Как купить квартиру с материнским капиталом

Для многих семей с детьми материнский капитал — единственная возможность купить свое жилье.

В статье расскажу, как получить сертификат, на что следует обращать внимание, присматривая квартиру, и что делать, если СФР отказался переводить деньги продавцу. Я буду разбирать только случаи, когда семья не планирует брать ипотеку. Для тех, кто хочет использовать маткапитал в качестве первоначального взноса для ипотеки, в Т⁠—⁠Ж есть отдельная статья.

Законодательная база. Закон о материнском капитале приняли в конце 2006 года. С 1 января 2007 года государство стало передавать в Социальный фонд России  ― СФР — деньги, чтобы поддержать семьи, в которых родился или был усыновлен второй или последующий ребенок.

С тех пор сумма выросла — материнский капитал ежегодно индексируется с учетом темпов роста инфляции. Его размер устанавливает закон о федеральном бюджете на соответствующий год.

Изменение условий маткапитала. В 2020 году сумма маткапитала выросла и на него получили право больше людей. Теперь его могут получить и семьи, в которых начиная с 1 января 2020 года родился или был усыновлен первый ребенок.

Но с 1 января 2024 года маткапитал можно будет получить только на ребенка с гражданством РФ по рождению и только если родитель — получатель маткапитала — гражданин РФ на момент рождения ребенка.

Как получить сертификат. Раньше для этого нужно было писать заявление в СФР и предоставлять необходимые документы. Теперь сертификат можно получить и без заявления.

Сведения о рождении или об усыновлении ребенка поступают в СФР из государственного реестра загса. Материнский капитал оформляется автоматически. Данные о сертификате поступают в личный кабинет мамы на сайте СФР или на портале госуслуг.

Судя по названию, правом на получение материнского капитала в первую очередь обладают матери. Женщина получает право на господдержку, если она родила или усыновила:

1. Первого ребенка с 2020 года и позже.
2. Второго ребенка в 2007 году и позже.
3. Третьего или последующих детей в 2007 году и позже, при этом ранее не получала маткапитал.

Чтобы получить материнский капитал, важно, чтобы ребенок и мама были гражданами РФ. Место жительства родителей не имеет значения.

Хотя господдержка носит название «материнский капитал», получить ее могут и мужчины. Это может быть в следующих случаях:

1. Мать ребенка умерла или признана судом безвестно отсутствующей.
2. Суд лишил мать ребенка родительских прав.
3. Мать ребенка совершила преступление против личности ребенка.
4. Ребенок одинокого отца родился от суррогатной матери.

Если и мужчина утратил право на материнский капитал, то получить его могут сами дети. На это имеют право несовершеннолетние дети и те, кто еще не достиг возраста 23 лет и учится очно. Если детей несколько, то сумма материнского капитала делится между ними поровну.

Право на материнский капитал подтверждается именным документом — государственным сертификатом. Сертификат по желанию заявителя может быть оформлен как на бумаге, так и в электронной форме. Электронный вариант можно скачать в любое время на портале госуслуг или в личном кабинете мамы на сайте СФР. За бумажным сертификатом придется обратиться в отделение СФР.

Сертификат можно получить в любое время после рождения или усыновления ребенка, за которого положен маткапитал.

Документы. В 2024 году сертификат можно получить без заявления: он формируется автоматически в личном кабинете мамы на сайте СФР или на портале госуслуг.

Можно получить сертификат и по старинке, обратившись с заявлением в СФР. Так обычно делают, если не хотят ждать, когда СФР получит сведения из загса.

Подать заявление о выдаче сертификата в СФР можно:

1. Через территориальный отдел СФР.
2. Через МФЦ.
3. По почте. Но подпись нужно удостоверить нотариально, поэтому вариант не самый удобный.
4. В электронном виде через личный кабинет на сайте СФР или на портале госуслуг.

Если подавать заявление в территориальное отделение СФР, нужно представить:

1. Свидетельства о рождении или усыновлении детей.
2. Паспорт и СНИЛС матери, если сертификат получает она.
3. Свидетельство о смерти матери или решение суда, если заявитель не мать.

Если подавать заявление на сертификат в электронном виде, подтверждающие документы нужно предъявить в любом территориальном отделении СФР.

Отделение СФР принимает решение о выдаче или отказе в выдаче сертификата в течение пяти рабочих дней. В исключительных случаях, когда необходимо запросить недостающие документы, срок могут продлить до 15 рабочих дней.

Когда СФР вынес решение, он должен уведомить заявителя не позднее чем через один рабочий день. После этого можно будет получить сертификат.

Можно ли купить, если ребенку не исполнилось три года. Материнским капиталом можно распорядиться через три года с момента рождения или усыновления того ребенка, на которого выдали сертификат. Но есть несколько исключений, когда материнский капитал можно использовать раньше. Эти случаи предусмотрены в законе.

Стоит ли обналичивать материнский капитал полузаконными способами, чтобы не ждать. Раньше, чтобы не ждать, когда ребенку исполнится три года, многие оформляли кредиты на покупку квартиры. Законодательство не содержало жестких требований к лицам, предоставляющим займы. Маткапиталом можно было погашать даже займы, которые выдавали физлица, ИП или сомнительные ООО. Часто займы выдавались под огромные комиссии или проценты. Таким образом обналичивали маткапитал.

С 2023 года Банк России ввел требования к кредитным потребительским и сельскохозяйственным кооперативам, которые кредитовали семьи для приобретения или строительства жилья. Маткапиталом можно погасить такой заем, только если к кооперативу нет нареканий со стороны Центробанка. Перечень кооперативов, которые отвечают требованиям, ЦБ собирается публиковать на своем сайте.

Постепенно в законодательство стали вносить изменения, и теперь круг кредиторов, которые могут предоставлять займы под материнский капитал, сужен.

Круг заимодавцев, которым СФР перечисляет материнский капитал:

1. Банки.
2. Кредитные потребительские кооперативы и сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы, которые отвечают требованиям ЦБ.
3. ФГКУ «Росвоенипотека».
4. «Дом-рф», который раньше назывался АИЖК.

Если обратиться к кредитору, которого нет в перечне, то погасить заем на квартиру маткапиталом не получится. СФР откажется перечислять сумму маткапитала.

Можно ли купить у родственников. Закон не запрещает покупать квартиру или загородный дом у родственника. Но такие сделки попадают под пристальное внимание фонда. Благодаря общим госреестрам СФР может сразу установить, что продавец квартиры — родственник, скрыть этот факт вряд ли удастся.

СФР с подозрением относится к сделкам, которые заключаются с одной целью — обналичить материнский капитал. Иногда и после перехода права собственности прежний владелец квартиры — мама, папа, дедушка, бабушка — продолжает жить в ней. Если СФР это установит, то сделку могут признать мнимой, а материнский капитал заставят вернуть государству. Кроме того, могут привлечь к ответственности за мошенничество.

Вот что нужно учитывать, когда покупаете квартиру у родственников и используете маткапитал:

1. При покупке жилищные условия должны улучшаться. Если покупать комнату площадью 6 м², для СФР улучшение жилищных условий будет неочевидно. Если 15 м² — иное дело.
2. Тщательно оформляйте документы и сразу заключайте договор купли-продажи.
3. После перехода права собственности в квартире должны проживать новые владельцы, а не продавец-родственник.
4. Не забудьте выделить доли на детей и супругов.

Покупать квартиру у близкого родственника невыгодно еще по одной причине: нельзя получить налоговый вычет. Но второй супруг, который не является близким родственником продавцу, может претендовать на вычет. В Т⁠—⁠Ж уже есть статья, как его получить.

Можно ли купить комнату или долю. По закону комнаты — это жилые помещения, поэтому для покупки таких объектов можно использовать материнский капитал.

С долями дело обстоит сложнее. СФР может отказаться перечислять материнский капитал на ее покупку, если посчитает, что жилищные условия семьи не улучшатся. Кроме того, СФР может не устроить, что в части квартиры — доле, которая не приобретается, — будет жить посторонний человек. Возможно, свои права придется отстаивать в суде.

Чтобы не столкнуться с отказом СФР или выиграть суд, нужно соблюдать несколько условий:

1. Семья должна покупать долю, благодаря размеру которой их жилищные условия улучшаются. Например, до этого у детей не было отдельной комнаты или вообще недвижимости в собственности, а теперь благодаря покупке она появится. Приобретаемая доля должна быть не меньше 6 м², поскольку с сентября 2022 года введен запрет на микродоли.
2. Нужно заключать сразу же договор купли-продажи, иначе может появиться повод для судебных разбирательств из-за документов.
3. Обязательно выделите доли детям и супругу.

Не поддавайтесь на провокации сотрудников СФР и не доверяйте устному мнению, что сделку не одобрят. Любой отказ СФР должен обосновать письменно и выдать заявителю. С этим документом можно пойти в суд и оспорить решение СФР. Героине нашей статьи это удалось.

С помощью материнского капитала можно приобрести жилое помещение по любой сделке, которая не противоречит закону. Жилье можно приобрести:

1. У организации или физлица. Для этого с продавцом нужно заключить договор купли-продажи.
2. У застройщика по договору участия в долевом строительстве.
3. С помощью жилищного, жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива.

Расскажу о каждом способе подробно.

Купля-продажа. По договору купли-продажи приобрести жилье можно как в новостройке, так и на вторичном рынке. Часть стоимости квартиры покупатель оплачивает за счет личных средств.

Все происходит так. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и подают документы на регистрацию. Росреестр регистрирует договор и накладывает на квартиру обременение. После этого покупатель подает в СФР заявление о распоряжении материнским капиталом и прикладывает пакет документов. Заявление можно подать лично, через портал госуслуг, через МФЦ или отправить по почте.

СФР должен рассмотреть заявление в течение десяти дней с момента получения и принять решение: удовлетворить заявление или отказать. В случае удовлетворения заявления СФР перечисляет продавцу деньги в течение пяти рабочих дней.

После полного расчета с продавцом обременение снимается, покупатель должен не забыть выделить доли супругам и детям. Это можно сделать после погашения ипотеки или сразу, если разрешит банк.

Участие в долевом строительстве. Если квартиру покупают в строящемся доме, заключают договор долевого участия в строительстве — ДДУ. Его регистрируют в Росреестре, затем обращаются в СФР с заявлением о распоряжении материнским капиталом и с пакетом документов.

При положительном решении СФР перечисляет деньги застройщику. Право собственности на квартиру можно оформить только после того, как застройщик сдаст дом, а покупатель полностью с ним рассчитается, если, допустим, жилье покупалось в рассрочку. Выделить доли нужно в течение шести месяцев после сдачи объекта.

Участие в жилищном кооперативе. В жилищном кооперативе жилье приобретается через уплату паевых взносов. Покупатель может уплатить часть паевых взносов за счет собственных средств, а часть — с помощью материнского капитала. Материнский капитал может быть направлен как на уплату вступительного, так и паевого взноса.

В СФР нужно будет представить:

1. Документ о членстве в кооперативе, например выписку из реестра членов кооператива.
2. Справку о внесенной сумме паевого взноса за жилое помещение и об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса.
3. Копию устава кооператива.

При приобретении квартиры в жилищном кооперативе доли супругам и детям должны быть выделены в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, после уплаты которого паевой взнос считается выплаченным в полном размере.

Когда выделяют доли детям. Жилое помещение, полностью или частично приобретенное на средства материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей. Размер долей при этом определяется по соглашению.

Раньше нужно было оформлять у нотариуса обязательство о выделении долей всем членам семьи. Теперь такой документ оформлять не нужно. Но доли все равно придется выделить.

Доли нужно выделить в течение шести месяцев. Момент, с которого отсчитываются эти шесть месяцев, в каждом случае свой:

1. Если заключался договор купли-продажи, то с момента, как СФР перечислит материнский капитал продавцу.
2. Если квартиру покупали через жилищный кооператив, то с момента, как будет внесен последний платеж и весь паевой взнос будет считаться уплаченным в полном размере.
3. Если заключался ДДУ, то с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта участнику долевого строительства.

Чтобы выделить доли детям, нужно часть недвижимости, которую оплатили материнским капиталом, разделить на всех членов семьи.

В Т⁠—⁠Ж есть калькулятор, который поможет посчитать минимальный размер долей, которые нужно выделить. По желанию детям можно выделить долю больше.

Если доли детям не выделить, то могут заставить вернуть маткапитал в СФР. Проблемы могут возникнуть и в случае дальнейшей продажи квартиры, которую купили на маткапитал. По иску прокуратуры суд может отменить сделку. Часть денег в сумме материнского капитала придется вернуть государству, оставшуюся сумму — несостоявшемуся покупателю.

На оспаривание сделки с нарушением прав детей у органов опеки и других заинтересованных лиц есть год с даты, когда они узнают о нарушении. Если этот срок пропустить, то оспорить сделку будет сложно.

Таких требований несколько.

Жилье должно находиться в РФ. Купить квартиру с помощью маткапитала в другой стране не получится.

Пригодно для проживания. Раньше на материнский капитал можно было покупать любое ветхое жилье: комнату в бараке или развалюху в деревне без окон. То есть зачастую через такие покупки материнский капитал просто обналичивали. Но потом государство решило, что материнский капитал должен быть направлен на реальное улучшение жилищных условий, и в законодательство внесли изменения.

Теперь СФР проверяет, чтобы жилье, которое планируют купить с помощью материнского капитала, было пригодно для проживания. А если это многоквартирный дом, то он не должен быть аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Для этого фонд направляет запросы в органы местного самоуправления и в органы жилищного контроля и надзора.

Если СФР установит, что в доме нельзя жить или он подлежит сносу, то материнский капитал не перечислят.

Поэтому, прежде чем заключить договор купли-продажи, нужно тщательно проверить не только состояние жилья, но и уточнить, не признан ли он аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. Об этом можно узнать на платформе «Фонда развития территорий».

Родителю, который владеет сертификатом, тоже могут отказать в распоряжении материнским капиталом. Например, в таких случаях:

1. Его лишили родительских прав или ограничили в них.
2. Он совершил преступление в отношении своего ребенка.
3. У него отобрали ребенка органы опеки.
4. Если усыновление отменили.

Заключение договора купли-продажи и образец договора. Прежде всего покупатель должен найти подходящую квартиру. Когда будут оговариваться условия сделки, продавца следует предупредить, что часть квартиры будет оплачена материнским капиталом. Возможно, продавца это не устроит, поскольку ему придется ждать, когда СФР переведет деньги.

Если продавец согласен ждать и остальные условия согласованы, можно переходить к заключению договора.

При оформлении договора можно воспользоваться типовой формой или привлечь юриста. В договоре обязательно должно быть прописано, что часть квартиры оплачивается материнским капиталом, а также указаны сроки и порядок расчетов.

Передача квартиры от продавца к покупателю оформляется передаточным актом. Это может быть как отдельный документ, так и соответствующий пункт в договоре. Прежде чем подписывать этот документ, покупатель должен проверить состояние квартиры.

Договор вступает в силу с момента подписания. Но чтобы стать законным собственником квартиры, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Регистрация сделки. Подать документы на регистрацию можно в отделении Росреестра или через МФЦ. В МФЦ обычно нужно предварительно записываться через интернет или по телефону. Еще можно отправить документы по почте или вызвать специалиста на дом, но эта услуга доступна только некоторым категориям инвалидов. Если сделку заверяли у нотариуса, то все документы в Росреестр передаст нотариус.

Договор подается в нескольких экземплярах: по одному для каждой из сторон.

Какие документы еще могут потребовать от продавца при покупке жилья:

1. Выписка из ЕГРН.
2. Паспорта собственников квартиры.
3. Правоустанавливающий документ, например ДДУ или договор купли-продажи.
4. Кадастровый паспорт (техпаспорт) на квартиру.
5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
6. Справка о количестве зарегистрированных в квартире.
7. Согласие органов опеки и попечительства, если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние или недееспособные.
8. Согласие другого супруга, если квартира приобретена в браке.

Какие документы еще могут потребовать от покупателя при покупке жилья:

1. Паспорта родителей.
2. Cвидетельство о браке (о расторжении брака).
3. Cвидетельства о рождении детей.
4. Cвидетельства загса об усыновлении детей.
5. Cертификат на материнский капитал.

За регистрацию права собственности платится госпошлина в размере 2000 ₽. Ее платит покупатель. Если покупателей несколько, то 2000 ₽ делятся на всех с учетом доли каждого.

Если документы подают в Росреестр, все регистрируют семь дней, через МФЦ — девять дней. Если документы передаст нотариус, то право собственности будет зарегистрировано в течение трех рабочих дней.

После регистрации выдают договор купли-продажи с отметками о регистрации и выписку из ЕГРН, где будет указан новый собственник квартиры.

Обращение в СФР. Когда Росреестр зарегистрирует договор купли-продажи, можно подать в СФР заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Это можно сделать:

1. В отделении СФР.
2. Через МФЦ.
3. По почте. При этом подписи в заявлении должны быть удостоверены нотариально.
4. В электронном виде через личный кабинет на сайте СФР или на портале госуслуг.

После отправки заявления нужно записаться на личный прием в отделение СФР.

СФР рассматривает заявление о распоряжении материнским капиталом в течение десяти рабочих дней. После этого выносит решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления. О принятом решении заявителя уведомят не позднее чем через один рабочий день с даты вынесения решения.

Документы для СФР. В фонде при подаче заявления о распоряжении маткапиталом могут потребовать:

1. Паспорт.
2. Свидетельство о заключении брака.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Договор купли-продажи с отметкой Росреестра.
5. Выписку из ЕГРН.
6. Расписку продавца о полученной части денег.
7. Справку банка о банковских реквизитах продавца.

Закон позволяет оплачивать жилье, которое покупаете, как полностью материнским капиталом, так и частично. Но в любом случае сперва нужно будет заключить договор купли-продажи, зарегистрировать его в Росреестре, а лишь потом обращаться в СФР с заявлением о распоряжении материнским капиталом.

СФР может перечислить маткапитал продавцу только после того, как рассмотрит заявление. Из-за этого в договоре приходится предусматривать особый порядок расчетов — с отсрочкой или рассрочкой оплаты.

При отсрочке срок оплаты переносится на определенный период, который оговаривается между сторонами, например месяц. А при рассрочке платеж растягивается, стоимость делится на несколько сумм, которые покупатель должен выплатить продавцу в определенный срок.

Покупатель может рассчитаться с продавцом наличными, например через банковскую ячейку, перечислить их на счет или воспользоваться аккредитивом. Но материнский капитал СФР перечисляет продавцу по безналичному расчету.

Полная оплата материнским капиталом. Полная оплата недвижимости материнским капиталом встречается довольно редко. Все же стоимость жилья в России превышает размеры государственной поддержки, оказываемой семьям с детьми. Обычно за счет материнского капитала без привлечения дополнительных средств покупают комнату или долю.

При расчетах материнским капиталом договор должен содержать положение об отсрочке оплаты, то есть должно быть указано, что сумма по договору будет перечислена СФР за счет материнского капитала через определенный период времени.

Частичная оплата материнским капиталом. Жилье с частичной оплатой материнским капиталом приобретается гораздо чаще. Тут уже можно купить не только комнату, но и любую квартиру, на которую хватит собственных средств в дополнение к маткапиталу. В таких договорах предусматривают рассрочку оплаты.

Оформление рассрочки. При оформлении рассрочки жилье оплачивается частями. Можно предусмотреть оплату как равными частями, так и нет. Чаще всего большая часть суммы по договору — собственные средства покупателя. Их передают наличными или вносят на банковский счет продавца при подаче документов на госрегистрацию. Оставшуюся часть в размере маткапитала перечисляет позднее СФР. Все это должно быть прописано в договоре.

В договоре должен быть указан срок, в течение которого СФР перечислит маткапитал. Этот срок рассчитывается так: складывается срок рассмотрения заявления СФР, в 2024 году это 10 рабочих дней, и срок на перечисление денег — 5 рабочих дней. То есть деньги продавец получит в среднем через 15 рабочих дней с момента, как покупатель написал заявление в СФР.

Если покупатель расплачивается с продавцом наличными, то нужно получить от продавца расписку или указать это в договоре.

Если СФР удовлетворит заявление о распоряжении материнским капиталом, то он перечислит деньги продавцу в течение пяти рабочих дней.

Причины для отказа. СФР не всегда соглашается перечислять маткапитал. Это может произойти в следующих случаях:

1. Родителей лишили родительских прав или ограничили в них либо отменили усыновление.
2. Родитель совершил преступление против ребенка.
3. Нарушен порядок подачи заявления о распоряжении материнским капиталом.
4. Родитель указал в заявлении цель, на которую он хочет потратить маткапитал, не упомянутую в законе.
5. Запрашивается сумма, которая превышает причитающийся заявителю материнский капитал.
6. Ребенка отобрали органы опеки.
7. Жилое помещение признано непригодным для проживания. Или если дом, в котором находится жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Что делать, если СФР отказал. Если отделение СФР отказало в распоряжении маткапиталом, то можно обратиться в региональное управление СФР или в суд.

В суд можно обратиться как по месту жительства, так и по месту нахождения отделения СФР.

1. Обращаться в СФР за сертификатом не обязательно. Его можно получить в электронном виде на сайте СФР или портале госуслуг.
2. Если приобретать квартиру без ипотеки, то распорядиться материнским капиталом можно только после того, как ребенку исполнится три года.
3. На материнский капитал можно приобретать не только квартиру, но и комнату или даже долю в квартире. Но при приобретении доли нужно быть готовым доказать СФР, что жилищные условия у семьи улучшатся.
4. С помощью материнского капитала жилье можно приобрести, заключив договор купли-продажи, ДДУ или через жилищный кооператив.
5. В купленном жилье нужно обязательно выделить доли супругам и детям.
6. Жилье должно быть пригодно для проживания, а если это многоквартирный дом, то он не должен быть аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
7. В договоре купли-продажи должна быть предусмотрена отсрочка или рассрочка оплаты. СФР перечисляет деньги продавцу только после рассмотрения заявления о распоряжении материнским капиталом и договора купли-продажи.
8. Если отделение СФР откажет в распоряжении маткапиталом, то можно обратиться в региональное управление СФР или в суд.