Как получить семейную ипотеку

Россияне могут оформить ипотеку с господдержкой, то есть по льготным ставкам.

Правительство разработало несколько целевых программ, одна из которых — семейная ипотека — предназначена для семей или родителей с детьми. Ее цель — помочь государству решить демографическую проблему.

Расскажу об особенностях семейной ипотеки, о том, кому она положена и как ее получить.

Семейная ипотека — льготная ипотечная программа, которую запустили в 2018 году. Если семья соответствует требованиям, она может оформить ипотеку под 6%. Льготный кредит может оформить и одинокий родитель.

В 2025 году на семейную приходится до 90% выдаваемых льготных ипотек. Это связано с тем, что по другим программам больше ограничений и дополнительных условий для оформления: например, есть требования к работе в определенной сфере, зарплате или стажу работы.

Вот кто может оформить семейную ипотеку в 2026 году  :

• семьи, где есть хотя бы один ребенок до шести лет включительно — на день подписания кредитного договора ему не должно исполниться семи лет;
• семьи с ребенком с инвалидностью;
• семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми — неважно, когда они родились.

В зависимости от категории заемщика покупка недвижимости ограничена дополнительными условиями. Например, семьям с двумя несовершеннолетними детьми покупка новой квартиры от застройщика доступна только в городах с малочисленным населением — до 50 000 человек — или с низкими объемами строительства.

Кто может быть заемщиком: гражданин РФ, у которого есть дети — также граждане РФ. Получить кредит может отец или мать. Не обязательно быть официально женатыми: банки кредитуют заемщиков и в гражданском браке. Но если родители в браке, то с 1 февраля 2026 года оба должны выступать созаемщиками по кредитному договору.

Программа устанавливает требования к покупаемому жилью, также заемщикам нужно соответствовать запросам банка — например, по кредитоспособности, возрасту или стажу работы. Вот основные параметры.

Какое жилье можно купить. По общим правилам — квартиру в новостройке. Она может быть в строящемся или уже сданном доме, но важно, чтобы продавцом было юридическое лицо — застройщик. Еще можно купить готовое жилье, если продавец — ПКК «Фонд развития территорий». Вместо квартиры можно купить загородный дом или таунхаус от застройщика.

Тип недвижимости для покупки зависит от категории заемщика  .

Семьи с одним ребенком до семи лет могут купить:

1. Строящуюся, готовую квартиру или таунхаус у компании, а также у ИП.
2. Строящийся загородный дом у застройщика в малоэтажном жилом комплексе.
3. Готовый жилой дом с участком у ИП или компании.
4. Квартиру, таунхаус или жилой дом с участком у ЗПИФ.
5. Готовую квартиру у Фонда развития территорий — под его управление переходят дома закройщиков, которые обанкротились, или у Фонда реновации в Москве.
6. Квартиру на вторичном рынке в МКД  ​не старше 20 лет в городах, где строится не более двух домов. При этом дом не должен быть аварийным, а продавец — взаимозависимым лицом. И кредит на вторичку можно взять только один раз  .

Также можно построить дом, но только с подрядчиком и при условии, что расчеты будут проходить через счет эскроу.

Семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут купить:

1. Строящуюся квартиру или таунхаус у застройщика или ЗПИФ, но только в регионе с низкими объемами строительства  ​или с населением менее 50 000 человек. Запрещена покупка в Москве и области и в Санкт-Петербурге и области.
2. Готовую квартиру или таунхаус у компании или ИП — тоже в регионе с низкими объемами строительства или малонаселенном.
3. Строящийся или готовый частный дом от компании или ИП в малоэтажном жилом комплексе.
4. Готовую квартиру или таунхаус у Фонда развития территорий.

Также возможно строительство своего дома с подрядчиком и расчетами только через эскроу-счет.

Семьи с ребенком с инвалидностью могут купить:

1. Строящуюся квартиру или таунхаус у компании или ИП.
2. Готовый или строящийся дом в малоэтажном жилом комплексе у компании или ИП.
3. Готовую квартиру, таунхаус или частный дом у ЗПИФ.
4. Готовую квартиру у Фонда реновации и Фонда развития территорий.
5. Готовую квартиру у застройщика в регионах, где нет строящихся многоквартирных домов за месяц до обращения за ипотекой в банк.

Семейную ипотеку можно рефинансировать, если ранее купленный объект подходит под требования к недвижимости, которые есть для каждой категории заемщиков. Но рефинансирование подходит только двум категориям заемщиков — родителям с одним ребенком до семи лет или ребенком с инвалидностью.

В последние годы семейную ипотеку также выдают и на ИЖС — строительство частного дома на своем или покупаемом участке. Для этого заемщик выбирает подрядчика из аккредитованных банком. Строить можно только с использованием эскроу-счета — это дополнительная защита для заемщиков: меньше шансов, что подрядчик пропадет.

Когда должен быть заключен договор на покупку жилья. Тогда же, когда и кредитный договор: банк не выдаст кредит, пока не удостоверится, что заемщик подписал документы на приобретение недвижимости за счет ипотечных денег. Обычно договор ДДУ или купли-продажи подписывают одновременно с кредитным договором или до него — накануне сделки или в тот же день до встречи с банком.

На какой срок дают кредит. В зависимости от условий банка срок кредита может быть до 25—30 лет. Чем он больше, тем меньше ежемесячный платеж.

Сумма первоначального взноса. Минимальный взнос — от 20%. На деле банки устанавливают свои минимальные значения, например 20,01 или 20,1%. Но взнос может быть и выше, если так решит банк после проверки клиента. В качестве взноса могут быть использованы собственные деньги заемщика, субсидии или материнский капитал. Но это лучше уточнять заранее.

Сколько можно взять в кредит. Заемщикам из Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и области дают до 12 000 000 ₽. Для остальных регионов — до 6 000 000 ₽. Но квартира может стоить больше — разницу между ценой недвижимости и суммой кредита заемщик выплачивает самостоятельно.

Сумма кредита может быть и выше установленных лимитов, но разницу банк выдает по рыночной ставке. По такой схеме можно взять до 30 000 000 ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленобласти и до 15 000 000 ₽ — в остальных регионах. Такая ипотека называется комбинированной или комбо-ипотекой. Ее предлагают не все банки — лучше уточнять заранее.

С февраля 2026 года комбинированную ипотеку можно будет рефинансировать на семейную.

Какая ставка по ипотеке. Льготную ипотеку выдают под 6%. При этом банк может увеличить ставку, если заемщик не оформит страхование жизни, но не выше 1 процентного пункта.

Еще ставка вырастет, если выяснится, что с 23 декабря 2023 года человек уже участвует как основной заемщик, созаемщик или поручитель в кредитном договоре по любой ипотеке с господдержкой, в том числе по семейной. Или банк может поднять ставку, пока заемщик после получения кредита не оформит залог в пользу кредитора. Увеличение не может превышать размер ключевой ставки на день увеличения плюс 2 п. п., то есть на декабрь 2025 года — не выше 18,5%.

Программа действует до конца декабря 2030 года, но ее условия регулярно меняются.

В 2024 году произошло ужесточение, потому что семейная ипотека, как выяснилось, оказала негативное влияние на рынок недвижимости. Льготные программы вводили, чтобы сделать жилье доступнее, но люди часто брали такие кредиты в инвестиционных целях. Это создало повышенную нагрузку на бюджет и спровоцировало рост цен на первичном рынке.

Правительство решило исправить положение и изменило условия. Цель программы — улучшить демографическую ситуацию и помочь семьям приобрести жилье, а не дать возможность заработать.

Оформить кредит с господдержкой можно только один раз. Но для семейной ипотеки сделали исключение: ее можно взять, если семейную или другую льготную ипотеку уже брали после 23 декабря 2023 года. При этом нужно одновременно соблюсти такие условия  :

1. Предыдущая ипотека с господдержкой погашена. Таким образом, если после 23 декабря 2023 года уже брали льготную ипотеку, то семейную не взять, пока полностью не выплачен первый кредит.
2. В семье родился ребенок — первый или еще один. Если в семье нет ребенка, рожденного после 23 декабря 2023 года, семейная ипотека как второй льготный кредит не положена.

Если это первая семейная ипотека, то перечисленные условия выполнять не надо — достаточно, чтобы в семье было двое несовершеннолетних детей или после 2018 года был рожден ребенок.

Семейная ипотека — не единственная льготная программа ипотечного кредитования. Пройдите короткий тест и узнайте, сможете ли вы взять семейную ипотеку по сниженной ставке:

Процесс получения семейной ипотеки примерно такой же, как и обычной, по рыночной ставке. Нужно обратиться в банк из списка уполномоченных. Зимой 2026 года в списке 66 банков.

Вот что нужно сделать, чтобы оформить кредит:

1. Подобрать банк, который работает с семейной ипотекой и на момент обращения не приостановил прием заявок.
2. Подготовить документы для одобрения заявки. Некоторые банки предлагают оформить ипотеку по паспорту — без справок с работы и подтверждения доходов. Другие делают так только в случае ипотеки на ИЖС, а при покупке квартиры или готового дома требуют полный пакет документов — с подтверждением доходов.
3. Подать заявление и получить решение. В большинство банков заявка подается онлайн — через форму на сайте банка — или на электронную почту ипотечного менеджера, но такой вариант встречается редко. Решение может прийти через пять минут, пару часов, а может и через 1—3 дня — это зависит от банка. Срок могут затянуть: например, в конце года — из-за повышенного спроса, когда заемщики стараются успеть купить квартиру по акции от застройщика.
4. Подобрать недвижимость и получить одобрение ее покупки. После выбора квартиры банк подскажет, какие документы нужны для сделки. Если квартира в строящемся доме, банк запросит ДДУ. Если в сданном доме — может понадобиться ее оценка, выписка из ЕГРН и документы, на основании которых была оформлена собственность.
5. Провести сделку и подать документы на регистрацию в Росреестр. На сделке в банке заемщик подписывает кредитный договор и договор с застройщиком. Затем документы подают в Росреестр — через МФЦ или онлайн, в электронном виде через застройщика или банк. В течение пяти рабочих дней Росреестр регистрирует сделку  . На практике регистрация ипотеки занимает 1—2 дня.

У клиентов нередко возникают вопросы о семейной ипотеке. Вот самые распространенные.

Нужно ли выделять доли детям. Программа не требует выделять доли. Но если заемщик использовал материнский капитал при оформлении кредита или для досрочного погашения, такая обязанность возникает. Сделать это нужно сразу после погашения ипотеки, в течение шести месяцев или раньше: с 1 июля 2025 года согласие банка на выделение доли не нужно, если в ипотеке использовали маткапитал.

Другой случай, когда нужно выделять доли: семья продает квартиру, где у детей есть собственность, а у родителей — разрешение от органов опеки на продажу квартиры и покупку другой в ипотеку с выделением долей детям. В этом случае нужно подобрать банк, который разрешает заемщику выделять доли несовершеннолетним в ипотечном жилье. Например, с детскими долями работают ВТБ и Сбер.

Сколько раз можно брать семейную ипотеку. С декабря 2023 года ее можно оформить один раз. Есть исключение — если одновременно выполнены два условия, семейную ипотеку можно взять еще раз:

1. В семье родился ребенок.
2. Предыдущая семейная ипотека погашена.

При этом семейные ипотеки, оформленные до 23 декабря 2023 года, не учитываются.

Можно ли взять ипотеку, если уже есть жилье в собственности. Таких ограничений у программы нет. Семейной ипотекой можно воспользоваться независимо от того, есть ли в собственности недвижимость. Льгота не требует, чтобы заемщики состояли в очереди на улучшение жилищных условий.

Сочетается ли с другими видами господдержки. С 23 декабря 2023 года можно воспользоваться только одной из всех ипотечных программ с господдержкой. Это может быть семейная ипотека, арктическая или другая. При этом семейную ипотеку можно взять и после получения любой другой льготной ипотеки, если она оформлена после 23 декабря 2023 года. Но с выполнением двух условий: у заемщика родился ребенок и предыдущая льготная ипотека закрыта. Поясню на примере.

Можно ли рефинансировать. Да, по программе семейной ипотеки можно не только купить новое жилье, но и рефинансировать выданную ранее ипотеку.

Важно, чтобы купленная недвижимость подходила под требования: заемщик покупал ее у застройщика как первого собственника.

Рефинансировать ранее полученный кредит по ставке семейной ипотеки могут только две категории заемщиков:

1. С одним ребенком до семи лет.
2. С ребенком с инвалидностью.

Пройдите короткий тест и получите материалы Т⁠—⁠Ж, которые пригодятся на разных стадиях — от покупки участка до прокладки коммуникаций.

1. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми, или с одним ребенком до семи лет, или с ребенком с инвалидностью могут оформить семейную ипотеку под 6%. Программа действует до конца 2030 года.
2. Приобрести можно разное жилье: квартиру в строящейся или сданной новостройке, таунхаус, готовый дом от застройщика. Также можно построить с подрядчиком свой дом. Минимальный взнос — 20%. Это могут быть собственные деньги клиента, субсидии или материнский капитал.
3. С 23 декабря 2023 года можно оформить только одну семейную ипотеку, при этом кредиты, полученные до 23 декабря, не учитываются. Вторую семейную ипотеку дадут, если предыдущая полностью закрыта, а в семье появился ребенок.
4. С 1 февраля 2026 года, если родители в браке, они должны выступать созаемщиками по договору с банком.