Как купить жилье с господдержкой

Осенью 2023 года прошла первая конференция Т⁠—⁠Ж, где эксперты рассказывали, как копить, зарабатывать, приумножать, защищать и тратить свои деньги.

На сайте конференции можно посмотреть список докладов и получить доступ к записи выступлений.

Экономист и консультант по налогам Екатерина Мирошкина помогла разобраться в ипотеке с господдержкой. Она сама взяла три ипотеки и в каждом случае использовала разные варианты господдержки, что помогло сэкономить в общей сложности более 4 000 000 ₽. Основные идеи доклада и лайфхаки Екатерины — в конспекте, презентацию можно скачать.

В России действует немало государственных программ поддержки ипотечников. За весь период действия программ льготной ипотеки по этим программам были оформлены больше 2 млн кредитов. Речь идет как о федеральных программах, которые охватывают наиболее широкую аудиторию, так и о более узких региональных.

Расскажу о наиболее популярных.

Сегодня существует несколько возможностей взять ипотеку по ставке ниже рыночной — до 8%. При этом банку невыгодно выдавать ипотеку по заниженной ставке, но государство компенсирует ему эту разницу.

Основные программы господдержки:

1. Льготная на квартиру в новостройке и ИЖС — со ставкой до 8%.
2. Семейная — до 6%.
3. ИТ⁠-⁠ипотека — со ставкой до 5%.
4. Дальневосточная и арктическая — со ставкой до 2%.

Сумма кредита по субсидированной ставке в каждой программе ограничена, и в городах-миллионниках ее может быть недостаточно. В этом случае можно взять заем на большую сумму, но кредит сверх льготного лимита идет по рыночной ставке.

Льготная ипотека до 8%, которую называют еще «господдержка-2020», охватывает большинство заемщиков, так как нет требований к наличию детей и профессиональной деятельности.

В декабре 2023 года условия этой программы стали жестче. Теперь первоначальный взнос составляет от 30%, а максимальная сумма кредита — 6 000 000 ₽ для всех регионов.

Семейную ипотеку до 6% могут взять семьи с хотя бы одним ребенком, который родился в 2018 году и позже. Если дети старше, их должно быть минимум два — и до 18 лет. Семьи, где есть ребенок с инвалидностью, могут претендовать на льготные условия по ипотеке вне зависимости от года рождения и возраста ребенка.

В отличие от льготной ипотеки, по семейной доступно рефинансирование. Например, пока детей нет, можно взять ипотеку под 8%, а после рождения ребенка рефинансировать ее под меньший процент.

Если льготная ипотека распространяется только на покупку квартиры у застройщика или юрлица — первого собственника, то по семейной ипотеке можно приобрести жилье по переуступке.

Что касается строительства собственного дома, то условия семейной ипотеки более жесткие, чем льготной. Можно построить дом только по договору подряда, а по господдержке-2020 можно строить самостоятельно и еще включить стоимость участка в сумму ипотеки.

ИТ-ипотека до 5% предлагает более выгодные условия, чем две предыдущие программы. Лимит займа увеличен до 18 000 000 ₽ в городах-миллионниках и до 9 000 000 ₽ — в остальных регионах.

С сентября 2023 года расширили список профессий, которые могут претендовать на ИТ-ипотеку. Теперь она доступна не только людям, непосредственно связанным с разработкой, но и дизайнерам, редакторам, бухгалтерам и другим специалистам.

Главное — работать по трудовому договору дольше трех месяцев в компании, аккредитованной Минцифры, это можно проверить на госуслугах. Если аккредитации нет, компания может оформить ее онлайн.

Для молодых специалистов — до 35 лет включительно — отменили требование к среднемесячной зарплате. У более старших специалистов она должна быть не меньше 150 000 ₽ в Москве, 120 000 ₽ — в городах-миллионниках, 70 000 ₽ — в регионах. Это суммы до вычета НДФЛ.

Дальневосточная ипотека дает возможность купить жилье с минимальной кредитной ставкой — до 2%. Она менее востребована, чем другие программы, в силу ограничений по возрасту, сроку кредита и, главное, региону покупки. Но в Т⁠—⁠Ж есть успешная история, как семье удалось купить дом по дальневосточной ипотеке.

Важное условие дальневосточной ипотеки в том, что в течение 270 дней после оформления права собственности заемщики должны оформить постоянную регистрацию в регионе и не менять место прописки минимум пять лет. Иначе банк имеет право повысить ставку.

Аналогичные условия действуют и для арктической ипотеки. Это новая программа с ноября 2023 года.

У тех, кто уже использовал ипотеку с господдержкой, еще есть способы получить субсидию на приобретение жилья. Расскажу об основных вариантах.

Материнский капитал. Это мера поддержки для семей с первым, вторым и последующими детьми — в зависимости от года рождения. В 2023 году выплата за первого ребенка составляет 586 947 ₽, за второго — 188 682 ₽. Если первый ребенок родился до 2020 года, а второй — после, то после рождения второго выплачивают полную сумму — 775 628 ₽. В феврале каждого года маткапитал индексируют.

Выплату можно использовать в качестве первоначального взноса или для погашения имеющейся ипотеки. За счет уменьшения основного долга получится существенно сэкономить на процентах.

Материнский капитал можно использовать частично. Например, если долг по ипотеке составляет 500 000 ₽, а сумма маткапитала — 775 628 ₽, можно закрыть действующую ипотеку, а разницу использовать в счет первоначального взноса на новое жилье.

Субсидия для многодетных семей. Социальная выплата дополнительно к ипотеке с господдержкой и материнскому капиталу — 450 000 ₽ для многодетных. Действует для семей, в которых третий ребенок родился начиная с 2019 года. Это требование распространяется на заемщика, на которого оформлена ипотека.

В отличие от маткапитала, эта выплата не индексируется и может быть использована только на одну ипотеку в жизни. Неиспользованная часть сгорает. Поэтому, если у семьи, например, уже есть ипотека с долгом меньше 450 000 ₽, есть смысл использовать субсидию для многодетных для погашения не действующего кредита, а следующего.

Оформить эту выплату проще всего. Для этого нужно:

1. Заполнить заявление на госуслугах. Ему присваивается номер.
2. Проверить статус заявления на сайте дом.рф. Через несколько дней деньги поступают в банк на ипотечный счет.

Что еще почитать по теме:

1. Как потратить материнский капитал на то, что действительно нужно.
2. Как многодетной семье получить 450 000 ₽ на погашение ипотеки.
3. Что многодетные семьи могут получить от государства.

Ипотечные каникулы. Если заемщик оказался в сложной жизненной ситуации и не в состоянии выплачивать ипотеку, можно взять отсрочку на полгода — без согласия банка. Но у заемщика должна быть уважительная причина, а жилье — единственным.

Если все условия соблюдаются, нужно отправить заявление в банк с требованием предоставить каникулы или снизить на это время платеж до комфортного. Банк не имеет права назначать штраф или забрать квартиру.

Кредитные каникулы. Если доход снижается на 30%, можно воспользоваться кредитными каникулами и не гасить ипотеку в течение шести месяцев. Но кредитный договор должен быть заключен до 1 марта 2022 года. С 2024 года условия программы изменятся.

Условия программы господдержки закреплены в законе, но решение о выдаче кредита принимает конкретный банк. Кроме соответствия формальным условиям ипотечной программы банк оценивает совокупность факторов:

1. Платежеспособность клиента.
2. Кредитную историю.
3. Семейное положение.
4. Кредитную нагрузку на семью в целом.

Чаще всего причина отказа — в испорченной кредитной истории. Ее можно и нужно контролировать самостоятельно. А в случае отказа советую улучшить кредитную историю и заново подать заявку.

Что почитать по теме:

1. Как проверить кредитную историю.
2. Мифы об ипотеке.
3. Что можно купить в ипотеку помимо квартиры.

1. В России действует несколько вариантов господдержки для покупки недвижимости с разными условиями. Их можно комбинировать.
2. Господдержка позволяет взять ипотеку не только на квартиру, но и на строительство дома.
3. Кроме льготной ставки можно получить реальные деньги на ипотеку из бюджета — маткапитал и субсидию для многодетных.
4. Если банк отказывает в льготной ипотеке, стоит проверить кредитную историю и подать заявку заново или в другой банк.