Как составить договор аренды

Правильно оформленный договор — надежный способ отстоять свои права, если что-то пойдет не так.

А в некоторых случаях письменный договор аренды обязателен: если он действует больше года, если арендуют недвижимость и если одна из сторон — организация. Расскажу, как оформлять договоры аренды.

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет  .

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор нужен, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль. С устной договоренностью сроки и размер оплаты зависят только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет его платить вовремя и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку  .

Понадобятся документы, которые подтверждают, кому принадлежит имущество, и удостоверяют личности тех, кто подписывает договор. Обычно нужны паспорта, доверенности представителей обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности арендодателя или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

В договоре аренды недвижимости должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет  .

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение, когда действует договор с неопределенным предметом. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и тот этого не отрицает  .

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества  .

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора  . Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда  .

Например, если офис арендован до 31.12.2025, то 01.01.2026 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, максимальный срок аренды муниципальной земли для жилищного строительства — пять лет  .

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды стороны определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен  .

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды меняют в дополнительных соглашениях. Это можно делать не чаще раза в год, если стороны не решат иначе. То есть собственник не имеет права увеличивать арендную плату несколько раз в год, если не сумеет договориться об этом с арендатором.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон.

Арендодатель обязан:

1. В согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла  .
2. Исправлять не оговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт. Он может заменить имущество, снизить арендную плату, оплатить ремонт или компенсировать арендатору расходы на ремонт: способ выбирает арендатор. Если из-за недостатков имущества последний захочет расторгнуть договор, собственнику придется согласиться.
3. Предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.
4. Предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.
5. Компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор может требовать исполнения этих обязанностей в претензионном порядке или через суд.

А вот обязанности арендатора  :

1. Вовремя платить за аренду и коммунальные услуги — если это указано в договоре.
2. Беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если получил согласие на субаренду.
3. Соблюдать нормы пожарной безопасности и санпины.
4. Делать мелкий текущий ремонт, например поменять личинку в дверном замке.

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ. Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор. Если арендодатель предоставил имущество с опозданием или непригодное для использования:

• без важных документов типа полиса ОСАГО;
• без принадлежностей, например без ключа от электрощита;
• с недостатками, мешающими пользованию, например со сломанной входной дверью;
• с неоговоренным обременением — например, через сдаваемое помещение разгружают товары соседнего магазина.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций  .

Арендатора можно наказать за:

• использование имущества не по назначению, например, когда запрещено таксовать договором аренды автомобиля;
• порчу имущества или уклонение от ремонта;
• просрочку оплаты больше двух раз подряд;
• другие действия, запрещенные договором.

Собственник может письменно предупредить арендатора о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность  .

Расторжение договора не прекращает ответственность сторон. За просрочку или возврат поврежденного имущества арендатор должен заплатить неустойку, плату за время просрочки и убытки. Но и арендодатель обязан компенсировать убытки, если новый договор заключен не с добросовестным арендатором  .

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Да, можно. Используйте любой образец, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации  .

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно. Продажа земли ни на что не повлияет  .

Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену  .

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды снова подписывается передаточный акт  .

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех  .

Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает  .

Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней  .

Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или хотя бы дают письменную инструкцию.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт  .

Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по ремонту лежат на собственнике вещи  .

1. Аренда — это временная передача имущества за плату. По закону письменный договор аренды обязателен, если касается недвижимости, заключается дольше чем на год или если одна из сторон — организация. В остальных случаях письменная форма нужна для защиты интересов сторон договора.
2. В договоре обязательно нужно назвать передаваемое имущество и участников. Стороны самостоятельно определяют, указывать ли в договоре срок передачи и арендную плату, кроме договоров на аренду недвижимости. Ключевые права и обязанности сторон договора указаны в ГК РФ, стороны могут переписать их в договор и дополнить теми, что важны для конкретного соглашения.
3. Договор аренды недвижимости на срок от года необходимо зарегистрировать в Росреестре. Отдельный договор на аренду земли под зданием можно не подписывать. Если не указать размер арендной платы за недвижимость, договор действовать не будет. Можно указать в договоре, что он подтверждает передачу объекта от арендодателя, но для возврата от арендатора все равно придется составлять передаточный акт.