3 схемы для покупки новостроек, в кото­рых нужно участв­овать с осторож­ностью

После ужесточения льготной ипотеки на рынке жилья расцвели новые схемы.

Ставки по рыночной ипотеке в 2026 году — 19—24%. Для привлечения клиентов застройщики придумывают акции с выгодными условиями. Например, предлагают рассрочку или низкую кредитную ставку в первые годы.

Банк России выпустил ипотечные стандарты ЦБ и признал недопустимыми большинство схем застройщиков, но некоторые из них все еще присутствуют на рынке. Расскажу про их условия и дополнительные риски, с которыми может столкнуться покупатель.

В 2022 году на рынке стали появляться предложения оформить ипотеку под 0,1%. Такие проценты предлагали застройщики. Со временем эти программы убрали: ЦБ выступал против них. Но и сейчас можно встретить похожую модификацию, когда при средней ставке 20% застройщики или их партнеры предлагают оформить рыночную ипотеку, например, по ставке 15%.

Как работает. Застройщик договаривается с банком об особых условиях для заемщика: кредитор обеспечивает низкую ставку взамен на комиссию, которую продавец берет с покупателя квартиры в пользу банка, чтобы компенсировать ему выпадающую прибыль.

В зависимости от договоренностей банк может зафиксировать специальные условия на весь срок кредита или на несколько лет, а дисконт к рыночной ставке может составлять от сотых долей до 10 процентных пунктов.

Заемщику эту схему преподносят как выгодную — и действительно, если сравнить ежемесячные платежи и сумму итоговой переплаты, получается экономия, которая может измеряться миллионами рублей.

Но есть сразу несколько подвохов:

1. Выгода вырисовывается, только если платить ипотеку долго: при досрочном погашении переплата на обычных условиях может оказаться даже ниже.
2. Когда ЦБ смягчит политику, рыночную ипотеку можно рефинансировать, и тогда окажется, что заемщик, который заплатил комиссию за более низкую ставку, сделал это зря.
3. Жилье де-факто покупают по завышенной цене: комиссия может доходить до 40% от суммы кредита. И если такую квартиру придется продать, покупатель останется в минусе.

Это же обстоятельство создает риски и для банка, у которого квартира остается в залоге до выплаты ипотеки. Если клиент перестанет платить по кредиту, банк будет вынужден продать ее по судебному решению, но вырученная сумма может не покрыть выданный кредит. Не случайно российский ЦБ выступает резко против подобных схем.

С 1 января 2025 года заработал ипотечный стандарт, который запретил программы, когда за снижение процентной ставки по ипотеке банк берет комиссию с заемщика или застройщика и такая ставка приводит к удорожанию покупаемой квартиры  . Поэтому сейчас чаще встречается ипотека с пониженной ставкой, но только в первые два-три года после выдачи кредита.

Но предложения по низким ставкам на весь срок кредита — значительно ниже ключевой и среднерыночных предложений — можно встретить и сейчас. Например, «Самолет-плюс» вместе с «Совкомбанком» предлагают ставку 12,99%.

При покупке жилья в ипотеку клиент обычно платит первоначальный взнос — 10—20% в зависимости от ипотечной программы. Это приличная сумма, которая не всегда есть на руках. Для людей без накоплений застройщики в партнерстве с банками предлагают ипотеку без взноса.

Как работает. В такой сделке застройщик предлагает разные схемы:

1. Ипотека идет без уплаты взноса, его банк не требует, и это не влияет на стоимость жилья.
2. Застройщик завышает стоимость жилья на размер взноса, а разницу передает дольщику как заем или пожертвование, чтобы тот расплатился с банком. По сути, это та же ипотека с кэшбэком.

По ипотеке без первоначального взноса квартира идет с удорожанием — от 10 до 30%. На сумму завышения дольщику придется заплатить НДФЛ 13%. Ведь полученные от застройщика деньги на взнос с точки зрения налоговой — прибыль. Издержки на налоги часто учитывают в сделке и закладывают в конечную цену квартиры.

При этом не каждый девелопер предлагает такие схемы. Часто ипотека без взноса действует на определенные ЖК и даже на определенные квартиры: например, могут быть ограничения по максимальной площади или стоимости.

Это разновидность ипотеки, когда банк выдает кредит частями. В начале ее появления ежемесячные платежи по ипотеке были по рублю, сейчас такого не встретишь — они в среднем 5 000—10 000 ₽. Оставшуюся часть кредита банк выдает позже. Мы подробно разбирали эту схему в статье про ипотеку за рубль.

Как это работает. Дольщик выбирает квартиру, по которой застройщик предлагает акционную ипотеку. Банк одобряет кредит, но выдает его частями. Первый транш — в день подписания кредитного договора. Обычно это сумма от 100 000 ₽ или 10—30% от стоимости квартиры — зависит от условий программы и застройщика. Проценты и ежемесячный платеж от этой суммы невысокие.

Первый транш обычно рассчитан на один-два года — до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома. После клиент получает очередной транш кредитных денег, тоже по рыночной ставке. Ипотеку не обязательно делят на два транша, их может быть и три-четыре.

Квартира может быть с удорожанием на 5—8% или по рыночной цене. Также программа часто подразумевает надбавку к ставке — обычно на 1 п. п. Работает такая схема, как правило, по стандартной ипотеке — не по льготным программам.