Как признать дом аварийным

Бывает, дом еле стоит, но он не считается аварийным, а жильцов никто не собирается расселять.

В ветхих и аварийных домах в России живет более полутора миллионов человек. В 2006 году государство утвердило критерии, какие дома считать аварийными, и с тех пор пытается разобраться в этой проблеме. С 2017 года идет второй этап переселения людей.

Расскажу, как признать дом аварийным: какие документы надо собрать, куда обратиться, сколько ждать результата и что делать, если комиссия говорит одно, а жильцы думают другое.

В быту оба термина люди употребляют как синонимы, но с точки зрения закона речь идет о разных понятиях.

Ветхое — это обиходная характеристика старого жилья. Так говорят о дефектах и повреждениях от старости, но когда из-за них нет опасности, что здание внезапно рухнет.

А вот в аварийном доме жить опасно. Ключевой признак аварийности — критическое состояние несущих конструкций, то есть когда они потеряли способность держать нагрузку и появилась опасность обрушения.

Корректнее говорить о категориях технического состояния, все они перечислены в строительных правилах.

Исправное состояние — с домом все полностью в порядке.

Работоспособное состояние — могут быть нарушения строительных норм, но они не влияют на несущую способность конструкций.

Ограниченно работоспособное состояние — дефекты и повреждения привели к тому, что несущая способность снизилась, но опасности внезапного разрушения нет. Здание можно эксплуатировать под контролем. Это и есть ветхое жилье.

Недопустимое состояние — есть опасность для людей в доме, но если усилить конструкции и выполнить другие мероприятия, то в здании можно жить и дальше.

Аварийное состояние — несущая способность конструкций исчерпана, с этим ничего не сделать, есть опасность обрушения. Также аварийными признаются дома с критическими кренами — с несущими конструкциями все может быть в порядке, но дом рискует просто упасть.

Проще говоря, аварийный дом может в любой момент рухнуть — не так важно, по какой именно причине.

Как видите, техническое состояние напрямую не связано с комфортностью проживания, поэтому бесполезно добиваться признания дома аварийным, если тесная кухня и неблагополучные соседи.

Понятие аварийности жилого дома. Аварийное жилье — это помещения в многоквартирных домах, которые признали непригодными для проживания по техническим причинам, а сам дом подлежит сносу или реконструкции  .

Непригодный для проживания и аварийный дом — разные термины. Непригодным для жизни могут признать здание рядом с опасным промышленным объектом или в зоне затопления. Но это не значит, что оно аварийное. А вот статус аварийного дома обычно автоматически предполагает, что жилье в нем непригодно для проживания.

Понятие ветхости жилого дома. Ветхие дома нуждаются в ремонте, но переселять людей и сносить здание не нужно.

Ветхими считаются дома с ограниченно работоспособным состоянием строительных конструкций. У такого здания могут быть дефекты и повреждения, но нет опасности, что оно разрушится или потеряет устойчивость. То есть эксплуатация здания возможна, если контролировать его техническое состояние, восстановить и усилить конструкции.

Ветхим признается здание с износом конструкций:

1. для каменных домов — свыше 70%;
2. деревянных домов, а также мансард — свыше 65%.

Что говорит закон. 1 февраля 2022 года вступили в силу изменения в закон о госрегистрации недвижимости, и сейчас узнать о признании многоквартирного дома аварийным можно по выписке из ЕГРН. Также в выписке будет указано, если жилье признано непригодным для проживания.

Региональные и муниципальные власти обязаны передавать в Росреестр соответствующие данные.

Чтобы признать дом аварийным, местная администрация создает межведомственную комиссию.

В ее состав включают специалистов из разных структур: отдела архитектуры, бюро технической инвентаризации, пожарного надзора, Роспотребнадзора, МЧС.

Главная задача комиссии — проверить, соответствует ли жилье нормам, которые установлены для жилых помещений, и аварийный ли дом. Комиссия организует экспертизу и анализирует полученные данные.

Межведомственная комиссия должна определить:

1. Пригодно или непригодно помещение для проживания.
2. Можно ли считать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.

Комиссия принимает решение большинством голосов. В решении должны быть выводы:

1. О пригодности или непригодности жилья для проживания.
2. О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции либо сносу.
3. Об отсутствии оснований для признания дома аварийным.

Признать дом аварийным могут, если  :

1. Несущие конструкции или весь дом в аварийном состоянии, есть опасность обрушения.
2. Есть крены, которые могут вызвать потерю устойчивости дома.

Точно не признают аварийным дом, если:

1. Нет централизованной канализации и горячего водоснабжения в доме до двух этажей.
2. Нет лифта и мусоропровода в доме до пяти этажей.
3. Тесные квартиры, даже если площадь на одного человека не соответствует современным нормам.

Разница между социальным жильем и собственным. В неприватизированных квартирах и комнатах живут по договорам социального найма. Если дом признали аварийным и он идет под расселение, власти обязаны предоставить нанимателям равнозначное по площади жилье. А вот получить деньги вместо квартиры наниматель не может.

У собственника же есть два варианта:

1. Получить в собственность другое благоустроенное жилье площадью не меньше старого.
2. Получить компенсацию за старую квартиру.

Вот из чего складывается цена компенсации во втором случае:

1. Рыночная стоимость квартиры в доме под снос.
2. Стоимость доли в земельном участке в составе общего имущества.
3. Убытки в связи с переездом.

Если некуда переезжать, можно договориться с властями пожить в старом доме до шести месяцев. Или получить возмещение расходов на аренду временного жилья, если не получилось сразу переехать на постоянное место. Разрешено затребовать компенсацию самого переезда и услуг риелтора.

Если квартиру в аварийном доме официально сдавали, то можно попытаться даже получить упущенную выгоду — из-за того, что арендаторов пришлось прогонять раньше, чем закончился договор.

Также законно требовать назад взносы за капремонт, ведь если дом сносят, то получается, что взносы уплачены в никуда. Но если за счет взносов уже выполнили работы, то между жильцами распределят только остаток неизрасходованных денег.

Основной документ, на который надо ориентироваться, если хотите признать дом аварийным, — постановление правительства от 28.01.2006 № 47.

Перечень документов. Вот список документов, которые нужно подать в администрацию  :

1. Заявление, в котором попросить признать многоквартирный дом аварийным.
2. Доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия, если с заявлением обращается представитель собственников. Например, председатель ТСЖ должен приложить решение общего собрания о своем назначении.
3. Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН.
4. Экспертное заключение специализированной организации, проводившей обследование дома. Об этом — чуть ниже.

Пакет документов можно дополнить заявлениями, письмами и жалобами жильцов на плохие условия проживания. Но это не обязательно.

Подача заявления. Инициировать процедуру признания дома аварийным можно самостоятельно или через общее собрание. На собрании собственников надо поставить вопросы о проведении экспертизы и отправке заявления в межведомственную комиссию.

Заявление и собранный пакет документов нужно отправить в местную администрацию. Сделать это можно:

1. Лично или по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
2. Через госуслуги.
3. В МФЦ.

Принятие решения межведомственной комиссией. Когда в администрацию поступило заявление о признании дома аварийным, чиновники создают комиссию по оценке технического состояния здания. Комиссия будет работать в следующем порядке:

1. Проанализирует документы. Основной — заключение специализированной организации об обследовании конструкций дома. Также большое значение имеют акты Госжилинспекции, если она приходила с проверками.
2. Составит список экспертов с учетом причин, по которым жилое помещение предлагается признать аварийным. В комиссию могут привлечь сотрудников МЧС, бюро технической инвентаризации, регионального жилищного надзора, пожарного надзора и других.
3. Выйдет на место и посмотрит, что с домом на самом деле. Там же составят акт обследования.
4. В администрации пройдет голосование: члены комиссии должны высказаться, признавать дом аварийным или нет. Считается простое большинство голосов. Если число голосов за и против равно, решающим будет голос председателя комиссии. Несогласные с итогами голосования члены комиссии могут письменно выразить особое мнение и приложить его к заключению.

На все это у чиновников 30 дней с момента поступления заявления. В течение такого срока комиссия должна вынести заключение, но это еще не конец процедуры.

Издание распоряжения. На основе заключения местная администрация в течение еще 30 дней принимает решение и издает распоряжение, в котором прописывает:

1. Порядок использования помещения.
2. Сроки расселения жильцов, если дом признан аварийным и идет под снос.
3. Сроки реконструкции, если решено ее делать.
4. Порядок ремонта, если он необходим.

Когда распоряжение издано, у администрации есть пять дней, чтобы уведомить того, кто отправил заявление. Это могут сделать по обычной или электронной почте, а также через федеральные или региональные сайты госуслуг.

Если дом признали аварийным, а помещения непригодными для проживания, администрация также должна уведомить Госжилинспекцию.

Здесь может возникнуть бюрократическая проволочка. По закону после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу администрация должна потребовать снести дом от самих жильцов  .

Как правило, сделать это собственники не могут, поэтому следом квартиры и земельный участок под зданием изымают для муниципальных нужд. С собственниками заключают соглашение о размере возмещения и сроках изъятия. Вся эта процедура может затянуться.

Включение в программу расселения. В каждом регионе есть программа переселения из аварийного жилья. Это часть нацпроекта «Жилье и городская среда».

Все дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года, включают в региональные программы и формируют график расселения. Деньги на переселение регионам предоставляет Фонд развития территорий. Плановую дату расселения можно посмотреть на сайте фонда.

Если дом признали аварийным до 1 января 2017 года, он должен попасть в так называемую старую программу расселения — деньги на нее дает Фонд содействия реформированию ЖКХ. Дома, которые признали аварийными с 2017 по 2022 год, попадают в новую программу. Эти даты имеют значение для администрации, чтобы понять источник финансирования, а для жильцов не так важны.

Срок расселения. График расселения аварийных домов делают на уровне региона. Обычно очередность определяют просто по датам: какой дом раньше признан аварийным, тот раньше и расселят. Но иногда вне очереди могут поставить дом, который вот-вот рухнет.

Кто может подать заявление. Заявление могут подать собственники квартир или их наниматели, если они живут по договорам соцнайма. В ведомственных домах заявление может подать предприятие — собственник здания.

Также проверку дома на процент износа и аварийность могут запустить пожарная инспекция, Роспотребнадзор или муниципалитет.

Куда подавать заявление. Заявление нужно отправить в местную администрацию. В некоторых городах межведомственные комиссии по оценке жилых помещений работают постоянно, но проще написать заявление на имя главы, руководителя администрации или мэра, а дальше чиновники сами разберутся.

Форма заявления произвольная, но в нем обязательно должны быть данные заявителя и адрес дома. К заявлению прикладывают документы, которые будут подтверждать аварийное состояние здания.

С точки зрения закона неважно, подпишут заявление жильцы одной квартиры или всех, но лучше все-таки заручиться поддержкой большего числа собственников.

Ключевой документ для комиссии — заключение проектно-изыскательской организации, которая должна проверить конструкции дома.

Такое заключение может дать только фирма, состоящая в саморегулируемой организации — СРО — в области архитектурно-строительного проектирования. Компания должна приложить к заключению выписку из реестра СРО, которая подтвердит полномочия делать обследования домов.

Экспертиза обойдется в среднем в 50 000 ₽. В законе не сказано, кто должен платить, но процедура выглядит так, что экспертизу заказывают собственники и прикладывают ее заключение для комиссии. То есть логично предположить, что обследование делают на деньги жильцов или управляющей компании. По этому поводу можно провести общее собрание.

Экспертиза длится от 10 до 30 дней. Точный срок зависит от объема работы. Бывает, что нужны лабораторные исследования: например, надо взять пробы бетона и проверить его на прочность. В таком случае заключение будут готовить дольше обычного.

Чтобы расселить и снести дом, нужны деньги, а их в региональных бюджетах всегда не хватает, поэтому администрации неохотно признают дома аварийными. Бывает, что комиссия спорит с заключением строительной экспертизы. А еще чаще происходит обычная волокита: комиссия не собирается или соберется, выедет на место, но так ничего и не решит.

В таком случае жалуются в прокуратуру и суд. Первый вариант более удобен, поскольку прокурор может сам подготовить иск в защиту жильцов дома, подать его в суд и защитить нарушенные права. То есть прокурор выступает в роли бесплатного юриста.

Обращаться в суд можно, когда межведомственная комиссия тянет время или вовсе отказывается рассматривать заявление. Еще бывает, что комиссия вопреки экспертному заключению отказывается признавать дом аварийным.

Иск подают в суд по месту жительства заявителя. Если комиссия вынесла отказ в признании дома аварийным, в иске надо указать номер и дату этого документа и приложить его копию.

Когда дом признали аварийным и решили расселять, жильцы могут заранее ознакомиться с вариантами нового жилья. В жизни их обычно мало, чаще выбирать вообще не из чего.

Вот правила переселения.

Очередность. В первую очередь переселяют тех, у кого нет другого жилья.

25 января 2024 года Госдума приняла новый законопроект. Теперь малоимущие люди, единственное жилье которых стало непригодным для жизни, смогут получить квартиру по договору соцнайма по цене около 20 ₽ за 1 м². Их будут переселять в дома маневренного фонда.

Раньше такое право было только у нанимателей социального жилья, а малоимущие собственники были вынуждены оставаться в аварийном доме и ждать очереди на льготное жилье или снимать квартиру на коммерческих условиях. Теперь эта возможность будет и у собственников, если их единственную жилплощадь признали непригодной для жизни и они состоят на учете как нуждающиеся в жилье.

Поправки не затронут жильцов тех домов, земельные участки из-под которых изъяли для госнужд.

Условия проживания в новом доме должны быть не хуже, чем в старом. В новой квартире должны быть коммуникации и отделка.

Новое жилье должно быть аналогичным по метражу и количеству комнат. Площадь может быть больше старой квартиры, меньше — нет. При расселении аварийного дома размер предоставляемого жилья рассчитывают исходя из общей, а не жилой площади квартиры.

Действующие в регионе нормы, например по жилой площади на человека, не учитывают. Они работают только для тех, кто стоит на учете как нуждающийся в жилье или вправе претендовать на этот статус  .

Важно: в программе улучшения жилищных условий действуют другие критерии определения площади жилья, для расселения из аварийных домов они не подходят.

Место. Новое жилье в общем случае выделяют в том же районе, где было старое. В другой район переселять можно, если люди на это согласны.

На что имеет право собственник. Вместо нового жилья собственник может получить деньги. Муниципалитет обязан выплатить их по желанию собственника.

Для расчета берут рыночную стоимость жилья, которую определяет аккредитованная оценочная компания. Окончательный размер возмещения должны определить администрация и владелец квартиры, сумму выкупа стороны закрепляют в специальном соглашении  .

Собственник может потребовать сумму больше, а администрация может в этом отказать. Тогда спор решают в суде.

Если по программе расселения предлагают более качественное и дорогое жилье, оплачивать разницу в стоимости не надо. Исключение — ситуация, когда на выбор есть два варианта, равноценный и более дорогой. Тогда придется доплатить, если хочется жилье подороже. Об этом составляют соглашение.

Еще возможен вариант, что новое жилье подходит под формальные критерии для переселения, но на деле оно хуже того, что было, и стоит дешевле. В таком случае собственник может потребовать компенсацию разницы стоимостей. В сумме прибавляются расходы на экспертизу, если собственник проводил ее за свой счет, затраты на переселение, упущенная выгода и взносы, перечисленные ранее на капремонт аварийного дома.

На что имеет право наниматель. Жильцы с договорами соцнайма могут получить равноценное жилье, как и собственники. А вот компенсацию деньгами потребовать не вправе.

При переселении из муниципальной квартиры местные власти обязаны предоставить аналогичное жилье. Новый договор соцнайма заключают на тех же условиях. А новая квартира должна соответствовать старой по числу комнат, общей площади и быть благоустроенной  .

В исключительных случаях новая квартира может быть меньше прежней по метражу. Но для этого нужно письменное согласие нанимателя по договору социального найма и проживающих с ним членов семьи. Согласие оформляют отдельным документом или прописывают в новом договоре социального найма  .

Чтобы началось переселение нанимателей, договор соцнайма надо расторгнуть. Если наниматели не хотят этого делать, администрация может обратиться в суд. Суд вынесет решение о принудительном выселении с предоставлением альтернативного жилья.

Требования к новому жилью. Как правило, переселяют в новые дома, хотя в крайних случаях возможно и переселение в квартиры вторичного рынка. В любом случае в новой квартире должна быть чистовая отделка, плита, сантехника и все коммуникации.

С точки зрения государства важно, в каком году дом признан аварийным.

До 2017 года аварийные дома расселяли по программе, которую приняли еще в 2002 году. На нее отводили восемь лет, но когда стало понятно, что все аварийные дома расселить за это время не получится, срок действия программы продлили до 2017 года.

С 2017 года непригодные для проживания дома расселяют по новой программе. Причем деньги на нее получают только регионы, которые справились со старой программой и расселили до конца 2022 года дома, признанные аварийными до 2017 года.

Новая программа расселения — часть национального проекта «Жилье и городская среда». Внутри нацпроекта есть проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», в рамках которого и работают правительственные программы.

Ход расселения аварийного жилья в масштабах всей страны можно отслеживать на сайте Фонда развития территорий.

Для этого на сайте Фонда развития территорий зайдите на страницу с программами переселения на территории РФ, найдите в списке свой регион и кликните на него. Откроется окно с адресной строкой.

Также через личный кабинет можно заказать на электронную почту выписку с основными сведениями о доме и реквизитами решения о признании его аварийным. К выписке будут приложены копии документов о результатах обследования дома и о решениях межведомственной комиссии и местной власти.

Еще можно направить соответствующий запрос в местную администрацию или заказать выписку из ЕГРН на принадлежащий вам объект — если дом признан аварийным, в выписке это укажут.

На сайте Фонда развития территорий отображаются дома, которые находятся в федеральном реестре аварийных. Бывает, что информация не синхронизируется вовремя: дом признан аварийным, но в реестре его еще нет. В таком случае подтверждением аварийности будут документы из местной администрации.

Когда дом признан аварийным, события развиваются так:

1. Жилищный отдел местной администрации составляет список на переселение.
2. В течение десяти дней жильцам отправляют предложения о переселении.
3. Все, кто согласен, подписывают соглашения об изъятии аварийной и передаче новой квартиры в собственность. До того как заключено соглашение, собственник может пользоваться аварийным помещением.
4. Регистрируются права собственников на новые квартиры.
5. Дом расселяют, людям выдают ключи от новых квартир — сроки устанавливает местная администрация.

Собственникам, которые хотят деньги вместо квартир, делают расчет компенсации. Если человек купил квартиру в уже аварийном доме, то выплатят цену, указанную в документах о сделке: за сколько купил, столько и вернут. Исключение — если квартира в аварийном доме досталась в наследство, тогда компенсацию считают как обычно.

В программы по расселению из ветхого и аварийного жилья попадают только многоквартирные дома.

Многоквартирным считается дом из двух и более квартир со своими выходами. Еще в многоквартирном доме есть общее имущество, которое принадлежит всем собственникам помещений  .

За частный дом отвечает только его владелец. В таких домах не платят взносы за капремонт, а администрация не вмешивается в дела собственника: он может сам провести реконструкцию или же снести и построить новый дом. Потребовать этого от власти не получится.

Компенсацию дадут, только если администрация решит изъять земельный участок: например, для строительства новой дороги  .

1. Инициировать признание дома аварийным могут жильцы — как собственники, так и наниматели по договору социального найма. Нужно провести общее собрание, заказать экспертизу и отправить документы в местную администрацию.
2. Заключение о состоянии дома выносит межведомственная комиссия по признанию жилья аварийным. Действия или бездействие комиссии жильцы вправе оспорить в суде.
3. При переселении собственник может получить новое жилье или потребовать денежную компенсацию, чтобы купить квартиру самостоятельно. Размер компенсации можно оспорить в суде.
4. Арендаторы с договорами соцнайма имеют право получить новое жилье, а вот денежная компенсация им не положена.
5. Индивидуальный жилой дом не может участвовать в программе по расселению из аварийного жилья.