Как оформить дарственную на квартиру

На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения.

Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — двусторонний, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения нужно как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а притворная сделка. По сути это купля-продажа или мена, но не дарение.

Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и сколько будут стоить услуги нотариуса.

Форма договора. По закону договор дарения можно заключить устно или письменно. Но если собираетесь дарить недвижимость, подойдет только второй вариант, а еще переход прав по сделке нужно зарегистрировать в Росреестре. Просто передать документы на квартиру нельзя. Ведь документы только подтверждают право на нее.

С 2025 года нотариус нужен для всех сделок с дарением недвижимости, хотя раньше требовался только для дарения долей  . Это должно уменьшить количество принудительных дарений жилья и судебных исков по оспариванию.

Есть обязательные требования к дарителю:

1. Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, ребенок младше 14 лет подарить свою долю в квартире не может. А дети от 14 до 18 лет вправе подарить свою квартиру или долю в ней только с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей — и предварительного разрешения опеки.
2. Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек действовал под давлением или не осознавал, что делает.
3. Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.

Дарение недвижимости между организациями запрещено, то есть одна фирма не может подарить другой офис. Правда, если обе стороны все устраивает, оспаривать такую сделку некому. Но если офис принадлежит директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику  .

Чтобы составить договор дарения, понадобятся:

1. Паспорта или другие документы, которые удостоверяют личность сторон договора — дарителя и одаряемого.
2. Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН. Эти документы не нужны, если право собственности дарителя возникло до 31 января 1998 года. Тогда на правоустанавливающих документах должен стоять штамп о регистрации, сделанный бюро технической инвентаризации, БТИ.

По закону акт приема-передачи к договору дарения не нужен, но лучше его составить. Это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным со дня регистрации перехода права, но сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.

Все сделки с дарением недвижимости должны проходить через нотариуса. Это касается дарения долей, комнат, квартир, домов между физлицами  . Если одна из сторон организация, дарить можно и без нотариуса.

Сложилась практика, что нотариусы не принимают принесенные готовые документы и требуют полную плату, аргументируя это тем, что должны убедиться в правильности данных. Теперь услуги правового и технического характера называют региональным тарифом, его придется оплатить. Текст договора составит нотариус, ваша задача — перепроверить, не перепутаны ли цифры или имена в договоре.

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он подает за вас все документы в Росреестр в электронном виде. И это намного быстрее, чем делать самому. Росреестр зарегистрирует право нового собственника в минимальный срок: три рабочих дня, если заявление поступит на бумаге, и один день, если между Росреестром и нотариусом налажен электронный документооборот.

Проверьте в тексте:

1. ФИО сторон, их паспортные данные и адреса регистрации. Причем адреса следует указывать строго так же, как в паспорте, включая используемые сокращения.
2. Данные квартиры: адрес, площадь, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дата его присвоения. Если на квартиру есть свидетельство на гербовой бумаге, укажите его серию, номер, когда и кем выдано.
3. Подписи сторон лучше расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость составления договора зависит от региона, но внутри региона она должна быть одинаковой у всех нотариусов. Например, региональный тариф в 2025 году в Москве — 9000 ₽, в Санкт-Петербурге — 8000 ₽.

Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре с 2025 года для частников — 4000 ₽, если недвижимость стоит до 20 млн  .

Нотариальное удостоверение договора. Госпошлина за удостоверение договора дарения доли супругу, родителям, детям, внукам — 3000 ₽ плюс 0,2% от стоимости доли, если ее цена меньше 10 млн. Максимум — 50 000 ₽.

Если дарить не близкому родственнику, госпошлина больше. При стоимости доли до 1 млн — 3000 ₽ плюс 0,4% от цены. При стоимости от 1 до 10 млн — 7000 ₽ плюс 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. Максимум — 100 000 ₽  .

Нотариус бесплатно передаст документы на регистрацию перехода права собственности, уплатить придется только госпошлину для Росреестра.

Госпошлину за регистрацию перехода права собственности уплачивает одаряемый через госуслуги, в кассе любого банка или через терминалы МФЦ.

Удостоверение согласия супруга на сделку в Москве стоит 2000—3000 ₽ в зависимости от количества объектов в документе, в Санкт-Петербурге — 2500 ₽, независимо от количества объектов. В каждом регионе свой тариф.

Расходы одаряемого — госпошлина 4000 ₽ и НДФЛ с кадастровой стоимости подаренного жилья. Однако платить налог не придется, если стороны сделки — близкие родственники. Закон относит к ним:

1. Супругов.
2. Детей, в том числе усыновленных.
3. Братьев и сестер, включая неполнородных, то есть тех, с кем общие мама или папа. Дети новых супругов родителей не считаются близкими родственниками в юридическом смысле.
4. Внуков и внучек.
5. Дедушек и бабушек  .

Если одаряемый не близкий родственник, он должен будет заплатить НДФЛ на следующий год после того, как оформит квартиру в собственность. Ставка налога — 13% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года дарения. Если же квартира по договору стоила дороже 2,4 млн, свыше этой цены НДФЛ — 15%  . Мы уже писали о том, как заплатить налоги за подаренную недвижимость.

Чтобы договор дарения считался заключенным, нужно зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. Это можно сделать несколькими способами: собраться у нотариуса или отправить к нему представителей по доверенности. Второй вариант нужен, если стороны договора дарения находятся в разных городах или не могут прийти к нотариусу в одно время.

Понадобятся такие документы:

1. Паспорта сторон — дарителя и одаряемого.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя. Это бумаги, на основании которых у дарителя возникло право собственности на квартиру, например, договор купли-продажи или договор приватизации.
3. Разрешение органов опеки, если дарителю от 14 до 18 лет или он ограниченно дееспособный.
4. Квитанция об уплате госпошлины — 4000 ₽.

Нотариус может обменяться с Росреестром как электронными, так и бумажными документами. В первом случае срок регистрации — один рабочий день, во втором — три  .

Отметки о регистрации перехода прав на договорах больше не ставят. Государственную регистрацию подтверждает выписка из ЕГРН.

Если нужна выписка на бумаге, ее можно запросить и оплатить через нотариуса или позже в любом отделении МФЦ.

Можно подписать договор дарения, но не регистрировать переход права собственности. Поскольку срока действия у договора дарения нет, отнести его на регистрацию можно в любой момент. Но если даритель в браке, скорее всего, придется обновить согласие супруга — оно не обязательно для регистрации, но лучше подстраховаться.

Пока переход права собственности не зарегистрирован, собственником будет оставаться даритель. Соответственно, он же несет расходы на содержание квартиры и платит налог на имущество. Как только право собственности переходит к одаряемому — обязанности по содержанию и уплате налога тоже переходят к нему.

Даритель может отменить дарение. Но для этого нужны определенные условия — если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких родственников. Также в договор можно добавить условие о том, что даритель вправе отменить дарение, если он пережил одаряемого. Просто взять и отменить дарение, если переход права собственности уже зарегистрирован, можно только через суд.

Оспорить дарение можно. В первую очередь это касается супругов, когда один, например, подарил квартиру без ведома другого. Но такое случается редко. В любом случае оспорить дарение можно только в суде в пределах срока исковой давности — один или три года в зависимости от оснований оспаривания  . С этим все сложно и без юристов тут не обойтись.

Другой случай — дарение приобретенной в браке недвижимости титульным собственником. Купленное в браке имущество — это совместная собственность, даже если приобретено на имя одного из супругов без выделения долей. То есть один супруг или бывший супруг не вправе распоряжаться тем, что принадлежит нескольким людям  .

Еще сделку могут оспорить финансовые управляющие по делам о банкротстве человека и судебные приставы, если у дарителя есть долги по судебным решениям, которые могли быть закрыты подаренной недвижимостью  .

Дарение выгодно прежде всего близким родственникам, которые не платят НДФЛ со стоимости полученной недвижимости. Еще им можно заменить завещание и в некоторой степени снизить расходы в будущем. Об этом можно прочитать в статье «Что лучше — дарственная или завещание».

Если хотите провести сделку между близкими родственниками, проще подарить. Если родственники не близкие, маскировать куплю-продажу дарением незаконно. И такую сделку могут признать притворной, а суд по иску заинтересованного лица — недействительной.

Такие случаи часто встречаются, когда у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою долю постороннему человеку. Но на самом деле не дарит, а продает. У других собственников есть преимущественное право на покупку этой доли. Но продающий пытается обойти это, замаскировав продажу под дарение. Поэтому если купить долю через дарение, есть риск оказаться в суде, который может признать сделку притворной  . Тогда долю придется возвращать продавцу, а тот должен вернуть деньги. Но их к этому времени может уже не быть.

Другие статьи в Т⁠—⁠Ж о том, как оформить дарственную:

1. На что угодно ребенку.
2. На земельный участок.
3. На долю.