Как пользоваться и распоря­жаться землей сельхозна­значения

Земли сельхозназначения предназначены для того, чтобы выращивать растения и пасти скот. За такой участок государство берет пониженный земельный налог, но предъявляет к владельцам более строгие правила использования.

Если землю не обрабатывать, собственника могут оштрафовать или даже забрать у него участок. В статье я расскажу, что именно относится к землям сельхозназначения и как ими владеть и распоряжаться, чтобы не нарушить закон.

Все земли в России разделены на семь категорий  :

1. Земли для сельского хозяйства.
2. Населенных пунктов.
3. Промышленности.
4. Особо охраняемых территорий.
5. Лесного фонда.
6. Водного фонда.
7. Земли запаса.

Земли сельхозназначения занимают примерно четверть всей территории России. Больше — только у земель лесного фонда.

Главная особенность сельхозземель — плодородный слой почвы, благодаря которому на них хорошо всходят растения. На таких землях выращивают сельхозпродукцию: подсолнечник, свеклу, кукурузу. Еще пасут животных и выращивают для них корм. Также на сельхозучастках могут располагаться вспомогательные объекты, например дороги, коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки продукции, защитные насаждения вокруг полей.

Из-за высокой урожайности такой земли государство строго регулирует ее оборот и предъявляет к владельцам повышенные требования.

У земель сельхозназначения есть два главных признака  :

1. Они всегда находятся за границами населенных пунктов.
2. Используются исключительно для сельского хозяйства.

Не все земли с плодородным слоем относятся к сельскохозяйственным. Например, часто дачные участки находятся за пределами городов и на них растет картошка, но это не значит, что земля сельскохозяйственная. Все зависит от того, какой вид участка указан в Едином государственном реестре недвижимости.

Относится ли участок к землям сельхозназначения, можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте в графе «Категория земель».

Законодательная база. К землям сельхозназначения государство относится особенно бережно. Ведь, если собственник разместит на такой земле химический завод, могут пострадать плодородные свойства почвы и на этом месте долгие годы нельзя будет ничего выращивать.

Поэтому пользование сельхозземлями регулируется как Земельным кодексом РФ, так и специальными федеральными законами:

1. «Об обороте земель сельхозназначения».
2. «Об обеспечении плодородия земель сельхозназначения».

Свои законы о сельхозземлях есть и в регионах, например:

• в Московской области — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области;
• в Краснодарском крае — Закон об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае.

Что такое зоны сельскохозяйственного использования. Земли сельхозназначения находятся за пределами населенных пунктов. Но иногда плодородные земли, используемые для сельского хозяйства, находятся в границах городов и сел — они называются зонами сельскохозяйственного использования. Это произошло из-за того, что со временем городские поселения расширялись и сельхозземли вошли в их границы.

Зоны сельхозиспользования тоже облагаются налогом по пониженной ставке — не более 0,3% кадастровой стоимости участка.

Отличить земли сельхозназначения от зон сельскохозяйственного использования можно также по выписке из ЕГРН. У зон сельхозиспользования в графе «Категория земель» будет указано «Земли населенных пунктов», а у полноценных сельхозучастков — «Земли сельскохозяйственного назначения».

На зоны сельскохозяйственного использования не распространяются те же ограничения, что и на земли сельхозназначения. Их регулируют правила землепользования и застройки, которые принимают местные власти.

Правила землепользования и застройки, они же ПЗЗ, — это нормативный акт, который принимают местные власти, чтобы разделить территорию поселения на зоны и установить, как можно и нельзя их использовать  .

Для разработки ПЗЗ создают специальную комиссию, которая определяет, какие земли лучше использовать для сельского хозяйства, а какие для жилья или промышленности. После этого ПЗЗ утверждает местная дума или администрация.

В городах федерального значения ПЗЗ утверждает региональное правительство, и они действуют по всей территории города. За пределами городов федерального значения ПЗЗ утверждают муниципалитеты. Поэтому, например, в Ярославле свои ПЗЗ, а в Рыбинске — свои, хотя города находятся в одном регионе — Ярославской области.

Чаще всего в ПЗЗ выделяют несколько зон сельскохозяйственного использования. Например, в ПЗЗ Назарьевское Одинцовского района Московской области есть  :

1. Зона сельскохозяйственных угодий (СХ-1) — это, например, пастбища, пашни, сенокосы.
2. Зона, предназначенная для садоводства и дачного хозяйства (СХ-2).
3. Зона сельскохозяйственного производства (СХ-3) — это, например, создание защитных лесных насаждений, рыбоводство.
4. Зона, предназначенная для огородничества (СХ-4).

А в ПЗЗ Совхоза им. Ленина только одна зона сельхозиспользования  — зона сельскохозяйственных угодий (СХ-1).

Найти ПЗЗ можно на сайтах регионов или конкретных муниципалитетов. Вот перечень всех ПЗЗ Московской области.

Владеть землями сельхозназначения может государство, органы местного самоуправления, а также граждане РФ и российские организации. Иностранные граждане и компании могут только арендовать сельхозземли  .

Мне удалось найти данные за 2019 год: в государственной и муниципальной собственности было 66% площади всех сельхозземель, у граждан — 28%, а у организаций — около 6%.

Что такое земельный пай. В СССР сельхозземли принадлежали колхозам и совхозам. В 1990-е годы почти все они стали частными организациями, а земли государство решило передать жителям ближайших поселков. В результате приватизации участок, который раньше принадлежал одному колхозу, стал принадлежать сотням жителей села, при этом реальные участки земли бывшим колхозникам не выделяли.

Такую землю стали называть паевой, а собственников — пайщиками, хотя юридически верно называть пай земельной долей, то есть долей в общей собственности на землю  . Соответственно, пайщик по закону — это долевой собственник. Сейчас паевая земля тоже относится к землям сельхозназначения, и к ее содержанию предъявляются такие же требования, как если бы она принадлежала одному человеку.

Многие агрофирмы арендуют сельхозземли у собственников паевой земли. Сельхозземли для фирм — выгодное вложение, поэтому крупные компании часто выкупают их у пайщиков.

Государство поощряет использование сельхозземель и поэтому установило для их владельцев пониженную ставку земельного налога.

Конкретную ставку земельного налога устанавливают местные власти, но она не может быть больше 0,3% кадастровой стоимости земельного участка на 1 января отчетного года  . Для сравнения: ставка по большинству других участков не может быть больше 1,5% кадастровой стоимости.

Узнать ставку налога в конкретном месте можно в специальном сервисе федеральной налоговой службы.

Земли сельхозназначения бывают двух типов:

1. Сельхозугодья — на них нельзя ничего строить, можно только пасти скот и выращивать урожай.
2. Вспомогательные земельные участки — можно возводить строения, прокладывать дороги и мелиоративные каналы. В общем, делать все, что нужно для сельского хозяйства.

Например, у фермера есть пашня под пшеницу. Чтобы собрать и хранить урожай, ему нужно построить зернохранилище и ангар для трактора. Территория, где растет пшеница, — это сельхозугодье, строить там нельзя. А участки под зернохранилищем и ангаром считаются вспомогательными сельскохозяйственными землями.

Но фермер не может вместо ангара для техники построить свиноферму. Пользоваться землями сельхозназначения можно только в соответствии с видом их разрешенного использования.

То, что у участка сельскохозяйственное назначение, не означает, что на нем можно вести любую сельскохозяйственную деятельность.

Что конкретно можно делать на земельном участке, указано на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН в графе «вид разрешенного использования» — ВРИ. Если указан ВРИ «Сенокошение», то на участке можно косить, собирать и заготавливать сено. Пасти скот уже нельзя — для этого должен быть указан ВРИ «Выпас сельскохозяйственных животных».

Всего для сельхозземель предусмотрено 20 основных видов ВРИ: растениеводство; выращивание зерновых и иных сельхозкультур, овощеводство, птицеводство и другие.

До апреля 2021 года действовал классификатор Минэкономразвития 2014 года, поэтому в ЕГРН до сих пор можно встретить ВРИ из него. Это, например, формулировки: «для сельскохозяйственного производства», «сельскохозяйственное использование», «для ведения личного подсобного хозяйства (садоводства)».

Как использовать сельхозземлю по другому назначению. Основной вид разрешенного использования участка, указанный в ЕГРН, можно скорректировать. Для этого нужно изучить ПЗЗ поселения, рядом с которым находится участок. В этом документе обычно есть доступные для использования ВРИ, которые не указаны в выписке ЕГРН или на публичной кадастровой карте.

В ПЗЗ обязательно указывают основные, условно-разрешенные и вспомогательные ВРИ. Основной ВРИ — это один из перечисленных 20 видов, о которых я писал выше. В выписке из ЕГРН у земельного участка будет указан один основной ВРИ, а в ПЗЗ их больше. Собственник имеет право сменить основной ВРИ, указанный в ЕГРН, на один из ВРИ, указанных в ПЗЗ.

Для смены основного ВРИ собственнику земли достаточно написать заявление в Росреестр, это можно сделать через госуслуги. Никаких дополнительных разрешений получать не нужно.

Условно-разрешенные виды использования земельных участков — это запасные виды разрешенного использования, предусмотренные на случай, если потребности владельца земли не будут удовлетворены основными ВРИ  . Они тоже указаны в ПЗЗ.

Чтобы выбрать запасной ВРИ, собственник должен направить заявление в комиссию по подготовке ПЗЗ при местной администрации. Комиссия вынесет этот вопрос на общественное обсуждение или на публичные слушания. А после — составит свои рекомендации и передаст их главе администрации. Он примет решение — предоставить условно-разрешенный вид использования участка или отказать  .

Даже если собственник получил разрешение использовать условно-разрешенный ВРИ, он все равно сохраняет право использовать и основной ВРИ, присвоенный участку.

Еще бывают вспомогательные ВРИ — они применяются как дополнительные к основным и условно-разрешенным ВРИ  . Чтобы использовать вспомогательные ВРИ, не требуется получать у кого-либо согласие или уведомлять кого-то  .

Сельхозугодья — это самые плодородные сельхозземли. Именно на них пасутся животные и растет урожай. К таким землям относятся пашни, сенокосы, пастбища или земли, занятые многолетними насаждениями, например виноградниками  . Также к таким землям относятся залежи — участки, которые ранее использовались под пашню, но более года не используются под посевы.

Строить на сельхозугодьях нельзя, потому что застройка уменьшит площадь плодородных земель  .

Еще у сельхозугодий нельзя изменить вид разрешенного использования — только если перевести участок из земель сельхозназначения в другую категорию  . Государство разрешает это сделать лишь в исключительных случаях, например из-за расширения границ населенного пункта.

Если владелец земли нарушит правила использования сельхозугодий, ему могут через суд запретить это делать или даже изъять землю.

Сложность в том, что сейчас ни в одном документе не указано, что участок точно относится к сельхозугодьям. Бывают ситуации, когда даже суду сложно в этом разобраться. В таких случаях изучают, как образовывался участок, запрашивают в местной администрации архивные данные или привлекают экспертов.

Относится ли земля к сельхозугодьям, определяют по его ВРИ. Назначение угодий в том, чтобы на них что-то выращивали или пасли скот.

Точно сельхозугодье, если ВРИ:

1. «Сенокошение».
2. «Выпас сельскохозяйственных животных».

Вероятно, тоже сельхозугодье, если ВРИ:

1. «Растениеводство».
2. «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур».
3. «Овощеводство».
4. «Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур».
5. «Садоводство».
6. «Виноградарство».
7. «Выращивание льна и конопли».

Также могут встречаться ВРИ из ранее действующих классификаторов, например «для возделывания сельскохозяйственных культур» и «для сельскохозяйственного производства».

Владелец земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства, не может просто оставить его как есть. Вот что он должен делать.

Использовать участок по целевому назначению. Кроме выращивания растений и выпаса скота на сельхозземле можно возводить строения, связанные с сельским хозяйством: амбары, водонапорные башни, гаражи для сельхозтехники.

Фермер может построить на участке один жилой дом не выше трех этажей и общей площадью не более 500 м². Дом должен занимать не более 0,25% от всей площади участка  .

Если же владелец земли будет использовать ее не по назначению, его могут оштрафовать или даже изъять участок. Вот какой может быть штраф  :

1. для гражданина — 0,5—1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 ₽;
2. для руководителя организации — 1—1,5%, но не менее 20 000 ₽;
3. для организации — 1,5—2%, но не менее 100 000 ₽.

Оштрафовать могут и за то, что на участке ведется сельскохозяйственная деятельность, но с нарушением ВРИ.

Обрабатывать землю. Владелец сельхозземли обязан ее обрабатывать. Это правило распространяется как на собственников, так и на арендаторов. Если участок долго не используют, он зарастает сорняками, а это ухудшает состояние почвы.

За выполнением этой обязанности следят сразу два федеральных органа: Россельхознадзор и Росреестр. Если 50% земельного участка заросло сорняками, а оставшаяся часть не обрабатывается, то по закону считается, что собственник его забросил.

Другие признаки того, что владелец использует землю ненадлежащим образом:

• загрязнение участка химическими веществами;
• захламление 20% и более площади участка предметами, не связанными с сельхоздеятельностью;
• наличие на участке самовольной постройки.

Если Россельхознадзор или Росреестр выявят эти нарушения, владельца заставят их устранить и оштрафуют  :

1. гражданина — на 0,3—0,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 3000 ₽;
2. руководителя организации — на 0,5—1,5%, но не менее 50 000 ₽;
3. организацию — на 2—10% кадастровой стоимости, но не менее 200 000 ₽.

Если за три года с момента выявления нарушения собственник так и не начнет обрабатывать землю, ведомства сообщат об этом региональным властям. В течение двух месяцев в суд предъявят иск об изъятии участка, а потом продадут его с торгов  .

В последнее время количество исков об изъятии неиспользуемых земельных участков в России увеличилось. Возможно, это связано с тем, что инспекторы Росреестра стали применять дроны для мониторинга состояния земель.

Поддерживать плодородие почв. Владельцы сельхозземель обязаны не только обрабатывать землю, но и поддерживать ее плодородие. Какие конкретно мероприятия надо провести, подскажут подведомственные Минсельхозу организации, например станции агрохимической службы, центры химизации и сельскохозяйственной радиологии. Они регулярно проверяют состояние сельхозземель в соответствии с утверждаемым Минсельхозом планом.

Все расходы на обследование земли несет государство. По результатам собственникам выдадут заключение, каких питательных элементов не хватает и как это исправить. Делать это землевладельцы будут уже за свой счет  .

Для каждого исследования предусмотрена своя периодичность  . Например, проверять наличие в почве ядохимикатов надо не реже одного раза в пять лет.

Еще собственники сельхозугодий должны защищать их от зарастания сорняками, кустарниками и деревьями  . Санкции за несоблюдение  :

1. гражданам — предупреждение или штраф 300—500 ₽;
2. руководителям организаций — штраф 500—1000 ₽;
3. организациям — штраф 5000—10 000 ₽.

Если собственник запустит землю так, что значительно снизится ее плодородность, участок могут изъять  . Критерии существенного снижения плодородия установило правительство РФ. Среди них, например:

• снижение в почве содержания фосфора и обменного калия более чем на 25%;
• снижение кислотности в кислых почвах и повышение щелочи в щелочных более чем на 10%.

Как я уже писал, участки, используемые в сельском хозяйстве, облагаются налогом по пониженной ставке — не более 0,3% от кадастровой стоимости. Но если проверяющие органы установили, что собственник не использует участок по назначению, то и право на пониженную налоговую ставку у него отсутствует. Если Россельхознадзор оштрафует собственника сельхозземли за ненадлежащую обработку участка, налоговая повысит ставку земельного налога.

Региональные управления Россельхознадзора обязаны ежегодно до 1 марта сообщать в налоговую о выявленных нарушениях  .

Налог по повышенной ставке начисляется с периода, в котором было выявлено нарушение, до тех пор, пока его не устранят  .

Государственные или муниципальные земли. Большинство сельхозземель принадлежат государству или населенным пунктам. По данным Росреестра, в 2022 году площадь всех сельхозземель в России составляла почти 380 млн га  . Чтобы эти земли не простаивали, власти продают их или сдают в аренду гражданам или организациям.

Срок аренды участка сельхозназначения не может быть меньше трех и больше 49 лет. Но если участок арендуется для сенокошения и выпаса скота, срок аренды должен быть до трех лет  .

Купить или арендовать такую землю можно только на аукционе: кто предложит большую плату, тому и предоставляется участок  . Аукцион проходит на электронной площадке ГИС Торги. Там же можно ознакомиться с условиями аукциона и подать заявку на участие  .

Если хочется приобрести какой-то конкретный участок, можно обратиться в региональную администрацию с заявлением о проведении аукциона. Для этого потребуется кадастровый номер участка — найдите его на публичной кадастровой карте. В каждом регионе действуют свои правила, поэтому подробности лучше узнавать на сайте региональной администрации.

Иногда участок сельхозназначения сдают в аренду без аукциона. Например, фермерам и сельскохозяйственным организациям, которые участвуют в программах развития сельского хозяйства  .

Арендатор может подать заявление о заключении нового договора аренды, пока не истек срок действия старого. Если он не нарушал правил использования участка, с ним заключат новый договор  .

Также через три года с момента заключения договора аренды арендатор может купить земельный участок без аукциона  .

Паевая земля. Чаще всего пайщики сами не обрабатывают сельхозземли, потому что для этого требуется дорогая техника и оборудование. Обычно собственники сдают землю в аренду агрофирме, которая расплачивается за нее деньгами, а иногда и выращенной сельхозпродукцией. Стандартных расценок нет — как договорятся. Условия договора аренды также утверждаются на собрании собственников.

Если участок в собственности менее чем шести пайщиков — чтобы сдать его в аренду, требуется согласие каждого из них  . Но если участок в собственности у большого количества пайщиков, то согласовать с каждым из них условия аренды нереально. Поэтому, если земля принадлежит более чем пяти пайщикам, решение об аренде принимают на общем собрании пайщиков большинством голосов. Согласие каждого пайщика получать не нужно  .

Общее собрание может принимать решение, если на нем присутствует не менее 50% пайщиков либо если присутствующие пайщики владеют не менее 50% земельных долей. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство пайщиков либо пайщики, которые владеют больше 50% долей.

Пайщик, проголосовавший против аренды, получает право выделить из общей земли свой собственный участок  . Размер его нового участка определяется размером пая.

Субъекты РФ имеют преимущественное право покупки земельного участка по цене продажи  . В региональном законе субъекты могут передать это право муниципалитетам.

Это значит, что продавец участка обязан письменно известить высший исполнительный орган субъекта РФ или муниципалитета о том, что он собирается продать участок, указать цену, размер, местоположение и срок, до которого надо провести взаиморасчеты. Извещение нужно передать лично под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении  .

Продать участок можно, только если государство откажется его покупать или не ответит в течение 30 дней с даты получения извещения. После этого продать землю можно в течение года и по цене не ниже той, которая была указана в извещении  .

В некоторых регионах есть негласное правило — не покупать участки, обремененные залогом. Поэтому иногда продавцы специально отдают свой участок в залог, чтобы местная администрация отказалась от его покупки.

Как продать долю, если собственников меньше шести. Продажа доли участка, если собственников меньше шести, происходит так же, как и при отчуждении доли в любой другой недвижимости  . Продавец должен письменно известить других пайщиков, что он намерен продать свою долю постороннему лицу. В извещении нужно указать цену и другие условия, на которых он продает землю  .

Если остальные пайщики письменно не согласятся купить долю в течение 30 дней, продавец вправе продать пай любому другому покупателю. Если отказ от пайщиков придет раньше, можно не ждать 30 дней, а продать сразу.

Как продать долю, если собственников больше пяти. Если у участка шесть и более владельцев, действуют специальные правила продажи  . В этом случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не нужно  . Но продать долю можно только другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации или фермеру который уже использует участок, например на основании аренды.

Чтобы продать долю покупателю, у которого нет никаких прав на эту землю, надо предварительно выделить в счет доли новый земельный участок. При продаже такого нового участка потребуется сначала предложить купить его региональным властям  .