Как госслужащему сдать квартиру в аренду?

Ваша супруга может сдавать общую квартиру и платить налог как самозанятая. Ставка — 4%, если она будет получать деньги от арендаторов без статуса ИП, как чаще всего и бывает. Расскажу, что для этого нужно.

Судя по вопросу, вы не хотите сдавать квартиру сами. Но сначала предлагаю разобраться, есть ли у госслужащего такое право.

В России несколько законов о государственной службе со схожими запретами. Один из таких запретов — на предпринимательскую деятельность, в том числе через других людей. Это не значит, что госслужащим нельзя получать дополнительный доход — сдавать квартиру можно. Главное, чтобы это не было похоже на предпринимательство, иначе могут уволить из-за утраты доверия  .

Предпринимательство — самостоятельная деятельность для получения регулярного дохода от имущества, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг  .

Прокуратура Рязанской области, Нагатинский межрайонный прокурор Москвы и министерство земельных и имущественных отношений Татарстана считают передачу квартиры в аренду предпринимательством, если госслужащий:

1. Купил квартиру специально, чтобы сдавать.
2. Использовал помещение только для сдачи.
3. Делал это несколько раз. Например, сдавал квартиру посуточно через сервис бронирования, предлагал дополнительные услуги вроде раннего заезда или позднего выезда  .

Госслужащий может сдавать квартиру в аренду со статусом самозанятого или без. Эту позицию поддерживают ФНС и Минтруд  .

Без самозанятости придется уплатить НДФЛ — 13—22% в зависимости от годового дохода. У самозанятых налог ниже  :

• 4%, если квартиру арендует человек без статуса ИП;
• 6%, когда арендатор — ИП или компания.

Ставки действуют, пока доход самозанятого не превысит 2 400 000 ₽ в год. Далее придется платить НДФЛ.

Если вы, как госслужащий, представляете специальные справки о доходах, в них надо внести заработок от сдачи квартиры. Подробнее — в статье «Как госслужащему заполнить справку о доходах».

Если квартира у вас с супругой в общей долевой собственности, есть два варианта сдавать недвижимость.

Совместно. По договору вы оба — арендодатели, а налоги платите раздельно. В справке госслужащего такой доход указывают пополам: наполовину ваш, наполовину супруги  .

Арендодателем будет кто-то один. В вашем случае — супруга. От вас нужно согласие на распоряжение общей квартирой, а налог будет платить жена. В декларации госслужащего все деньги от аренды нужно будет указывать как доход супруги.

Если квартира в общей долевой собственности, для сдачи в аренду одним владельцем нужно согласие второго супруга  .

Специальных требований к такому согласию нет. Лучше оформить его письменно и указать:

• кто, кому и на что дает согласие. Например, на возможность продления договора аренды, если хотите, чтобы супруга занималась всеми бумажными вопросами;
• какую квартиру супруга может сдавать — кадастровый номер и адрес;
• срок действия согласия — бессрочное лучше не давать, даже если у вас с женой прекрасные отношения;
• дату подписания.

Если вы, как госслужащий, заполняете справку о доходах, деньги от сдачи квартиры за вычетом налога нужно будет указать как доход жены. Она может уплатить налог на профессиональный доход как самозанятая по ставке 4 или 6%, как я написала выше.

Даже если общую квартиру будет сдавать супруга, это не должно походить на предпринимательство. Не получится купить несколько квартир и сдавать их от имени жены.

Вот какие материалы Т⁠—⁠Ж могут пригодиться в вашей ситуации:

1. Как стать самозанятым.
2. Как сдать квартиру.
3. Договор найма квартиры.

Квартиру в общей долевой собственности могут сдавать оба владельца или один из них. Во втором случае от другого собственника нужно согласие на передачу квартиры в аренду.

Самая низкая налоговая ставка у самозанятых, которые сдают квартиру людям без статуса ИП, — 4% от арендной платы.

Если один из владельцев госслужащий, важно, чтобы сдача квартиры в аренду не выглядела как предпринимательство. Иначе со службы могут уволить из-за утраты доверия.