Как оформить дарственную на квартиру

На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения.

Заключить его с 2025 года можно только через нотариуса, хотя раньше было и иначе. Разберем, сколько стоит оформить договор дарения и какие есть нюансы.

С 2025 года удостоверять договор дарения недвижимости у нотариуса — обязательно, если стороны — физические лица. Это правило касается любых объектов: доли, комнаты, квартиры, земли или дома  . Если одна из сторон — организация, нотариус не требуется.

Роль нотариуса в процессе ключевая: он проверяет законность сделки и дееспособность сторон, разъясняет их права и обязанности. Нотариус составляет текст договора, так как он несет ответственность за его юридическую корректность. По этой причине нотариусы, как правило, не работают с принесенными готовыми договорами.

Юридически дарение завершается не в момент подписания договора, а после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. Нотариус самостоятельно подает документы на государственную регистрацию перехода права. Такой порядок значительно надежнее и быстрее самостоятельных действий.

Регистрация занимает 1 рабочий день при электронной подаче (стандартная практика) или 3 рабочих дня, если документы поданы на бумаге  .

Вы получаете выписку из ЕГРН — это единственный документ, подтверждающий право нового собственника. Раньше, после регистрации сделки, сотрудник Росреестра ставил на последней странице договора дарения печать. В ней указывался номер регистрации и дата. С 2016 года отметки на договоре больше не ставятся.

Несмотря на то что нотариус составит договор сам, полезно заранее понимать его структуру и содержание. Это позволит вам проверить ключевые пункты и чувствовать себя увереннее при подписании. Разница между дарением между близкими родственниками и не близкими только одна — в последующей уплате НДФЛ, об этом будет ниже.

Мы подготовили шаблон договора дарения квартиры в пользу близкого родственника. Он составлен с учетом требований 2026 года. Вы можете скачать его, чтобы детально изучить формулировки, перечень обязательных разделов и подготовить предварительный список данных, которые понадобятся нотариусу для заполнения документа. Но распечатывать его не обязательно — нотариус все равно составит свой.

Когда будете подписывать подобный договор у нотариуса, обязательно стоит проверить ключевые пункты:

1. ФИО сторон, их паспортные данные и адреса регистрации. Причем адреса должны быть указаны строго также, как в паспорте, включая используемые сокращения.
2. Данные квартиры: адрес, площадь, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дату его присвоения. Если на квартиру есть свидетельство на гербовой бумаге, оно должно быть вписано в договор: серия, номер, когда и кем выдано.
3. Подписи сторон лучше расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.

В этой сделке расходы складываются из нескольких составляющих. Стороны между собой договариваются, как их будут оплачивать. Если дарить близкому родственнику, трат будет чуть меньше, поскольку будет действовать льгота в 50% на госпошлину.

Расходы на нотариуса. Это фиксированная плата за нотариальные услуги — ее размер устанавливает региональная нотариальная палата и един для всех нотариусов в области или крае. Например, в 2026 году в Москве в зависимости от количества объектов в договоре — 9 000—11 000 ₽, если объект дарится близкому родственнику — 7 000 ₽, в Санкт-Петербурге — 8 000 ₽.

Госпошлина за удостоверение договора дарения. Рассчитывается по формуле и зависит от двух факторов: кадастровой стоимости квартиры и степени родства. Близкие родственники имеют льготу 50% и поэтому платят меньше  .

Иные расходы. Могут быть и дополнительные расходы. Например, если квартира, которую дарят — совместно нажитое имущество, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Оформить его в Москве стоит 2 000—3 000 ₽, в Санкт-Петербурге — 2 500 ₽. В каждом регионе свой тариф.

Тот, кто получает квартиру в дар, уплачивает госпошлину за переход права в Росреестре — 4 000 ₽  . Ее можно оплатить через госуслуги, в кассе любого банка или через терминалы МФЦ. Мы уже писали подробно о нюансах оплаты пошлины.

Расходы одаряемого зависят от того, близкий он родственник дарителю или нет. Близкий родственник одаряемого освобождается от уплаты налогов. Это основная финансовая выгода такого способа передачи имущества.

К близким родственникам по закону относятся  :

1. Супруги.
2. Родители и дети, в том числе усыновленные.
3. Внуки и дедушки/бабушки.
4. Братья и сестры, включая неполнородных, то есть тех, с кем общие мама или папа. Дети новых супругов родителей не считаются близкими родственниками, если даритель их не усыновил.

Если одаряемый не близкий родственник, он должен будет заплатить НДФЛ на следующий год после того, как оформит квартиру в собственность. Потому что стоимость подаренной квартиры — это доход в натуральной форме. А с дохода может быть налог.

Ставка налога — 13% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года дарения. Если же квартира по договору стоила дороже 2,4 млн ₽, свыше этой суммы НДФЛ — 15%  .

Документы можно разделить на две группы: обязательные — без которых нотариус не оформит договор и дополнительные — которые могут понадобиться в специфических ситуациях или для вашего спокойствия.

Обязательный пакет документов. Эти документы нужны в любом случае для удостоверения сделки:

1. Паспорта сторон — дарителя и одаряемого.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя. Это бумаги, на основании которых у дарителя возникло право собственности на квартиру, например, договор купли-продажи или договор приватизации.
3. Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН — зависит от того, когда оформлено право собственности.

Документы для особых случаев. Этот список актуален, если к вашей ситуации применимо одно из условий:

1. Разрешение органов опеки, если дарителю от 14 до 18 лет или он ограниченно дееспособный.
2. Согласие супруга. Если квартира была приобретена дарителем в браке и является совместно нажитым имуществом, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на дарение. Без него сделку могут потом оспорить.
3. Одобрение сделки. Если одна из сторон — юридическое лицо, может потребоваться решение общего собрания или единственного участника о согласии на сделку, в зависимости от устава.

Нотариус проверит документы, подготовит договор дарения и ознакомит с ним обе стороны. Госпошлину за переход права собственности можно оплатить прямо во время сделки.

Дальше нотариус может обменяться с Росреестром как электронными, так и бумажными документами. В первом случае срок регистрации — один рабочий день, во втором — три.

Отметки о регистрации перехода прав на договорах больше не ставят. Государственную регистрацию подтверждает выписка из ЕГРН. Если нужна выписка на бумаге, ее можно запросить и оплатить через нотариуса или позже в любом отделении МФЦ.

Есть обязательные требования к дарителю.

Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, ребенок младше 14 лет подарить свою долю в квартире не может.

А дети от 14 до 18 лет вправе это сделать только с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей — и предварительного разрешения опеки.

Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек действовал под давлением или не осознавал, что делает.

Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.

Дарение недвижимости между организациями запрещено, то есть одна фирма не может подарить другой офис. Правда, если обе стороны все устраивает, оспаривать такую сделку некому. Но если офис принадлежит директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику  .

Для одаряемого тоже есть нюансы.

Отсутствие запрета принимать подарки. Госслужащие и муниципальные служащие не могут принимать в дар недвижимость, если это связано с их должностным положением или исполнением служебных обязанностей  . Подарок свыше 3 000 рублей может быть расценен как взятка.

Работники воспитательных и медицинских учреждений не могут принимать дорогие подарки, включая недвижимость, от находящихся в них граждан, их супругов и родственников.

Коммерческие организации не могут дарить друг другу имущество на сумму свыше 3 000 рублей, за некоторыми исключениями  .

Сделка не должна преследовать незаконную цель, например, маскировать куплю-продажу для уклонения от налогов или уклониться от обязательств перед кредиторами, если даритель признан банкротом.

Такую сделку суд признает недействительной. Это защищает права кредиторов и фискальные интересы государства.

Желание принять дар. Люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — двусторонний, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения нужно как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

Без суда отменить дарение можно только в одном случае — если даритель переживет одаряемого  . Но этот пункт нужно предусмотреть в договоре.

Можно попросить нотариуса добавить в договор такое условие, и он сам подберет нужную формулировку. И если одаряемый умрет раньше, даритель может воспользоваться пунктом об отмене дарения в договоре. Тогда его квартира вернется к нему, даже если одаряемый завещал объект другому.

Отменить дарение в суде можно только в исключительных обстоятельствах в пределах срока исковой давности — один или три года в зависимости от оснований  . Но сделать это непросто.

Вот типичные ситуации, которые приводят к судебным спорам.

Дарение без согласия супруга. Когда один, например, подарил квартиру без ведома другого.

Дарение в состоянии, вызывающем сомнения в дееспособности. Для оспаривания сделки по этому основанию  ​необходимо доказать, что даритель в момент подписания договора не мог понимать значение своих действий из-за психического расстройства, тяжелой болезни, приема сильнодействующих препаратов. Простого состояния стресса, волнения или даже паники, как правило, недостаточно.

Дарение в преддверии банкротства или для сокрытия имущества от взыскания. Еще сделку могут оспорить финансовые управляющие по делам о банкротстве человека и судебные приставы, если у дарителя есть долги по судебным решениям, которые могли быть закрыты подаренной недвижимостью  .

Возмездность сделки. Особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а притворная сделка. По сути это купля-продажа или мена, но не дарение.

Дарение — популярный способ передачи недвижимости, но подходит не для всех ситуаций. Вот ключевые преимущества и недостатки, которые стоит оценить перед принятием решения.

Плюсы дарения:

• Экономия на налогах для близких родственников. Дети, родители, супруги, братья и сестры не платят НДФЛ с полученной в дар квартиры. Это главная финансовая выгода.
• Мгновенный переход права. После регистрации в Росреестре одаряемый сразу становится полноправным собственником. Не нужно ждать полгода, как при вступлении в наследство.
• Обход права преимущественной покупки. При дарении доли в квартире не нужно сначала предлагать ее другим собственникам, как при продаже. Это ускоряет и упрощает сделку.
• Исполнение обязательств перед государством. В некоторых случаях дарение — единственный законный вариант. Например, при использовании социальных выплат на ребенка, когда банк не позволяет оформить покупку сразу на несовершеннолетнего. Родитель покупает квартиру на себя, а затем дарит ее ребенку.

Минусы и риски дарения:

• Налог для дальних родственников и посторонних. Если одаряемый не является близким родственником, он обязан заплатить НДФЛ от кадастровой стоимости квартиры.
• Сделка практически необратима. Даритель не может просто передумать и забрать подарок обратно. Отменить дарение можно только в суде и в исключительных случаях: например, если одаряемый покушался на жизнь дарителя.
• Высокий риск оспаривания. Родственники дарителя (особенно те, кто мог бы претендовать на наследство) часто оспаривают дарственные в суде, ссылаясь на давление, недееспособность или мнимость сделки.
• Опасность признания сделки притворной  . Маскировка купли-продажи под дарение чтобы сэкономить на налогах или обойти право преимущественной покупки — прямое нарушение закона. Сделку аннулируют, а одаряемый может потерять и квартиру, и деньги, которые уже отдал «продавцу».

Особый случай: дарение детям. Дарение несовершеннолетнему — ответственный шаг. Ребенок становится полноправным собственником, но любые последующие сделки с этой недвижимостью — продажа, обмен, залог до его 18-летия будут возможны только с разрешения органов опеки и попечительства. Это дополнительный контроль и бюрократия.

Решив вопрос с квартирой, стоит подумать о безопасности. Знание типичных рисков и своих прав — лучшая защита от потерь и семейных конфликтов.

Сохраните эти материалы Т⁠—⁠Ж, чтобы знать, как действовать в сложной ситуации:

1. Как оформить завещание.
2. Что лучше — завещание или дарственная?
3. Можно ли отменить дарение?
4. «Решила подготовиться к внезапной смерти»: 7 шагов, чтобы близким было легче.