Как купить гараж

Я чуть не остался без денег, когда купил гараж.

Приобрести гараж в строительном кооперативе и при этом не уточнять, кому принадлежит земля под ним, — плохая идея. Нужно тщательно проверять документы на постройку и землю, а также не связываться с подозрительными вариантами.

Расскажу подробнее.

Я купил гараж в 2005 году. Нашел объявление о его продаже в гаражно-строительном кооперативе, ГСК, и договорился о цене — 80 000 ₽. С продавцом мы составили договор купли-продажи от руки, я передал деньги при председателе ГСК. Мне не выдали документы, но вписали мою фамилию в гроссбух и вручили членскую книжку. Так я стал владельцем строения, которое больше напоминало сарай.

Я отремонтировал его: сделал новую крышу из железобетонных плит, перестроил переднюю стену и поменял ворота. Получилось капитальное железобетонное сооружение. Через год выяснилось, что земля под гаражом была в пожизненном наследуемом владении. Такая форма владения существовала в 1990-х годах. Продать или подарить такой участок нельзя — только передать по наследству. Я не был наследником, поэтому не мог купить землю.

Бывшие владельцы хотели вернуть гараж. Мы договорились: я отдал паре 20 000 ₽. Они, в свою очередь, отказались от права пожизненного наследуемого владения. Мне повезло, потому что суды постоянно рассматривают споры о гаражах. Решения по ним не всегда принимают в пользу владельцев.

Для водителя гараж — здание, в котором хранят, паркуют и обслуживают автомобили или другие транспортные средства. У хозяина гаража нет проблем со стоянкой во дворе, его место не займут посторонние, а угнать автомобиль сложно.

Многие не используют гаражи по назначению, а превращают в склады для имущества или переделывают так, чтобы там можно было жить: например, пристраивают сверху один-два жилых этажа, проводят туда водопровод или канализацию. О том, как устроена жизнь в таком гараже и сколько это стоит, мы рассказываем в отдельной статье.

Еще гараж может быть источником дохода. О том, как сдать его в аренду, мы рассказывали в статье «Как сдать гараж».

В российском праве гаражи могут относиться к одному из двух видов имущества  :

1. Движимое, когда конструкция не соединена с землей и ее можно переместить без разрушения. Это, например, металлические гаражи-ракушки или навесы.
2. Недвижимое, когда строение с фундаментом прочно соединяется с землей и его нельзя перенести без разрушения.

Гаражом считают нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. У него может быть подвал и максимум два наземных этажа  . Гаражи могут быть отдельно стоящими или иметь общие стены и крышу с другими постройками.

Регулируют все вопросы покупки и продажи гаражей следующие документы:

1. Гражданский кодекс — в соответствии с ним происходит любая сделка купли-продажи и порядок приобретения права собственности.
2. Градостроительный кодекс. В нем прописан порядок получения разрешений на строительство. А еще сказано, что, если у человека земельный участок и он не собирается его использовать для предпринимательской деятельности, можно строить на нем гараж и никого не спрашивать. Для строительства индивидуального дома разрешение тоже не нужно, достаточно уведомить власти о намерении его возвести.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» — о том, как правильно зарегистрировать любое недвижимое имущество, в том числе и гараж.
4. Федеральный закон «О гаражных объединениях» — он регулирует отношения, связанные с имуществом в общей собственности на территориях гаражного назначения, например в ГСК, либо собственников машино-мест и нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах.

Если гараж — движимое имущество, на него невозможно зарегистрировать права. Купить такой гараж проще всего — если его цена меньше 10 000 ₽, можно заключить устную сделку. Если больше, потребуется письменный договор  .

О том, как оформлять договор в простой письменной форме, мы рассказывали в статье «Договор купли-продажи».

Обязательной формы для таких договоров нет. Главное — договориться о цене и о том, какой товар передается. А расторгнуть его можно по соглашению сторон или через суд.

Почти невозможно оформить собственность на земельный участок под таким гаражом. Такие сооружения обычно ставят на земле, относящейся к общедомовому или муниципальному имуществу. В любой момент эту конструкцию могут потребовать убрать.

Если гараж — недвижимое имущество, кроме письменного договора купли-продажи нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре  .

Гараж с оформленным земельным участком под ним — самый надежный вариант  . Снести его или оспорить законность сделки очень сложно. Поэтому маловероятно, что на этой земле смогут построить стадион или торговый центр.

Если покупаете строение с землей, права предыдущего собственника зарегистрированы в ЕГРН. У него два отдельных свидетельства о праве собственности или две действительные выписки из ЕГРН.

В этом случае продается не один объект недвижимости, а два — гараж и земельный участок под ним. Но бывает, что право собственности на землю зарегистрировано, а на строение — нет. Тогда можно смело приобретать участок: владелец вправе строить все, что соответствует виду разрешенного использования земли. А если постройка уже есть, узаконить ее намного проще.

Возможен вариант, когда права собственности зарегистрированы только на строение. Тогда перед продажей прежнему владельцу придется сначала оформить право собственности на землю: без этого Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности на гараж к покупателю.

Выписку из ЕГРН с фамилией, именем и отчеством собственника может получить только он. Бывает, что собственник разрешает Росреестру выдавать такую выписку всем желающим. В первом случае придется просить собственника оформить документ. Во втором это может сделать покупатель.

Посмотреть, как оформлен участок под гаражом, можно на портале национальной системы пространственных данных, НСПД. Она пришла на смену публичной кадастровой карте. Достаточно найти на карте гараж, который вы собираетесь приобретать. НСПД не покажет его владельца, но там видно, как оформлен участок под строением.

Покупать неоформленный участок рискованно: могут возникнуть проблемы при определении его границ. Например, сосед решил, что земля рядом с его гаражом никому не нужна, и подвинул стену строения на полметра. А потом из-за ошибок при межевании и неточности измерений граница сместилась еще на полметра.

Бывает, что продают не гараж, а членство в гаражном кооперативе. В этом случае оформить строение и землю под ним в собственность не выйдет. Может даже не получиться проверить территорию ГСК через НСПД: там указывают только оформленные участки. Если земля муниципальная и на ней уже запланирована постройка торгового центра или жилого комплекса, такой информации в НСПД не будет.

Гаражно-строительный кооператив, или ГСК, — это добровольное объединение людей, которые решили в одном месте построить гаражи и ими пользоваться.

Гаражный кооператив считается потребительским, расположенным на территории гаражного назначения. Имущество для удовлетворения общих потребностей на ней считается общим, а доля каждого собственника в общем имуществе пропорциональна площади его гаража.

Кооператив — это юридическое лицо, которое строит гаражи, охраняет их и обеспечивает поставку коммунальных ресурсов: электричества, а иногда воды и тепла. Создают такое юридическое лицо через объединение имущества его участников. Доля участника в гаражном кооперативе — это гараж. А земля под ним может находиться либо в собственности самого кооператива или бессрочном пользовании, либо арендуется им у органов местного самоуправления. Но при этом собственники гаражей могут выкупать и земельные участки под гаражами, и сами гаражи в собственность.

Строение и земельный участок под гаражом не оформлены в собственность продавца. Тогда покупатель приобретает только пай в кооперативе, который состоит из строения. При этом покупает он не само строение, а только право пользования им. Он может ставить там автомобиль или использовать его любым другим способом. Или перепродать это право любому другому человеку. Государственная регистрация такой сделки не нужна.

Можно попробовать оформить такой гараж и землю под ним в собственность — но не факт, что получится. Причины, по которым могут приостановить регистрацию, указаны в статье 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Чаще всего это происходит из-за отсутствия необходимых документов или потому, что местная администрация не согласна с тем, что землю оформляют в собственность. Тогда придется идти в суд.

Но не факт, что право собственности зарегистрируют. Причины, по которым могут приостановить регистрацию, указаны в статье 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Чаще всего это происходит из-за отсутствия всех необходимых документов или из-за того, что местная администрация не согласна с тем, что землю оформляют в собственность. Тогда придется идти в суд.

У участников гаражного кооператива субсидиарная ответственность  ​по его долгам. Это значит, что, если кооператив накопит долги за электроэнергию или по налогам, он будет отвечать перед кредиторами своим имуществом. Если общего имущества кооператива не хватит для погашения долгов, кредиторы могут потребовать у членов кооператива его погасить.

В договоре купли-продажи такого гаража нужно будет правильно указать предмет договора: «Пай в гаражном кооперативе, состоящий из гаража». А еще нужно указать место этого гаража. Например, его номер и ряд, в котором он расположен.

Продавец оформил право собственности на строение и участок, покупку оформляют по правилам для недвижимого имущества, про которые я написал выше, а переход права собственности регистрируют.

Покупателю в любом случае придется стать членом кооператива. У каждого кооператива свои правила. Могут потребовать заплатить вступительный взнос. Иногда решение о вступлении принимает председатель кооператива, а иногда — общее собрание. Все условия приема должны быть прописаны в уставе.

Чтобы правильно составить договор, можно обратиться к юристу или нотариусу либо скачать образец и сделать все самостоятельно.

Письменный договор купли-продажи гаража составляют продавец и покупатель — независимо от того, как оформлен гараж и оформлен ли вообще.

Заверить договор у нотариуса нужно, если:

1. Гараж или участок под ним в долевой собственности.
2. Владелец — несовершеннолетний или недееспособный.
3. Сделка происходит по доверенности. Актуально, только если гараж — недвижимость, подлежащая регистрации.
4. В отношении гаража есть договор ренты или уступки прав требования. Тоже актуально, только если гараж — недвижимость.

Если покупатель решит самостоятельно оформлять строение и землю под ним, договор докажет, что имущество приобретено законно. А прежний владелец не сможет забрать гараж обратно.

А еще продавец должен подтвердить, что он тоже купил гараж законно. Лучше всего — выпиской из ЕГРН. Если право собственности не оформлено и покупатель все же решился на свой страх и риск приобрести такой гараж, нужно получить от продавца любые документы, которые могут подтвердить его право на владение. Если потом придется разбираться в суде — это поможет.

Независимо от того, какой гараж вы покупаете, в договоре надо указать:

1. Полные паспортные данные продавца и покупателя.
2. Предмет договора. Если гараж и земля под ним зарегистрированы в ЕГРН, нужно будет указать кадастровый номер и полный адрес, если он есть.
3. Цену.
4. Права покупателя на гараж.
5. Запись о приеме-передаче в тексте договора или отдельный акт об этом.

Рекомендую как можно подробнее описать гараж — вплоть до материала стен, кровли и ее состояния, полок и состояния электропроводки. Чем подробнее описание — тем сложнее потом одной из сторон предъявлять претензии и требовать доплаты или, наоборот, скидки на покупаемое имущество.

А вот дальше идут особенности, которые нужно учитывать.

Договор купли-продажи гаража и земельного участка. Продают и покупают два объекта недвижимости — гараж и земельный участок под ним, если продавец оформил на них право собственности. Два договора необязательны — можно в одном указать оба объекта. Не получится продать гараж без земли под ним: такую сделку не зарегистрируют.

Часто продавцы говорят: вот у меня сосед в собственность землю за месяц оформил, проблем нет никаких, покупайте! А потом выясняется, что земля под гаражом соседа никому не нужна, а на участке под вашим запланирован детский сад или торговый центр. Тогда в оформлении земли откажут, а строение могут потребовать снести.

Договор купли-продажи гаража в гаражном кооперативе. Покупатель приобретает не право собственности, а право пользования имуществом в кооперативе.

Тогда в договоре указывают, что приобретают пай в кооперативе, состоящий из гаража, а также площадь, местоположение или адрес этого гаража.

Разница в тексте договора может показаться небольшой. Иногда покупатели такого гаража без проблем оформляют его в собственность.

Бывает по-другому: например, земля под гаражи кооперативу выделялась много лет назад и ни один документ не сохранился. Или земля сдана в долгосрочную аренду — и договор этой аренды могут расторгнуть в любой момент. А еще я сталкивался с ситуацией, когда гаражные помещения возводили на самовольно захваченном участке земли, а потом самозванный председатель ГСК устраивал их распродажу.

В этом случае я рекомендую попросить еще и копии учредительных документов ГСК. Обычно это устав и протоколы собраний, на которых был избран председатель и правление. Но главное, что нужно попросить, — это бумаги об отводе земли именно под строительство гаражей. Если таких документов не окажется — лучше отказаться от сделки.

Договор купли-продажи гаража без документов. Часто бывает ситуация, когда на гараж нет документов. При этом продавец может предложить снизить цену с условием, что покупатель будет пользоваться гаражом как есть, без бумаг. Или оформит все документы на него самостоятельно.

Такая сделка рискованная. Есть вероятность лишиться и денег, и имущества.

Если гараж — недвижимое имущество, регистрировать переход права собственности нужно обязательно  . С металлическими гаражами регистрация перехода права не нужна, если соблюдены два условия:

1. Земельный участок под ними не оформлен в собственность владельца.
2. Их можно перемещать и они от этого не пострадают.

После регистрации сведения о новом владельце гаража внесут в ЕГРН.

Необходимые документы. Кроме договора купли-продажи нужны:

1. Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества или государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
2. Документ, удостоверяющий личность. Обычно это паспорт.
3. Доверенность — если сделку заключает представитель продавца или покупателя.
4. Справка о членстве в ГСК и о полном внесении или полной выплате паевого взноса с подписью уполномоченного лица кооператива и главного бухгалтера.
5. Если гараж в ГСК — учредительные документы кооператива со всеми изменениями и дополнениями. Нужны, если они ранее не предоставлялись при государственной регистрации права на другой объект недвижимости, построенный или приобретенный кооперативом.
6. Документ, подтверждающий полномочия лица, кроме главного бухгалтера, который выдал справку, что паевой взнос в кооператив полностью внесен. Например, протокол общего собрания членов кооператива.
7. Документ о праве собственности продавца или гаражного кооператива на земельный участок, на котором расположен гараж.
8. Решение органа местного самоуправления об утверждении акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта — если объект принимался в эксплуатацию до 30 декабря 2004 года. Если позже, потребуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Процедура оформления. Заявление и приложенные к нему документы можно подать онлайн, если есть квалифицированная электронная подпись, или через МФЦ.

Росреестр оказывает услугу до семи рабочих дней.

Дальше возможны два варианта развития событий:

1. Покупатель становится собственником гаража и получает выписку из ЕГРН об этом.
2. Если документов будет недостаточно либо они вызовут сомнения, оформление приостановят до предоставления подтверждающих документов либо откажут в регистрации права собственности.

Как оформить договор купли-продажи гаража через МФЦ. МФЦ по закону не занимается оформлением договоров купли-продажи. Их задача — принять документы, проверить правильность их заполнения и направить в Росреестр.

Сам текст договора придется составлять самостоятельно либо обратиться к юристам, часто их офисы есть недалеко от МФЦ. Единых цен на их услуги нет: они зависят от региона и сложности вопроса.

Как оформить договор купли-продажи у нотариуса. Нотариус при купле-продаже гаража и земельного участка под ним может составить проект договора. После подписания нотариус сам отправит его на госрегистрацию и затем пришлет выписку из ЕГРН. Это относится к услугам правового и технического характера, и устанавливает цены тут не государство. В зависимости от того, какой договор заверяете, можно заплатить от 400 до 24 000 ₽. От таких услуг можно отказаться и составить проект договора самостоятельно.

Нотариус устанавливает личности людей, проверяет их дееспособность и полномочия на совершения сделки, а также смотрит документы, которые были получены от сторон договора.

А еще он разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора. Если им все понятно, нотариус поставит удостоверительную надпись на договор, который стороны подпишут в его присутствии.

Налог и госпошлина. Если гараж — недвижимое имущество, покупатель уплачивает госпошлину  .

Для граждан:

1. Если КС  ​гаража до 20 млн или не определена — 4 000 ₽.
2. Если КС превышает 20 млн — 0,02% от КС, при этом пошлина не может быть меньше 0,02% цены сделки и больше 500 000 ₽.

Для организаций:

1. Если КС гаража до 22 млн или не определена — 44 000 ₽.
2. Если КС превышает 22 млн — 0,2% КС. При этом пошлина не может быть меньше 0,02% цены сделки и больше 1 млн.
3. В случаях, когда религиозные организации одного вероисповедания заключают договор пожертвования и передают между собой недвижимость религиозного назначения, пошлина составляет 2 000 ₽.

После этого новому владельцу придется каждый год платить налог на имущество.

С 1 сентября 2021 по 1 сентября 2026 года действует упрощенный порядок регистрации прав собственности на гаражи. Он позволяет узаконить капитальные постройки, которые возвели до 30 декабря 2004 года.

Владелец гаража может бесплатно оформить права на такую недвижимость, а также передать ее по наследству или продать. Это называют гаражной амнистией. Подробнее о том, как это сделать, мы рассказали в отдельной статье.

Рекомендую начинать с документов: проблемы с ними сильно увеличат размер вероятных финансовых потерь.

Сверьте документы, подтверждающие право собственности, на портале НСПД. Там виден кадастровый номер участка — он должен совпадать с номером в выписке из ЕГРН, в свидетельстве о праве собственности или в других правоустанавливающих документах, если они есть.

Проверьте документы продавца. Это самое простое — попросите его показать паспорт. Данные в паспорте должны совпадать с данными владельца участка в выписке из ЕГРН, которую предоставит владелец.

Проверьте документы гаражно-строительного кооператива. Это устав и договор с местными властями о выделении земли. Убедитесь, что землю кооперативу выделили под строительство гаражей, а не под посадку сельхозкультур или выпас животных. Если земля используется не по целевому назначению, у владельцев гаражей будут проблемы.

Проверьте документы об оплате коммунальных услуг у владельца гаража. Долги за коммунальные услуги покупателю не переходят, но, если владелец гаража регулярно оплачивает счета, например, за электроэнергию, значит, он подключился к сетям не самовольно. Самовольное подключение может привести к штрафам.

Проверьте документы об оплате коммунальных услуг и уплате налогов у администрации ГСК. Если кооператив накопит долги, кредиторы могут потребовать у членов кооператива их погасить.

Вот что желательно сделать.

Осмотреть расположение ворот относительно уровня земли. Старые гаражи со слабыми фундаментами могут проседать, а соседи могут копать в подвалах погреба и вместо вывоза грунта высыпать его в проезде. В результате ворота окажутся ниже уровня грунта. Если это произойдет, после дождя вся вода будет стекать в ваш гараж. Устранить этот недостаток очень сложно.

Проверить вентиляцию гаража. В нем должны быть вентиляционные каналы: первый — чуть выше уровня земли, второй — чуть ниже уровня кровли. Если при строительстве гаража на них сэкономили, внутри будет повышенная влажность и со временем появится плесень, которая начнет разрушать стены и кровлю.

Проверить вентиляцию подвала. Если гараж с подвалом, в нем тоже должны быть два вентиляционных канала — для притока воздуха и его вытяжки. Посмотрите, чтобы эти каналы не были закрыты: многие закрывают их на зиму и забывают открыть весной.

Осмотреть гараж изнутри с выключенным светом и закрытыми воротами. Если вы ничего не увидите — это хорошо. Значит, в стенах и крыше нет лишних отверстий. Если же вы увидите солнечный луч, пробивающийся сквозь крышу или стену, казавшуюся монолитной, расходы на ремонт будут выше.

Осмотреть стены — нет ли подтеков воды. Разводы на стенах, следы капель на полу означают, что в кровле протечки. Вода опасна тем, что может разрушить не только кровлю, но и кладку кирпичной стены или размыть землю под фундаментом — тогда вас ждет дорогостоящий ремонт.

1. Гараж с фундаментом — это недвижимое имущество, переход права собственности нужно регистрировать в Росреестре.
2. Гараж-ракушка — движимое имущество. Регистрировать переход права собственности на него не нужно, но и проблем с ним может быть больше.
3. Покупая гараж в ГСК, вы обычно приобретаете не собственность, а только право им пользоваться.
4. Если все же решились купить гараж в ГСК — проверьте, как оформлен земельный участок. Вполне может оказаться, что там планируется строительство жилого комплекса или дороги.
5. При покупке отдавайте предпочтение гаражам, право собственности на которые зарегистрировано в Росреестре. И проверяйте все документы до того, как отдадите деньги.