Как купить квартиру в Турции

На деньги от продажи российского жилья можно купить вполне приличную недвижимость в Турции.

По скорости роста цен на недвижимость Турция находится на одном из первых мест в мире. Но это не останавливает россиян от покупки квартир. Их стоимость в Турции все еще сопоставима с российскими ценами на недвижимость, а условия оформления очень простые.

Я с 2019 года живу в Анталье и часто общаюсь с местными риелторами, поэтому знаю особенности рынка недвижимости. В статье расскажу, как искать квартиру в Турции для покупки, как проходят сделки, почему лучше не обманывать риелторов и поможет ли жилье здесь получить турецкое гражданство.

Все цены в статье приведены в местной валюте — лирах, а также в долларах США. Большинство сделок с недвижимостью проходят для иностранцев в долларах, однако на сайтах объявлений цены часто указывают в лирах. За оформление документов и различные мелкие расходы платят тоже в основном в лирах.

Цены на квартиры в Турции в основном росли по трем причинам:

1. Беспрецедентная инфляция. Лира стремительно падает с марта 2021 года.
2. Дефицит жилья. Спрос заметно превышает предложение. Потребность покупателей — 800 тысяч объектов в год, в то время как на продажу выставляется только 500 тысяч.
3. Наплыв иностранцев в 2022 году, в первую очередь — россиян. Из-за этого взлетели цены как на покупку, так и на аренду.

Продажи жилья иностранцам в Турции в 2022 году выросли на 15,2% и составили 4,5% от всего рынка недвижимости. На первом месте здесь Стамбул, где иностранцам продали 24 953 объекта, следом идет Анталья — 21 860 объектов, а на третьей позиции средиземноморская провинция Мерсин — 4316 продаж иностранцам. В Мерсине строится первая в Турции АЭС «Аккую», и диаспора российских специалистов быстро растет.

Россияне покупают турецкую недвижимость чаще, чем другие иностранцы. В 2022 году граждане России приобрели в Турции 16 312 объектов. Это на 203% больше, чем в 2021 году, и составляет почти четверть всех продаж приезжим.

По данным платформы оценки недвижимости Endeksa, в мае самый высокий годовой прирост стоимости у тех же: Антальи, Стамбула и Мерсина.

Самые популярные в Турции сайты для поиска недвижимости — Sahibinden и Hepsiemlak. Обычно эти сайты используют для первичного анализа рынка и примерного понимания, что можно купить, и какие есть предложения.

При выборе квартиры в Турции есть некоторые особенности.

Размер квартиры считают по количеству спален. Турки часто вообще не указывают метраж жилья в квадратных метрах, потому что здесь этот метраж рассчитывается очень специфично — по внешним стенам дома. То есть в площадь квартиры может входить, например, лестничная площадка. В итоге такой параметр просто бесполезен для покупателя.

Размер жилья указывают так: 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1 и так далее. Первая цифра — это количество спален. Шансов купить совсем маленькую квартиру мало: в Турции не практикуется строительство микрожилья. Площадь квартиры 1 + 1 обычно составляет от 50 м², а 2 + 1 — от 80 м².

Квартиры в старых домах и особенно в чисто турецких районах зачастую намного больше, чем в новых домах, которые строят для продажи иностранцам. Это объясняется тем, что турки привыкли жить большими семьями, у них всегда много детей.

Этажность дома отсчитывается от нуля. Этажи в Турции считаются по европейской системе, то есть сначала идет нулевой этаж, далее первый, второй и так далее. Иногда нулевой этаж нежилой, там магазины или офисы. А жилой нулевой этаж называется «гириш» — «входной этаж», то есть вход в квартиру будет прямо с улицы, минуя подъезд.

К квартире в гирише может прилагаться пара квадратных метров сада, где можно сажать цветы. Собственный выход в сад вроде бы преимущество, но, как правило, цены на такое жилье чуть ниже. Это связано с тем, что в квартире «у земли» муравьи и другие насекомые могут стать частыми гостями.

В новой квартире не работают коммуникации. После покупки жилья в нем нет воды, электричества, не работает интернет. Местные правила таковы, что надо отдельно идти в организации ЖКХ и к оператору связи, оформлять документы, и только после этого все подключат.

При этом неважно, квартира в новостройке или покупатель приобрел ее на вторичном рынке. Если у жилья уже был хозяин, он уведомит о своем отъезде коммунальщиков, и они отключат все услуги.

В старых квартирах может быть два типа туалетов. Это турецкий напольный туалет и обычный европейский унитаз. Напольные туалеты — это историческая особенность страны. В новостройках их уже нет, а вот в старом жилом фонде еще можно встретить. Есть даже квартиры только с турецкими туалетами. Но при ремонте их легко демонтировать и заменить на обычные.

В некоторых районах концентрируются этнические группы. В одних районах живут консервативные турецкие семьи, в других экспаты. Есть русскоязычные районы и районы, где живут пенсионеры из Европы. А в Анталье в микрорайоне Арапсую в основном живут турки, которые родились и выросли в Европе. Между собой они говорят на немецком или французском и редко общаются с обычными турками, которые живут в стране с рождения.

Сделку могут зарегистрировать без нужных документов. Работа разных ведомств в Турции не всегда согласована, поэтому есть шанс купить жилье, а потом выяснить, что дом даже не введен в эксплуатацию. В этом случае коммунальщики откажутся подключать воду, электричество и другие услуги.

Поэтому надо обязательно попросить у продавца искан — технический паспорт. Он подтверждает ввод дома в эксплуатацию, соответствие техническим требованиям и что у него все в порядке с сейсмоустойчивостью. Официальное название документа на турецком — yapı kullanma izin belgesi.

Покупать жилье без риелтора в Турции можно, но без знания языка и законов это будет очень тяжело. Как правило, иностранцы еще на стадии переговоров подключают риелтора.

В Турции риелторы обязаны иметь лицензию, и ее лучше всего проверить сразу же, как только начали общение с агентом. Многие турецкие риелторы неплохо говорят на русском.

Хуже, когда за дело берутся русскоязычные риелторы без гражданства и знания турецкого языка. Их единственное преимущество — возможность говорить по-русски. Такие люди приезжают в Турцию, живут здесь несколько месяцев, видят, что на рынке недвижимости можно заработать, и пытаются продавать. Как правило, у них нет лицензии, то есть фактически они работают незаконно.

В целом обязанности риелтора в Турции не отличаются от обязанностей риелтора в России. Агенты проверяют чистоту сделки, составляют договор, выстраивают сделку и ведут переговоры. Как правило, риелтор на своей машине возит покупателей на просмотры.

В Турции очень многое завязано на качестве общения, и если агентство посчитает, что клиент лояльный, ему могут дать бонусы. Например, помогут с ремонтом квартиры: клиент оплатит материалы и работу, а агентство проконтролирует рабочих и будет скидывать фото, как идет процесс, так что хозяин может даже не находиться в Турции.

Как и в России, в сделке может быть два риелтора — от продавца и покупателя. Каждый платит за своего, стандартное вознаграждение — 2% от суммы продажи. С риелтором можно заключать договор, но часто здесь все происходит без оформления, просто на доверии.

Порядочные риелторы с хорошей репутацией высоко ценятся в Турции. Поэтому люди передают друг другу их контакты, рекомендуют в чатах и сообществах. Я администрирую чат «Переезд в Турцию», где мы тоже делимся контактами риелторов, обсуждаем особенности районов, налоги и законы страны. Еще есть чат «ТУРЦИЯ — чат-форум» и чаты по конкретным провинциям, например чат по Аланье или Бурсе.

Предложения риелторов будут существенно отличаться в зависимости от целей покупателя. Вот четыре основных варианта:

1. Квартира для того, чтобы жить круглый год самим. Здесь риелтор будет ориентироваться на образ жизни покупателя, состав семьи, есть ли дети и какого возраста. Он учтет близость школ и садиков, наличие в доме бассейна и охраны.
2. Квартира для сдачи в долгосрочную аренду. Риелторы расскажут, в каких районах сейчас предпочитают селиться приезжие в целом и посоветуют, на какие цены можно ориентироваться. Подбирать будут универсальные квартиры, чтобы с большей вероятностью жилье устроило неких средних арендаторов.
3. Квартира для сдачи в краткосрочную аренду. Скорее всего, риелторы предложат купить квартиру в апарт-отеле, где сдавать и обслуживать жилье сможет управляющая компания.
4. Инвестиционная квартира — для перепродажи. Здесь покупателю предложат квартиру на ранней стадии строительства или в развивающемся регионе. Один из таких регионов — Мерсин. Цены на жилье там ниже, чем в Анталье.

Россияне часто жалуются, что риелторы не предлагают квартиры, которые удается найти им самим через доски объявлений. Зачастую риелторы действительно не заинтересованы в поиске вариантов под клиента: они хотят продать то, что есть у них в базе, — для риелтора это проще и быстрее. С этим ничего не поделать, сейчас здесь рынок продавца, поэтому правила игры задают они и риелторы, а не покупатели.

Русские покупатели иногда умышленно занижают бюджет, чтобы перехитрить риелтора, так как опасаются, что он будет предлагать самое дорогое. Лучше так не делать: большинство риелторов понимают рамки и не будут показывать предложения сверх суммы, которую называет покупатель. Если он говорит, что бюджет 150 000 $⁣ (9 004 500 ₽), а при этом готов рассматривать варианты до 170 000 $⁣ (10 205 100 ₽), интересные квартиры подороже просто пройдут мимо.

Я знаю случай, когда человек не предупредил риелтора, что может увеличить бюджет, и потом жалел, так как хорошая квартира ушла в другие руки.

Как ни странно, в Турции не принято торговаться, когда речь идет о недвижимости. Обычно цена, которую просит продавец, окончательная и сбить ее не удастся или скидка будет совсем небольшой.

Еще я крайне не рекомендую взаимодействовать сразу с несколькими риелторами. Здесь к этому относятся очень негативно, к тому же базы разных агентств практически полностью пересекаются, то есть получить побольше вариантов за счет такой схемы не удастся.

Общаться с разными агентами можно на самом начальном этапе, когда надо выбрать риелтора. Но если дело дошло до просмотров, к этому моменту надо определиться, кто будет помогать со сделкой. Часто риелторы просят подписать договор, в котором указано, что клиент работает только с этим риелтором.

Провести сделку по оформлению недвижимости в Турции в целом несложно. Вот стандартная последовательность.

Проверить чистоту квартиры. Как и в России, этим обычно занимается риелтор. Проверяют искан — техпаспорт, тапу — свидетельство о праве собственности, где указан владелец, а также обременения.

Обременения — это залог, запрет на эксплуатацию, арест или долги от предыдущего хозяина. Кадастровая палата или муниципалитет бесплатно выдает данные об обременениях по запросу.

Заключить предварительный договор купли-продажи. Договор заключают на двух языках: русском и турецком или английском и турецком. В нем прописывают все данные об объекте недвижимости, права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты. Договор помогает оформить риелтор. К нотариусу идти не нужно.

Внести задаток. Обычно в размере 10% от стоимости недвижимости. Чаще всего задаток отдают наличными продавцу в присутствии риелтора. Покупатель берет расписку.

Провести экспертизу квартиры. Во всех сделках с иностранцами проводится независимая экспертиза объекта. Это делает лицензированный эксперт, который выдает справку о стоимости жилья.

Стоимость экспертизы в 2022 году была около 4000 TRY⁣ (12 900 ₽)— точную цену рассчитывают по метражу квартиры.

Обычно экспертизу заказывает риелтор. Но если проводите сделку самостоятельно, то справку можно получить через e-devlet — аналог наших госуслуг. В таком случае экспертизу должен заказать хозяин квартиры. Готовый документ автоматически подгружается в систему кадастровой палаты, которая будет регистрировать сделку, то есть не надо распечатывать справку и нести ее в кадастровую палату.

Стоимость жилья в справке и реальная цена, за которую квартира продается, могут различаться. Это нормально и не будет препятствием для сделки.

Еще есть кадастровая стоимость, которая тоже может отличаться от реальной и оценочной. От кадастровой стоимости рассчитывают налоги, а устанавливает ее муниципалитет.

Турки иногда предлагают занизить стоимость в договоре. Чаще всего это происходит, если квартира в собственности продавца менее пяти лет или объект от застройщика. В таком случае стоимость занижают, чтобы не платить налог на прибыль. Это такая же схема с занижением цены, как и в России, с теми же рисками. В Турции эта практика широко распространена.

Обменять деньги в банке. Когда экспертиза готова, нужно открыть счет в местном банке, если счета еще нет. Счет открывают по загранпаспорту. В банке надо оформить справку об обмене валюты на сумму кадастровой стоимости. То есть покупатель вносит в банк наличными или переводом сумму в евро или долларах, а банк меняет их на лиры и выдает справку.

Эта справка называется dab-döviz alım belgesi, и она — базовый документ для подачи в кадастровую палату — аналог нашего Росреестра. Все банки знают форму справки и без проблем оформляют ее. Это бесплатно.

Оформить перевод загранпаспорта на турецкий язык и заверить его нотариально. Для этого нужно обратиться к аккредитованному, или присяжному, переводчику и затем сходить к нотариусу. Переводчики работают с определенным нотариусом. То есть в бюро переводов скажут, к какому именно нотариусу нужно идти, чтобы заверить перевод. Иногда переводчики работают прямо в нотариальных конторах.

Перевод документа стоит 150⁠—⁠600 TRY⁣ (493⁠—⁠1974 ₽), заверение у нотариуса — 300 TRY⁣ (987 ₽) за документ.

Сделать фото на документы. В кадастровой палате заполняют анкету с данными о покупателе. Для нее потребуется одна фотография 6 × 5 см.

Сдать документы. Все документы подают в кадастровое управление — Kadastro Müdürlüğü. Управление назначает дату и время сделки — обычно не позднее чем через три дня после подачи заявления. Перед сделкой необходимо уплатить единовременный налог при покупке недвижимости — 4% от кадастровой стоимости объекта. Квитанцию об уплате надо взять с собой на сделку.

В назначенное время продавец и покупатель встречаются в кадастровом управлении и в присутствии присяжного переводчика обеим сторонам зачитывают договор купли-продажи. Переводчика обеспечивает риелтор, а если сделка проходит без риелтора, то переводчика предоставит кадастровое управление.

Когда переводчик зачитывает договор, надо еще раз проследить, чтобы на жилье не было обременения.

Если все в порядке, стороны подписывают договор. Деньги покупатель передает наличными под расписку или сразу же переводит на банковский счет. Здесь не практикуют сделки через банковские ячейки и аккредитивы. Новый собственник после подписания договора и расчетов сразу получает тапу — документ о праве собственности на недвижимость.

Таким образом, сама сделка занимает один день. Кадастровое управление выполняет роль нашего Росреестра и нотариуса в одном лице и гарантирует законность сделки. Процедура простая — если нет рассрочки или кредита, то достаточно загранпаспорта и денег.

Обычно у наших людей Турция ассоциируется с морем. Мало кто мечтает поселиться на востоке — скажем, ближе к Сирийской границе или в округе озера Ван.

В основном россияне и другие граждане СНГ оседают в Стамбуле, Анталье, а также равномерно распределяются по всему южному и юго-западному побережью от Измира до Мерсина.

В последнее время заметна тенденция осваивать и побережье Черного моря, например города Трабзон и Самсун или окрестности Стамбула, например город Бурсу.

Гораздо меньше смотрят на жилье внутри страны, хотя сейчас возрастает интерес к Анкаре и к университетским городам, например к Эскишехиру.

Насколько предпочтения иностранных покупателей влияют на рынок недвижимости, видно на карте с самыми динамичными и отстающими регионами внутри страны.

Качество жилья в разных районах тоже существенно различается. В современных районах, популярных у иностранцев, часто строят «сите» — жилые комплексы с охраняемой территорией, бассейном, спортзалом и местами для барбекю. Цены на квартиры в таких комплексах выше.

В традиционных турецких районах дома попроще, собственной территории у них либо нет, либо она маленькая. Однако квартиры в таких домах могут быть больше по площади, чем в сите, и дешевле.

Сейчас из-за роста цен сите становятся все менее доступны, и россияне стали смотреть на более простое жилье. Знаю, что популярны дуплексы, то есть двухэтажные квартиры. Они могут быть и небольшие — с одной-двумя спальнями, и весьма внушительных размеров — от трех до пяти спален. Особенность дуплексов — большая терраса, которую можно оставить открытой или застеклить и получить дополнительное жилое пространство.

Также всегда популярны форматы привычных нам студий, то есть 1 + 0, и 2 + 1 — квартиры с двумя спальнями. Такие квартиры берут в основном в домах возрастом до пяти лет. Если купить квартиру стоимостью от 400 000 $⁣ (24 012 000 ₽), автоматически дают турецкое гражданство — об этом ниже.

В Анталье за 100 000 $⁣ (7 202 500 ₽) можно купить просторное жилье, например 3 + 1 с двумя террасами, но в 10—15-летнем доме и в чисто турецком районе. Для жизни такой вариант вполне пригоден.

Приобретение жилья в Турции дает преференции в получении вида на жительство и гражданства.

Покупателям недвижимости здесь редко отказывают в ВНЖ. Но лучше оформлять недвижимость в единоличную собственность, то есть не разделять доли между членами семьи — детьми и мужем или женой.

Так называемый ВНЖ по тапу, он же ВНЖ собственника, выдают на один-два года, но потом его можно продлить.

Правда, в некоторых районах турецкое правительство ограничило возможность получения вида на жительство. Если купить там жилье, ВНЖ не дадут. Список периодически меняется, поэтому лучше проверить его незадолго до сделки. Ограничения в основном связаны с количеством иностранцев. Турецкое правительство старается не допускать концентрацию иностранцев более 20% в одном районе.

Когда есть вид на жительство, его можно трансформировать в гражданство по стандартным правилам статьи 11 закона о турецком гражданстве. С момента получения ВНЖ отсчитывают пять лет, из которых четыре с половиной года нужно находиться в Турции. То есть на разъезды суммарно дается полгода за пять лет. Подсчет не приблизительный, время нахождения за границей считается по дням — нельзя отсутствовать более 180 дней. Если будет хотя бы днем больше, гражданство не получить.

Но и если соблюсти все правила, не факт, что дадут гражданство. Пять лет проживания в Турции с ВНЖ собственника дают только право податься на гражданство, но местные власти не обязаны выдать турецкий паспорт.

С 16 октября 2023 года ВНЖ по тапу можно получить, только если в свидетельстве о собственности, то есть в самом тапу, указана стоимость недвижимости не менее 200 000 $⁣ (17 666 700 ₽). Оценка больше не имеет значения для ВНЖ, а лимит стал единым для всей страны: раньше было 75 000 $⁣ (6 870 563 ₽) для крупных городов и 50 000 $⁣ (4 580 375 ₽) для городов с населением менее 500 000 человек. По старым сделкам ничего не меняется.

Если цены жилья не хватает, дадут обычный туристический ВНЖ или не дадут ничего. В 2022 году россияне столкнулись с ужесточением правил оформления ВНЖ, многим отказывали без объяснения причин.

По туристическому ВНЖ можно отсутствовать в стране сколько угодно времени, но и гражданство на его основании не получить. То есть срок пребывания в Турции по туристическому ВНЖ не засчитывается для гражданства и имеет значение только с точки зрения легальности проживания в стране.

Если купить недвижимость с кадастровой стоимостью более 400 000 $⁣ (28 810 000 ₽), покупатель и члены его семьи — супруга или супруг и дети младше 18 лет — получают гражданство сразу. С 1 января 2023 году правила оформления такого гражданства ужесточились: например, не дадут гражданство, если покупатель оформляет доли, то есть договор купли-продажи на нескольких человек. Запрещена выдача гражданства за покупку недвижимости в статусе devre mülk — это отельные помещения с правом владения по времени, их еще называют таймшер.

1. Недвижимость в Турции быстро растет в цене, и ее не хватает. Поэтому в стране рынок продавца: здесь не принято торговаться и есть риск упустить хороший вариант, если думать слишком долго.
2. Если решили купить квартиру в Турции, обратите внимание, чтобы дом был точно введен в эксплуатацию, а на квартире не было обременений.
3. С турецкими риелторами лучше общаться вежливо, и они отплатят тем же. Риелторы здесь работают по лицензиям, поэтому они берегут свою репутацию и если клиент им понравился, то будут помогать даже после завершения сделки и оплаты. Но кроме лицензированных риелторов в Турции много и тех, кто выдает себя за риелторов. С такими лучше не работать.
4. Сделка купли-продажи проходит в один день. Не надо сдавать документы и ждать неделю, пока их рассмотрят. В назначенное время продавец и покупатель встречаются в кадастровом управлении, где им с переводчиком зачитывают договор. Стороны ставят подписи, рассчитываются, и всё — квартира продана.
5. Свое жилье в Турции позволяет претендовать на гражданство. Для этого надо сначала получить вид на жительство собственника, а потом находиться в стране пять лет — суммарно за это время дается только полгода на отъезды. Или же сразу купить жилье, которое оценят свыше 400 000 $⁣ (29 966 000 ₽)⁣, — с такой недвижимостью гражданство дадут точно и сразу же после оформления сделки.