пришлось оперативно делать новый настил.

Сфотографировать гараж снаружи и внутри, перед тем как отдать ключи арендатору. Если он что-то сломает или неисправимо испачкает, получится сразу доказать, что это его вина.

Это особенно актуально для металлических гаражей: я слышал про случаи, когда собственники обнаруживали поврежденные стены и ворота. Еще такой бокс может начать ржаветь, а арендатор сделает вид, что не заметил начинающуюся коррозию. В кирпичном гараже очень сложно что-то испортить — за все время, что я сдаю свой, подобных проблем не было.

Стоимость аренды зависит от многих факторов: охраняют ли кооператив, капитальное это строение или металлический бокс, есть ли отопление, яма, погреб. Чем больше опций — тем дороже. Например, в Воронеже отдельно стоящий во дворе металлический бокс вряд ли удастся сдать дороже чем за 2500 ₽ в месяц. Арендная плата за капитальный гараж в охраняемом и благоустроенном кооперативе в районе, где тяжело поставить машину на улице, может доходить и до 13 000 ₽.

Если гараж не в кооперативе, я советую посмотреть на стоимость аренды боксов в близлежащем районе. Как точку отсчета можно брать месячную цену парковки на охраняемой стоянке. В 2023 году Воронеже это 3500 ₽.

Когда я ищу нового арендатора, то смотрю, за сколько сдают боксы в нашем кооперативе. В нем больше 1000 гаражей, и многие из них арендуют. После этого выставляю максимальную цену. Мой гараж в хорошем состоянии и находится в удобном месте: там асфальтовая дорога, рядом остановка, есть сторожка с охраной. Кооператив расположен в центре престижного района с плотной жилой застройкой. Спрос есть всегда, и обычно получается сдать бокс максимум за пару недель.

4900 ₽

стоила аренда гаража в нашем районе в феврале 2023 года

В феврале 2023 года арендовать гараж в нашем районе стоило 4900 ₽ в месяц. Для сравнения: в 2020 году это обходилось в 4500 ₽.

Владелец гаража несет и расходы. Например, ежегодно каждый член нашего кооператива платит 5000 ₽ взносов плюс оплачивает электричество по счетчику. Каждый год размер членского взноса растет на 100—150 ₽. Собранные деньги руководство тратит на охрану, уборку снега зимой, ямочный ремонт дороги. Часть суммы идет на зарплату председателя, электрика и двух или трех охранников.

Могут быть и разовые расходы. Например, в 2022 году я потратил около 800 ₽ на новый утеплитель для ворот. Электричество по счетчику — 120 ₽ за весь год. В итоге мои годовые расходы составили 5920 ₽. Плюс не забудьте налоги.

В 2022 году я сдавал гараж трем разным арендаторам: в январе — апреле — за 3500 ₽, в июне — октябре — за 4000 ₽, с декабря — снова за 3500 ₽. В мае и ноябре съемщиков не было. За год выручка составила 36 000 ₽, чистая прибыль — 30 080 ₽.

30 080 ₽

я заработал на аренде гаража в 2022 году

Обычно я размещаю объявления на «Авито». Это стоит 299 ₽ в месяц. Еще часто делаю десяток бумажных объявлений и расклеиваю их на территории своего кооператива.

По моему опыту, гаражи снимают простые люди, поэтому блистать юмором и изобретательностью не стоит. В идеале надо сообщить потенциальному арендатору следующее:

1. Адрес и название гаражного кооператива. Желательно поставить отметку на карте, чтобы человек сразу мог понять, подходит ли ему район.
2. Железобетонный у вас гараж или металлический.
3. Состояние ворот и замков.
4. Есть ли электричество, вода, охрана, видеонаблюдение, далеко ли гараж находится от КПП.
5. Площадь гаражного бокса, есть ли погреб и смотровая яма.
6. Как выглядят ворота и помещения внутри — для этого нужны фотографии.
7. Срок, на который сдаете гараж: квартал, полгода, год или бессрочно.
8. Желаемую арендную плату и как часто ее надо вносить — раз в месяц, квартал, год.
9. Есть ли в гаражном кооперативе видеонаблюдение.
10. Каких арендаторов вы не хотели бы видеть. Например, автослесарей, маляров и цеховиков.

Даже если вы все подробно расписали, готовьтесь к потоку звонков от людей, которые будут спрашивать про стоимость, условия и месторасположение. Часто гаражи снимает не самая образованная и благополучная публика, и вам придется терпеливо общаться с разными категориями потенциальных арендаторов.

Есть и другой способ поиска, которым я иногда пользуюсь, — через руководство кооператива. Часто так арендатора можно найти еще быстрее.

В каждом гаражном кооперативе есть председатель или управляющий. Он собирает взносы с пайщиков, заключает договор с охранной компанией, энергетиками, коммунальщиками, следит за состоянием ворот, дорог. А еще организовывает уборку территории, вывоз снега и мусора.

В нашем гаражном кооперативе хороший, ответственный и активный председатель, который ведет учет сдающихся гаражей, знает контакты всех собственников и общается с желающими арендовать бокс. Кроме того, на въезде в кооператив обычно есть доска объявлений, где размещают информацию о таких гаражах.

Можно договориться, чтобы председатель предварительно пообщался с потенциальными арендаторами. Уже на этом этапе отсеиваются маргиналы, криминальные личности и хитросделанные производственники.

Именно через председателя в 2017 году я сдал гараж порядочному арендатору, который хранил в нем рыболовные и охотничьи товары для своего интернет-магазина.

Арендатор может попросить владельца гаража доказать, что тот действительно собственник помещения. Это можно подтвердить несколькими документами, например выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве собственности, а также выпиской из реестра участников гаражного кооператива. Такие бумаги понадобятся при заключении договора найма.

Бывает, что правоустанавливающих документов ни на гараж, ни на землю под ним нет. Такое может быть, если человек купил его у прежнего владельца за наличные, по рукописному договору купли-продажи, и не позаботился о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Документ, который может предоставить владелец такого имущества, — это справка о членстве в кооперативе от председателя.

Я всегда заключаю письменный договор найма нежилого помещения с арендатором. Мой опыт показал, что это не просто формальность, чуть ниже расскажу почему.

Образец договора легко найти в интернете. В нем обязательно надо прописать несколько моментов:

1. Паспортные данные арендатора и арендодателя, включая адрес регистрации и контакты — телефон и электронную почту.
2. Адрес кооператива, номер гаража, его площадь и кадастровый номер, если есть.
3. С какой целью арендатор снимает гараж — хранить машину, имущество, организовать производство и т. п.
4. Срок аренды и условия ее продления.
5. Месячную стоимость аренды.
6. День и порядок оплаты — например, наличными или переводом на карту.
7. Порядок оплаты потребленной электроэнергии.
8. Порядок расторжения договора по инициативе одной из сторон, а также срок просрочки оплаты, после которого владелец имеет право вскрыть гараж.
9. Срок освобождения гаража после окончания договора аренды.

Договор составляют в двух экземплярах. Вместе с ним надо подписать акт приема-передачи — тоже в двух экземплярах. Я на всякий случай прошу у арендатора копию паспорта, а ему даю копию свидетельства о праве собственности на гараж.

Настоятельно рекомендую оставить руководителю кооператива контакты арендатора. Например, на случай, если придет энергонадзор и понадобится срочно проверить показания счетчика.

За полтора десятка лет, что я сдаю гараж, я повидал немало арендаторов. Кроме этого, я много общался со своими соседями по кооперативу, которые тоже сдают боксы. В итоге пришел к выводу, что съемщиков можно разделить на несколько типов.

Переезжающие — самые лучшие арендаторы. Это люди, которые продали жилье, а новое еще не купили или купили, но ремонтируют. Им нужно на время оставить вещи и мебель в сухом месте под крышей.

Платят исправно, электричество, яма и погреб для них неважны. Крепкие ворота и непротекающая крыша — вот и все требования.

В 2008 или в 2009 году у меня снимала помещение семья, которая продала большую трехкомнатную квартиру и начала на эти деньги строить дом в пригороде. Они свезли в гараж всю мебель, домашние вещи, сезонную одежду, кухонную утварь и часть сантехники для нового дома. Пока строили жилье, снимали квартиру неподалеку, а вещи хранили в гараже. Для них было строго критично, чтобы не протекала крыша и не было слишком влажно. Через год они съехали, оставив мне на память старую тумбу для обуви. Видимо, она просто не поместилась в кузов грузовика, который вывозил вещи.

Владельцы свежекупленных «ласточек» экономкласса. Такие водители с трепетом смахивают с новой машины пыль и листья. Они очень требовательны к состоянию бокса, интересуются, крепкие ли ворота и замки, где находится камера наблюдения, не планируют ли в ближайшее время подводить к гаражам воду.

С такими съемщиками нет никаких рисков. По моему опыту, платят исправно, но обычно съезжают через 6—8 месяцев. Такие арендаторы оставляли после себя коробки от запчастей и пластиковые хомуты, которыми крепили колпаки к стальным салонным дискам. В общем, хорошие ребята.

У нас снимал гараж владелец нового Фольксвагена Поло. Очень переживал, что машину могут угнать. Через полгода нашел гараж, «где ворота покрепче», и съехал.

Хозяйственные мужики — часто это переехавшие в город селяне. Такие люди со знанием дела исследуют объем погреба, проверяют, удобная ли смотровая яма, и отчаянно торгуются за каждые сто рублей арендной платы.

Можно быть уверенным, что гараж останется чистым, внутри появится рукомойник, матрас для сна, а погреб будет полон картошки, капусты и солений. На стенах они развесят рыболовную снасть, а в глубине гаража будет стоять лодка со снятым мотором.

С ними тоже нет никаких рисков, за единственным исключением: они стараются не платить за последний месяц. Такие люди обычно оставляли после себя несколько капустных листьев в погребе и пару пустых пивных бутылок. Один съезжающий арендатор, как я уже упоминал, прихватил с собой наш старый шкаф, другой — забытые кем-то стойки от копейки 1974 года выпуска.

В 2013 году у меня снимал гараж самый настоящий браконьер: стены были завалены снастями, сетями, в помещении лежало несколько моторов к лодкам, сами лодки часто менялись. По словам арендатора, он с друзьями мотался на Волгу и неделями жил там на островах, ведя промысел. Проблем с ним не было. Единственное, после его отъезда в гараже неделю стоял странный запах резины.

Мелкие предприниматели. Сохранность товара для них самое важное, поэтому они тщательно проверяют состояние крыши, ворот и замков. Если задняя стена гаража выходит на пустырь или глухой проулок, то снимать помещение не будут.

Эти люди тоже отчаянно торгуются за каждые сто рублей, но стараются заключить договор аренды, чтобы вписать туда ответственность собственника за сохранность товара.

Форменное нашествие таких съемщиков было в апреле 2020 года, когда объявили карантин и в округе закрылись все торговые центры. С владельцами гаражей в нашем кооперативе договаривались о временном хранении мебели, одежды, обуви, канцелярии, книг и других товаров. По всей видимости, предприниматели разрывали договоры аренды и искали место для временного хранения товара. Все поголовно предупреждали, что договор аренды будет светиться в налоговой. Так что будьте готовы заплатить налоги, если вдруг собирались сдавать гараж нелегально.

Владельцы интернет-магазина спецодежды снимали у меня гараж под склад в течение полутора лет. Платили вовремя и не оставили никаких следов, за исключением обрывков упаковки и пыли.

Мастеровые. Гаражи снимают производители кухонь, корпусной или мягкой мебели, водопроводчики, электрики, монтажники, автослесари, маляры, строители с бетономешалкой и козлами, токари, операторы станков с ЧПУ, сварщики и прочий рабочий люд.

Их тоже можно отнести к категории предпринимателей, но к самой нищей ее части, у которой нет денег на аренду полноценного ангара.

Они оставляют после себя помойку и руины Сталинграда, но самое страшное не это. Сдавая бокс таким людям, собственник предоставляет им бесконтрольный доступ к электроэнергии. По моему опыту, даже если гараж оборудован счетчиком, то в первый же вечер они пробуют подключиться в обход него или сорвать пломбу, чтобы смотать показания. По моим ощущениям, для них аренда гаража — это просто способ снизить затраты на электроэнергию почти до нуля.

Еще одна проблема — внимание со стороны налоговой инспекции. Как показывает практика, участковые с удовольствием делятся с налоговиками сведениями о цеховиках, улучшая свою статистику. Предприниматели могут съехать в одну ночь, а разбираться с последствиями и объясняться придется владельцу гаража.

У моих соседей по кооперативу уже несколько лет снимают бокс ребята, которые собирают кухни на заказ. От председателя слышал, что осенью ими заинтересовалась налоговая, поскольку мастерам начали привозить материалы и мебельную фурнитуру в промышленных масштабах — на фуре.

Другие соседи по гаражу как-то сдали на лето бокс ребятам, которые открыли веломастерскую. Арендаторы исправно платили, но оставили после себя большое количество грязи и никому не нужного железа. К гаражу потом еще долго приезжали люди и спрашивали, куда переехал велоремонт. Видимо, мастера все-таки были хорошие.

Криминальные элементы. Эти простодушные с виду ребята пытаются под любым трогательным предлогом снять гараж на месяц, чтобы «поставить сломанную машину, пока ждем запчасти». На самом деле гараж используют, чтобы разобрать угнанный автомобиль. Его обглоданный скелет бросят тут же, в боксе, оставив ворота распахнутыми. Другой вариант — отстой угнанной машины в течение нескольких недель, перед тем как перегнать ее в другой регион.

Вычислить таких арендаторов несложно: они путаются в подробностях при обсуждении условий предстоящей сделки. Мгновенно испаряются после предложения заключить договор и оставить копию паспорта. Еще один сигнал — они пытаются снять гараж на очень короткий срок и не оставляют страховой платеж.

Несколько раз мне звонили по объявлению и просили сдать гараж на пару недель или на месяц. Короткий срок обосновывали необходимостью передержать автомобиль перед ремонтом. Впрочем, какую именно машину хотят оставить, не говорили. Один раз я даже приехал на встречу и показал гараж. Но как только попросил посмотреть у потенциального арендатора паспорт, тот развернулся и ушел, даже не попрощавшись.

В отличие от рынка аренды квартир, в случае с гаражами залог в размере месячной платы брать не принято. Поэтому всегда есть риск, что арендатор исчезнет и останется должен за предыдущий месяц. Чтобы такого не происходило, я советую брать плату сразу за квартал. Это отсеет не только любителей халявы, но и людей с нестабильными источниками дохода.

У меня возникали ситуации, когда арендаторы переставали выходить на связь в день оплаты следующего месяца. Обычно в таком случае я выжидал прописанные в нашем договоре семь дней. После отправлял арендатору по электронной почте письмо примерно такого содержания:

• «Уважаемый Мартын Мартынович!
• В связи с неисполнением ваших обязанностей по внесению платежа за следующий месяц аренды, по истечении семи календарных дней, в соответствии с пунктом договора, считаю наш договор расторгнутым с ХХ числа месяца ХХХХ года.
• Приглашаю вас для вскрытия гаража в составе комиссии участкового и председателя гаражного кооператива.
• Находящееся в гараже имущество удалено как невостребованное.
• Настоящим письмом, в соответствии с договором, вы уведомлены о расторжении договора аренды с ХХ числа месяца ХХХХ года».

В моей практике было два таких случая. Оба раза человек сразу же объявлялся, гасил долги и вывозил свои вещи.

1. В договоре аренды нужно указать, зачем наниматель снимает гараж, срок аренды, цену, порядок платежей и необходимость оплаты арендатором потребленной электроэнергии.
2. В акте приема-передачи нужно зафиксировать показания счетчика, состояние гаража и ворот, а также перечень имущества собственника, которое остается в боксе.
3. Надо бывать в гараже хотя бы раз в три месяца, чтобы проверить показания счетчика электроэнергии и состояние помещения.
4. У председателя гаража и знакомых соседей по кооперативу должны быть контакты собственника, чтобы они могли связаться с ним в случае форс-мажора.
5. Лучше отказаться от сделки, если потенциальный арендатор еще на стадии осмотра ведет себя конфликтно и вызывающе.
6. Всегда держите наготове дубликат ключей от гаража на случай, если придется расторгнуть договор.