Что такое счет эскроу

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки.

Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину. Но чаще всего — построит и сдаст дом.

Расскажу, как работает счет эскроу, какие преимущества дает при безопасном проведении сделок и чем отличается от банковских ячеек и аккредитивов.

Предположим, человек приобретает квартиру и боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник. Саму недвижимость депонировать нельзя — только деньги за нее.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу  . В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю.

Сделка включает в себя несколько этапов:

1. Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель — оплатить ее. Банк, в свою очередь, гарантирует, что деньги переведут только после поставки.
2. Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму. Если это ипотечная программа, то деньги на счет эскроу положит банк, в котором покупатель оформил ипотеку. Возможно, в таком случае перевод будет не разовый, а частями — траншами.
3. Банк блокирует деньги на счете.
4. Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
5. Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.

У сделки три стороны:

1. Депонент — это покупатель, который вносит деньги на счет.
2. Бенефициар — продавец, который получает деньги, исполнив свое обязательство по договору.
3. Эскроу-агент — тот, кто депонирует деньги или имущество на счете. Он выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно служит доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он может депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета  .

По закону, пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар представляет необходимые документы, он становится владельцем денег.

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Инструмент применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

• в долевом и индивидуальном строительстве;
• при продаже недвижимости;
• при продаже ценных бумаг;
• при продаже бизнеса;
• при заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах;
• в операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.

Плюсы:

• Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
• Если одна из сторон решит расторгнуть сделку в порядке, предусмотренном договором счета эскроу, то банк вернет деньги депоненту.
• Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
• Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов  .
• Счет эскроу нельзя арестовать  , даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и так далее.

Минусы:

• Не все банки в России работают со счетами эскроу.
• До перевода бенефициару деньги на счете заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор.
• Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят прибыли — в отличие от депозита проценты на них не начисляют.
• Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы. В сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. Про условия ее использования в Т⁠—⁠Ж есть отдельная статья.

По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента.

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность  .

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен представить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам. Мы писали о том, как ее получить.

От физического лица потребуется только паспорт.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Счета эскроу и закон № 214-ФЗ. С 1 июля 2019 года покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу  . Застройщик получит деньги лишь после того, как передаст жилье покупателю.

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Чтобы получить страховку, надо написать заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию договора на открытие счета.

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи, что расчет происходит через счет эскроу. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилье к покупателю, продавец предъявит выписку из ЕГРН в банк и получит свои деньги.